Une affaire qui peut tourner au cauchemar

Dans cette vidéo, je vous raconte comment un bon investissement immobilier peut mal tourner dû à la copropriété.

Par définition, vous ne maîtrisez pas la copropriété et les autres personnes qui la composent. Je vous explique quel type d’inconvénient cela peut présenter.
Et j’en tire une conclusion assez évidente…

 

Je sais que la copropriété peut rassurer un investisseur qui débute. Par exemple, quand il y a des travaux à engager, cela permet de diviser le coût entre les copropriétaires. Mais vous allez voir que cela peut également constituer un handicap important.

Pour illustrer ce propos, je vais vous raconter une histoire vécue il y a quelques mois.

Nous sommes propriétaires d’un appartement dans le centre de la ville de Caen, plus précisément dans le quartier Saint-Gilles qui est assez prisé. Il s’agit d’une petite copropriété : 7 appartements pour 5 copropriétaires.

Nous passons par un administrateur de biens pour gérer le syndic.

Lors de la dernière assemblée générale a été mis à l’ordre du jour le changement du mode de chauffage. En effet, le chauffage actuel est un chauffage collectif au fuel et la chaudière date de 1950 ! Elle est aussi vieille que l’immeuble lui-même puisqu’il s’agit d’un immeuble de la reconstruction. Vous imaginez ce que cela donne au niveau des performances et de la consommation…

Bon j'exagère un peu, mais c'était presque çà !

Bon j’exagère un peu, mais c’était presque çà !

L’idée était de passer à un système de chauffage individuel électrique. La majorité des propriétaires souhaitait ce changement. La majorité… mais pas l’unanimité : or, pour prendre ce genre de décision (lourde de conséquence), la règle est l’unanimité.

Chacun s’est donc exprimé au cours de cette réunion où, jusque là, les gens se tenaient relativement bien. Jusqu’à ce que le dernier propriétaire déclare « hé bien moi, moi je suis désolé mais cela ne m’intéresse pas. Mes locataires sont très contents du chauffage au fuel, aussi je ne vois pas pourquoi je remettrais la main à la poche ».

A ce moment, l’ambiance s’est un peu crispée. D’autant plus que l’on s’est aperçu que certains propriétaires n’avaient pas attendu le vote de l’AG pour passer au chauffage individuel électrique. C’était déjà fait, en dépit du bon sens.

Forcément, c’est « monté un peu dans les tours ». Car ces personnes qui avaient déjà fait les travaux comptaient sur le vote pour avaliser leurs travaux. Une d’elles a fini par dire à celui qui ne voulait pas voter le changement « puisque c’est comme çà, puisque vous ne voulez pas voter le changement du mode de chauffage, j’arrête de payer les charges de copropriété qui sont trop importantes à cause du chauffage collectif ».

Là où c’est particulièrement drôle, c’est qu’il y a quelques mois encore, ce Monsieur était notaire. Typiquement le genre à vous dire « je vais vous expliquer la loi, et surtout je vais vous expliquer comment la contourner ! » C’était vraiment savoureux. Quoique, sur le coup, cela ne nous faisait pas tellement rire.

Nous nous sommes tournés vers l’administrateur de biens pour lui demander « quid ? qu’est-ce qui se passe si Monsieur arrête de payer ses charges ? »

La réponse est simple : l’ensemble de la copropriété se retourne contre celui qui ne paie plus et intente une action en justice. La copropriété devient alors ingérable : quand il y a une procédure en cours, imaginez l’ambiance ! De plus, il est illusoire de se dire que vous allez revendre votre bien car les acquéreurs potentiels fuient ces situations conflictuelles.

Voilà ce que peut être la copropriété. Comme je le dis souvent «  quand vous achetez un bien, est-ce que vous en partageriez la propriété avec vos meilleurs amis ? Je n’en suis pas sûr. Alors avec d’illustres inconnus… »

De notre côté, nous avons deux appartements. Mais, pour le reste de notre patrimoine, c’est de la pleine propriété. L’avantage c’est que l’on y fait ce qu’on veut quand on le veut ! Il faut évidemment garder de l’épargne disponible pour faire face seul aux éventuels travaux (déductibles des revenus) mais vous êtes SEUL MAITRE A BORD.

Vous l’aurez compris, je milite pour la pleine propriété ! Immeuble, maison, ce que vous voulez. Actuellement mon dada, ce sont les maisons de bourg dans des petites villes dynamiques. J’aurai l’occasion d’en reparler prochainement.

Evidemment, vous n’êtes pas obligé d’être de mon avis. Ceci dit, je pense que bon nombre de propriétaires ont des histoires comme celle-ci à partager. Aussi, n’hésitez pas à faire part de votre expérience sur le sujet !

 

4 réflexions au sujet de « Une affaire qui peut tourner au cauchemar »

  1. Personnellement j’en tire une conclusion un peu différente. Au lieu de penser que la copro c’est le mal absolu il me semble évident que tu es très peu à l’aise avec la loi du 10/07/65.
    Demander au syndic ce qui se passe quand un copropriétaire cesse de payer ses charges c’est juste risible. C’est aussi ridicule que demander que faire s’il y a un trou dans la toiture.
    De plus il me semble évident qu’il y avait des signes que cette copro était susceptible de devenir à problème. Déjà qu’il n’y ait pas un syndic non professionnel pour une si petite copro ça doit titiller l’investisseur potentiel. N’avais-tu pas vu cette chaudière avant d’acheter ?

    C’est vraiment dommage de se couper de potentielles opportunités par manque de connaissances. Une chance pour toi la copro c’est justement le sujet de ma prochaine formation. Avec un minimum de bagage tu aurais pu déceler le risque potentiel de cette copro avant de signer le compromis

    Au passage la pleine propriété n’est pas le contraire de la copropriété. Rien que pour cela ça vaudrait le coup que tu investisses dans ma formation vas remplir le sondage disponible sur mon blog pour avoir un tarif spécial lorsque les inscriptions seront lancées.

    • Didier-Fabrice,
      tu ne perds pas le nord pour le coup de pub concernant ta formation.
      Effectivement, nous n’avions pas apprécié à sa juste valeur cette question de chaudière.
      Après, vu le prix et la renta en plein centre-ville, on a estimé valable de prendre le risque.
      Pour le syndic non professionnel, je ne suis pas fan du tout. J’ai de nombreuses expériences autour de moi où cela a tourné vinaigre. Cela pourrait d’ailleurs faire l’objet d’un article complet…

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