Acheter un immeuble de rapport ou jouer au loto ?

Mettre la main sur un immeuble de rapport, c’est un peu comme toucher le jackpot au loto. Enfin, çà c’est ce que la plupart des gens imaginent : une machine à cash qui surchauffe tellement elle génère d’argent sans que le propriétaire n’ait rien d’autre à faire que siroter des cocktails au bord de sa piscine.

Et, bien entendu, ce type çà n’est pas vous, çà ne peut pas être vous. Pour la simple et bonne raison que, pour détenir un immeuble de rapport, il faut être déjà riche, gavé, plein aux as. Bon pour les fils à Papa, pas pour les besogneux comme vous et moi.

Les poncifs ont la vie dur n’est-ce pas ?

Et pourtant, la détention de ce type de bien immobilier s’est « démocratisé ». En effet, un immeuble de rapport cela peut aussi désigner un bien modeste. Dans certains coins de province, ce genre d’acquisition vous reviendra bien moins cher qu’une chambre de bonne à Paris 😮  .

Les immeubles de rapport, est-ce fait pour vous ? Quels sont les avantages / inconvénients à attendre d’une telle opération ? Est-ce aussi avantageux qu’on le dit ou juste un mythe ? Vos chances de vous enrichir sont-elles réelles ou mieux vaut-il jouer au loto ? Tour d’horizon complet dans cet article !

On parle d’immeuble de rapport, pas forcément de la Trump Tower !

Alors oui, les immeubles de la famille Trump, ce sont aussi des immeubles de rapport. Vous pouvez prendre exemple sur ce business model. Mais en remettant les choses en perspective, à votre échelle !

Pas besoin de 500 logements et 40 commerces. Deux lots immobiliers feront parfaitement l’affaire.

Pas besoin non plus de mettre la main sur un ensemble au coeur de Saint Germain des Près. Bon heureusement ceci dit parce que, sinon, je n’ai plus qu’à plier les gaules 🙂 .

Prenez l’exemple de ce petit immeuble de rapport qui me rapporte 200 € nets chaque mois pour un prix d’achat de 72 000 tous frais compris. C’est peinard : le salon de coiffure est loué depuis 10 ans à la même coiffeuse qui a une quarantaine d’années et qui se plaît beaucoup ici. La maison est louée à un jeune couple du coin qui n’a pas les moyens de s’en acheter une. Tout le monde est content : locataires et propriétaires !

Et vous pouvez trouver encore moins cher dans certaines régions. Mais, ne vous enflammez pas. Ce n’est pas parce que ce n’est pas cher que vous êtes tombé sur l’affaire du siècle !

L’éternelle règle de l’emplacement

Ce qui est vrai pour un appartement l’est encore plus pour un immeuble de rapport : mieux il est situé plus cher il va vous coûter… et moins il vous rapportera.

Or, vous investissez pour gagner de l’argent non ?

Alors, sauf à tomber par miracle sur la poule aux oeufs d’or en plein centre d’une grande ville (si çà vous arrive, demandez vous quand même s’il n’y pas un souci quelque part…), il faut porter vos regards ailleurs. En périphérie ou dans les petites villes. Parce que c’est là que l’affaire devient intéressante.

Et même à la campagne, il y a de belles affaires à réaliser. Par exemple, le bien dont je vous ai parlé plus haut est situé dans une commune de 650 habitants. La première ville est à 15 kilomètres.

Vous allez me dire : c’est risqué. Et vous n’aurez pas tort. car si vous ne faites pas un minimun d’investigation sur la zone, vous risquez de vous prendre un bouillon.

Votre mission – si vous l’acceptez – sera de déterminer si la demande locative est suffisante pour acheter ou non.

Voici quelques éléments essentiels sur lesquels votre attention doit être fixée : dynamisme démographique, dynamisme économique, réseaux de transport en commun, proximité d’une quatre voies, présence de commerces et d’écoles…

Et surtout, plus encore qu’en ville, votre bien doit être non seulement nickel mais déclencher une émotion chez les personnes qui le visitent. Vous savez bien, c’est l’histoire du fameux « coup de coeur ». Aussi, vous ne devez pas hésiter à mettre un sérieux coup de modernité dans ce type de biens souvent vieillots et donc délaissés par les locataires potentiels.

