Dans cette nouvelle vidéo, je vous livre cinq clés qui vous permettront de réussir votre premier investissement locatif.
Attention cette vidéo s’adresse aux plus motivés d’entre vous ! Elle dure 15 minutes et est truffée de conseils.
Je parle bien d’un premier investissement. C’est pourquoi j’ai délibérément choisi ces 5 critères qui ne seront pas forcément les mêmes pour un investisseur qui acquiert un deuxième ou un dixième bien. La matière est évolutive, c’est ce qui fait son sel !
Ils vous aideront à identifier le bien idéal pour une première opération. Car, si vous vous plantez sur ce premier investissement, cela risque de vous plomber financièrement. Et surtout, cela vous découragera pour renouveler l’opération.
La demande locative
Vous pouvez vous assurer qu’il y a une demande par différents moyens.
Le premier de ces moyens est de bien connaître le secteur. Si vous décidez d’investir à l’autre bout de la France, vous aurez du mal à vous faire une idée sur le sujet.
Ce que je vous conseille en plus, c’est d’investir près de votre domicile. Ce sera beaucoup plus pratique pour gérer vos visites puis votre location.
Un autre moyen est de discuter avec les professionnels du secteur visé : agences immobilières et notaires. Certains investisseurs s’adressent également aux mairies.
Enfin, il y a la méthode qui fait débat : la fausse annonce sur Leboncoin. Personnellement, j’utilise ce procédé. Il suffit de la mettre en ligne pendant trois jours pour savoir si vous êtes sur un secteur et un type de biens dynamiques.
Un actif « liquide »
Un actif liquide c’est un bien que vos allez réussir à vendre facilement et qui vous amènera par conséquent des liquidités facilement. Ce critère est, de fait, intimement lié à la qualité de la situation du bien.
L’emplacement est donc important pour cette première opération dans la pierre.
Comme je l’expliquerai prochainement, cela ne constituera plus un élément essentiel pour un investisseur aguerri.
Néanmoins, quand vous êtes débutant, c’est rassurant d’investir là où tout le monde vous conseille de le faire. A savoir dans le centre d’une grande ville.
Cela garantit aussi la « liquidité » de votre bien.
Cashflow positif
Pour un premier investissement, je vous déconseille fortement d’acheter un immeuble à 200 000 ou 300 000 euros. Si vous vous plantez, la pente sera d’autant plus délicate à remonter. Allez davantage sur des biens entre 60 000 et 80 000 euros.
Et puis investir est également un apprentissage continu : votre première opération vous permettra de vous faire les dents, votre deuxième sera meilleure, la troisième encore meilleure… etc.
Mais surtout, dès cette première opération, vous devez dégager un cashflow positif. Même si ce n’est que quelques dizaines d’euros par mois.
Comme je le recommande fréquemment, engagez-vous sur des opérations présentant une rentabilité d’environ 10 % brute.
Se prémunir des risques
Pour se prémunir des risques de vacances locatives et des travaux qui ne manqueront pas de vous arriver, vous devez disposer d’une épargne de précaution.
Cette épargne mobilisable rapidement représente généralement entre 3 et 6 mois de loyer.
Autre risque auquel vous devez être préparé : la fiscalité. Vous ne dégagez pas du cashflow positif pour le donner aux impôts ! Je vous invite à vous inscrire à la newsletter du blog, je vous expliquerai comment éviter (légalement !) de payer des impôts supplémentaires voire en payer moins qu’avant !!!
Crédibilité et confiance
Dernier élément qui me semble essentiel : votre premier investissement locatif doit vous apporter de la crédibilité et de la confiance en vous.
Cette notion est très importante : si votre premier investissement locatif est réussi, les banquiers ne vous verront plus du même œil. Je peux vous le garantir pour l’avoir vécu.
« On voit que vous savez mener votre barque, la gestion est saine, on vous fait confiance… » Quand un banquier ou un courtier vous dit ce genre de mots doux, cela fait plaisir et, surtout, cela vous met en bonne position pour renouveler l’expérience et vous faire financer.
Cette première opération doit vous démontrer que VOUS en êtes capable. La confiance est un facteur essentiel en matière d’investissement.
Avec cette confiance et cette crédibilité, vous allez pouvoir renouveler l’opération.
Vous voilà avec un modèle d’investissement que vous allez pouvoir dupliquer et surtout perfectionner progressivement.
Dans la prochaine vidéo, je vous montrerai comment nous avons appliqué ces cinq critères avec succès sur notre premier investissement locatif.
Salut,
Je suis tout à fait d’accord avec toi ! Il est primordial de s’assurer qu’il y ait une grande demande locative dans le secteur dans lequel on compte investir.
L’investissement locatif peut rapporter beaucoup d’argent certes mais ça reste tout de même un pari très risqué, notamment à cause des changements constants de la fiscalité. Comme vous l’avez précisé, il faut aussi bien se renseigner sur le secteur pour être sûr de trouver un locataire pour le logement. Il ne faut pas non plus oublier le risque des impayés de loyer.
Hello Maxime,
et oui le risque est là dès qu’on investit, c’est le cas pour les actions aussi par exemple. Parfaitement d’accord sur le fait de bien maîtriser le secteur où on investit. C’est primordial.
Bonjour. Voilà exactement où j’en suis…. le premier investissement!!!
Je suis en train de regarder surtout des appartements déjà loués car j’ai trop peur du temps que cela peut mettre pour se louer, des 3 4 premiers mois. Que faire si je ne trouve pas de locataire rapidement etc car si j’achète maintenant les clés seraient a mois en mars avril et pour des t1 t2 la grosse demande c’est plutôt avant l’été avec les étudiants…
Suis je trop précautionneuse ?
Merci de votre aide
Bonjour Clo,
oui le 1er investissement c’est toujours un peu « flippant » et le fait d’avoir un locataire en place çà rassure – même si avec l’expérience on finit par préférer acheter des biens vides.
Après, il faut savoir si la demande locative est importante et présente toute l’année dans l’endroit où vous souhaitez investir. C’est le cas dans les grosses villes. Ailleurs, il est vrai qu’en mars avril les gens sont déjà installés. Cela repart début juin – ce qui ne fait pas si loin.
Après, il y a plusieurs options possibles pour éviter cette période creuse : demander un délai de vente un peu plus long au vendeur, demander un différé des 1ères mensualités à la banque, faire du meublé à la nuit pendant quelques semaines… etc.
Au plaisir