Logique de concentration vs logique de diversification

Voilà un débat vieux comme le monde. Ou plutôt vieux comme l’investissement sous toutes ses formes.

Les médias et la plupart des conseillers en gestion de patrimoine vous donneront le même conseil : vous devez DI-VER-SI-FIER votre portefeuille d’actifs. A croire qu’ils se sont passés le mot. Comprenez que si vous avez investi dans l’immobilier, vous devez à présent donner dans les actions puis dans la création d’entreprises avant d’assurer une partie de votre patrimoine dans l’or… etc.

Et la raison qu’ils avancent est simple et (d’apparence) imparable : si l’immobilier s’écroule, vous pourrez toujours vous raccrocher à vos autres actifs.

Ouais…

Bon ben désolé, je ne suis pas du tout de cet avis. Si vous avez démontré que vous savez créer de l’argent avec l’immobilier, rien ne prouve que vous aurez les qualités requises dans le domaine de l’entreprenariat par exemple. Et vu le temps que çà prend pour devenir un bon investisseur, autant le mettre à profit.

Et puis, c’est un peu farfelu (pour rester poli) de clamer « OK vous gagnez de l’argent avec tel type d’opération, mais maintenant il va falloir passer à autre chose ». Comme si l’entraîneur d’Usain Bolt lui assenait « bon OK tu cours très vite mais maintenant mets toi à la natation… »

Vous l’aurez compris, deux logiques s’affrontent : la diversification et la concentration. La première vous verra acheter un jour un studio près d’une université, quelques mois plus tard une maison en périphérie puis un commerce…etc. La seconde est incarnée par l’immeuble de rapport. En une transaction, vous allez concentrer votre argent et votre richesse au lieu de vous éparpiller dans plusieurs opérations successives.

Pourquoi l’immeuble de rapport est l’investissement ultime

Seul maître à bord

J’en ai déjà parlé et ceux qui suivent le blog depuis un moment savent à quel point « j’adore » les copropriétés, les réunions de syndic interminables qui débouchent rarement sur quelque chose de constructif, la perte de temps que cela implique, la dépendance aux lubies d’un ou plusieurs copropriétaires… sans parler des frais pour rémunérer l’administrateur de biens.

Sur ce dernier point, certains seront tenté de me répondre que, pour éviter ces frais, le mieux est de faire appel à un syndic bénévole. Sur le papier, c’est extrêmement tentant, j’en conviens. Pour ma part, je ne saurais trop vous conseiller de ne pas vous aventurer là-dedans. Ce sera du temps perdu à essayer de concilier des points de vue divergents et surtout vous engagerez votre responsabilité comme un professionnel sans avoir les qualifications requises. Non vraiment, passez votre tour. Si vous souhaitez malgré tout vous lancer, jetez un oeil ici. 

A l’inverse, avec un immeuble de rapport, vous maîtrisez tout de A à Z. Adieu, la copro ! Vous faites ce que vous voulez, quand vous le voulez et avec qui vous voulez. Bye bye les travaux réalisés par une société désignée par le syndic professionnel – toujours la même, tiens c’est bizarre…

Corollaire de cette liberté absolue : vous prenez la responsabilité de l’ensemble. Voilà un mot qui fait fuir la plupart des gens. Mais, pas vous, n’est-ce pas ?

Un « prix de gros »

Vous connaissez tous les ventes en lot dans les supermarchés. Le deal est souvent plus intéressant : plus vous achetez de litre ou de kilo d’un produit, plus le prix baisse. Hé bien, avec l’immobilier, c’est la même chose.

Faites déjà la comparaison entre un studio et un F4, le prix au mètre carré peut facilement passer du simple au double.

Alors, quand vous vous intéressez à un immeuble de rapport, ce raisonnement est démultiplié : votre objectif porte non pas sur un lot mais sur plusieurs.

Par conséquent, il est légitime d’appliquer une décote. Le plus souvent, cette décote est de l’ordre de 20 %. Voilà une bonne base de négociation.

Prenons un exemple.

En 2014, ma compagne et moi avons acheté ce petit immeuble de rapport composé de deux F2 et d’un F3 en duplex dans le centre ville de Bayeux (14 000 habitants). Quasiment aucuns travaux à prévoir. Au total, cet immeuble représente une surface habitable de 143 m².

Affiché 220 000 €, on l’a négocié à 186 000 €. Soit 1300 € du mètre carré. En moyenne, le prix moyen au m² des appartements dans cette ville est de 1700 €. 

Cet immeuble nous rapporte chaque mois plus de 500 € de cashflow net. Appréciable, non ?

Une rentabilité plus élevée

De facto, avec un prix au mètre carré bien plus bas que la normale, votre rendement va être supérieur à un investissement lambda.

En plus, comme vous êtes seul propriétaire, vous pouvez envisager n’importe quel type de location : nue, meublée à l’année, courte durée, colocation.

Si l’envie vous en prend, vous pouvez même envisager de scinder des appartements un peu trop grands à votre goût… et qui rapporterait davantage si vous les divisiez.

Mais ce n’est pas tout. La rentabilité sera aussi plus élevée du fait de frais réduits…

Des frais réduits

Les frais de notaire

Non, il n’y a pas de taux réduit pour les achats d’immeubles de rapport, contrairement à l’acquisition de logements neufs.

Mais c’est mathématique. Admettons que vous achetez 3 studios à 50 000 € l’unité. Vous allez devoir payer à chaque fois des frais de notaire. Soit 16 200 (5400 X 3). Voici un simulateur que vous pouvez utiliser mais il y en a plein d’autres.

Si vous achetez le même nombre de studios dans un immeuble vendu 150 000 €, sans tenir compte de la décote dont j’ai parlé plus haut, les frais de notaire ne seront « que » de 12 300 €.

Economies générées : 3 900 €.

Les frais bancaires

Pour garder le même exemple, vous ne paierez les frais bancaires qu’une seule fois avec un immeuble locatif. Admettons 500 €.

En achetant à la suite 3 studios, cela vous coûtera 1500 €.

Economies générées : 1000 €.

Les frais de négociation

Le raisonnement est ici le même que précédemment. Sachant que les frais de négociation seront de 8 à 10 % sur un studio et de 5 à 7 % sur un immeuble, la différence sera encore en votre faveur. Précision utile pour ceux d’entre vous qui l’ignorent : plus le pris de vente d’un bien est élevé, plus le pourcentage des frais de négociation diminue.

Par conséquent, si vous achetez trois studios à 50 000 € + 5 000 € de frais de négociation, ces frais représenteront 15 000 €.

Avec un immeuble de loyers (autre appellation de l’immeuble de rapport), vous réglerez 10 950 € (soit 150 000 X 7%).

Economies générées : 4050 €.

Les travaux

Vous pourrez demander un joli rabais aux artisans à partir du moment où les travaux concernent au moins 2 lots. Et puis le forfait déplacement ne sera compté qu’une fois.

N’hésitez pas non plus à faire « miroiter » aux artisans des travaux à venir dans les autres appartements 😉  .

Economies générées : à chiffrer au cas par cas, mais facilement plusieurs milliers d’euros.

Un gain de temps

Pensez également au fait que vous ne passerez qu’une fois chez le notaire pour achetez ces 3 studios, au lieu de 3 si vous les achetez individuellement.

Une seule négociation à mener, une seule recherche de prêt à obtenir…

En fait, le gain de temps sera proportionnel au nombre de lots de votre immeuble de rapport.

Il s’agit donc bel et bien d’un « accélérateur de richesse », même si je ne suis pas très fan de ces termes un peu pompeux.

Une gestion simplifiée

Prolongement naturel du point précédent : la gestion locative sera plus simple pour vous puisque vos appartements seront tous au même endroit.

De la gestion des travaux à la visite des lieux, vous n’aurez pas à courir d’un quartier à un autre ou d’une ville à une autre pour assurer le suivi de vos biens.

Une banque rassurée

Aussi étrange que cela puisse paraître, l’achat d’un immeuble de rapport peu rassurer une banque. Pourquoi ? Tout simplement parce que le risque d’impayé est divisé entre plusieurs ménages. Et, sauf malchance absolue, il est rare que tous les locataires quittent les lieux ou arrêtent de vous verser les loyers en même temps. 

En fait, la plupart du temps, vous pouvez vous permettre d’avoir un ou deux lots vacants, le cumul des autres loyers couvrant votre mensualité. Certains investisseurs poussent même la logique à l’extrême en se réservant un appartement comme résidence principale.

Ce raisonnement peut paraître étrange mais, pour en avoir discuté avec plusieurs banquiers, je peux vous garantir qu’ils ne sont pas hostiles à ce type d’opération. Sachez cependant que, pour un premier investissement, ce ne sera pas gagné d’avance. Les banquiers préfèrent que vous fassiez vos preuves dans un premier temps sur un petit investissement.

Une concurrence entre acheteurs moins sévère

Avec les immeubles de rapport, vous vous coltinez uniquement les investisseurs – et éventuellement les promoteurs. Dans ce dernier cas, vous ne jouez pas dans la même cour, passez votre chemin. De toute façon vous n’aurez pas les reins assez solides.

En revanche, vous ne trouverez pas sur votre chemin ce que l’on pourrait appeler les « petits investisseurs » – attention, rien de péjoratif dans ce terme ! J’entends par là les investisseurs traditionnels qui achètent un studio ou deux dans toute leur carrière d’investisseur.

Mais surtout, ce que vous devez retenir, c’est que vous n’êtes plus en concurrence avec les acheteurs de résidence principale, comme vous l’êtes toujours quand vous achetez une maison ou un appartement.

Or, si pour le vendeur c’est un pur bonheur d’avoir plusieurs acquéreurs potentiels, pour vous, c’est beaucoup moins bon. Votre marge de négociation devient beaucoup plus étroite. Et oui, les acquéreurs de résidence principale constituent un double handicap pour vous : 1/ ils sont nombreux, 2/ ils ne négocient pas ou mal – je parle d’expérience, je n’ai quasiment rien négocié sur ma première maison.

Vous pouvez inverser le raisonnement si vous êtes vendeur : privilégiez les propriétaires occupants aux bailleurs !

Le jackpot à la revente

Vous avez obtenu 20 % de rabais à l’achat de votre immeuble – et c’est un minimum.

Vous allez garder votre bien durant plusieurs années. Or, les prix de l’immobilier ont globalement tendance à augmenter. Comme vous êtes malin et que vous suivez les conseils de Serial Investisseur 😉 , vous avez joué à fond sur l’effet levier, faisant financer l’opération au maximum par la banque, la banque étant elle-même remboursée par les loyers de vos locataires. Vous amortissez donc tranquillement votre bien.

Et, SURTOUT, vous allez pouvoir revendre à la découpe si vous le souhaitez. Moyennant le passage d’un géomètre et la rédaction d’un règlement de copropriété – ce qui coûtera quelques milliers d’euros malgré tout. Et là, bingo ! En revendant chaque lot individuellement, vous suivez le cheminement inverse de l’achat : vous vendez plus cher à l’unité que si vous vendez l’immeuble d’un bloc.

Avec cette méthode, vous pouvez vraiment toucher le jackpot.

Petit rappel malgré tout : n’en faites pas un sport régulier parce que le fisc risque de vous avoir dans le collimateur.

Les Bisounours, vous connaissez ?

Ha ces charmants petits ours qui ont bercé notre enfance – enfin je parle pour ceux qui ont entre 35 et 50 ans !

Acheter un immeuble, ce n’est pas que nager dans un océan de bonheur (et de billets). Il existe quelques contraintes, ce qu’on appelle le revers de la médaille.

Seul maître à bord (encore !)

Le sujet a été évoqué plus haut : lorsque vous êtes propriétaire d’un immeuble de rapport, votre responsabilité s’accroît.

Au moment d’engager des travaux, notamment les plus lourds (ravalement de façade, toiture, réfection électrique pour ne parler que de ceux-là) vous n’aurez personne vers qui vous tourner. Un seul porte feuille dans lequel piocher. Alors pensez plus que jamais à avoir une belle épargne de précaution. Pour rappel, mettez de côté entre 3 et 6 mois de loyer. Pour un immeuble de rapport, je vous recommande fortement 6 mois de loyer parce que le potentiel de travaux est plus important.

Et, avant même de considérer votre épargne, il faudra être doublement vigilant au moment de l’acquisition de votre immeuble de rapport. Sur les postes que je viens d’indiquer mais également sur la qualité des planchers et, plus globalement, sur la structure du bien (le gros oeuvre).

Pour vous donner un exemple, il y a quelques mois, mon attention s’était porté sur un petit immeuble dans le centre ville de Saint-Lô dans la Manche. Deux appartements pour 75 000 € et des loyers de 850 €. Belle affaire me suis-je dit dans un premier temps. Sauf que, lors de la visite, je me suis aperçu d’une grosse fissure sur l’un des pignons. Explication du négociateur de l’étude notariale : « ha oui, l’immeuble n’est pas stabilisé, il a tendance à s’enfoncer (!!!), il faudra renforcer les fondations ». Une paille, et le mec me sort çà comme s’il s’agissait d’aller acheter un pain aux chocolats… Vous imaginez comme j’étais heureux de m’être déplacé pour apprendre çà.

Attention aux raccordements

Certains propriétaires d’immeuble le sont de génération en génération quand ce sont des biens de famille. Aussi, ils peuvent gérer leur affaire « à l’ancienne ». L’exemple typique est celui des raccordements en eau et en électricité. Quand vous avez à faire à la vieille école, il n’y a qu’un compteur d’eau voire un seul compteur électrique pour plusieurs appartements. Si, si je l’ai déjà vécu et certains ont le toupet de vous assurer qu’il n’y a pas de problèmes, que tout cela est normal et réglementaire. Oui, hé bien à d’autres !

Les compteurs doivent être individuels.

Si vous faites de la location nue, le compteur individuel électrique est obligatoire. Si vous faites du meublé, il est encore toléré de pratiquer un forfait de charges. Mais est-ce que cela toujours le cas dans quelques années ? Pour l’eau un décompteur est fortement conseillé pour individualiser la consommation.

Et puis, même pour vous, quand il faudra faire le décompte de charges, il sera beaucoup plus simple de faire un relevé de compteur qu’un calcul au tantième.

Des biens plus rares

Un inconvénient à ne pas négliger non plus : les immeubles de rapport sont des biens plus rares sur le marché. L’offre est beaucoup moins abondante par rapport aux maisons et aux appartements. L’avantage, c’est que vous ne devriez pas passer des heures à faire vos recherches. Surtout si vous êtes bien organisé !

L’immeuble de rapport, graal de l’investisseur ?

Par nombre de ses avantages, l’immeuble de rapport peut effectivement s’apparenter au Saint Graal de l’investisseur : rentabilité, efficacité, simplicité.

Mais vous devrez aussi avoir conscience des contraintes inhérentes à ce type de bien, particulièrement du point de vue financier.

A présent, je ne vais pas vous le cacher : dégoter ce type de bien n’est pas chose facile. Il ne suffit pas de se baisser pour en cueillir ! Si vous vous demandez comment trouver ce type d’opportunité, rendez-vous ici. 

Quoiqu’il en soit, à l’arrivée, vos efforts trouveront leur juste récompense dans un joli cashflow mensuel. Et, comme vous vous en doutez – enfin je l’espère – vos chances de gain sont bien plus importantes qu’en misant sur votre bonne étoile au loto !