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Premier investissement locatif : étude de cas

Dans cette vidéo, je vous explique comment on a appliqué les 5 clés pour réussir son premier investissement locatif.

En 2012, nous avons décidé de réaliser notre premier investissement locatif. Nous avions un peu d’épargne de côté qui dormait à la banque (livret A). Comme vous le savez, c’est loin d’être la meilleure idée quand on veut voir fructifier son argent, d’autant que cette épargne se fait littéralement ronger par l’inflation.

 

  • Le bon investissement locatif ?

Nous sommes donc partis en quête d’un appartement dans Caen centre avec une belle rentabilité. Après plusieurs jours de recherche, une annonce a attiré mon attention sur le site Internet d’un notaire de campagne : appartement F2 dans le quartier St-Gilles actuellement loué 520 euros hors charges, prix : 75 000 euros. Et c’est tout, pas plus de détails et surtout aucune photographie. Pour info, ce quartier est très bien placé, entre l’université, le port et ses restaurants et le centre-ville à deux pas.

Nous prenons rendez-vous sur place et visitons en fait plusieurs appartements puisque le propriétaire de l’immeuble se sépare de l’ensemble à la découpe (7 appartements en tout, du studio au F3).

Les biens sont dans un état correct même s’ils auront besoin d’un rafraîchissement après le départ des locataires respectifs.

Nous restons sur notre première idée, c’est le F2 de l’annonce qui nous plaît, au 2ème étage avec vue sur l’abbaye aux dames pour ceux qui connaissent la ville de Caen. En plus, il y a une cave comprise dans le prix, ce qui n’est pas à négliger : les rangements sont toujours prisés des locataires. Bref, un premier investissement locatif qui nous semble de qualité.

  • Négocier, toujours négocier

premier investissement locatif

En dépit de ces atouts, nous décidons d’y aller un peu fort sur la négociation : 60 000 euros. Quand je dis y aller fort, cela risque d’en faire sourire certains, mais, pour nous, proposer un prix diminué de 20 % par rapport au montant initial nous est apparu « gonflé ».

On n’y croyait pas trop, surtout avec un loyer en face de 520 euros hors charges payé par un locataire en place depuis près de 10 ans sans avoir jamais posé le moindre problème de paiement. Bref, le rêve de tout investisseur débutant qui cherche aussi à se rassurer. Et pourtant, deux jours plus tard, divine surprise : le propriétaire était OK à 60 000 euros. Damned ! Evidemment, on a regretté aussi sec de ne pas avoir formulé une offre encore plus basse…

Regret passager car nous avons appris, après la signature du compromis de vente, que l’actuel propriétaire était à deux doigts de la saisie et que ses créanciers avaient demandé à fixer des prix planchers auxquels il fallait vendre chaque appartement. En l’occurrence, pour celui qui nous intéressait, ce prix plancher était de 60 000 euros. Oui, c’est ce qu’on appelle la chance du débutant !

  • Le premier investissement locatif idéal ?

Cela fait un peu plus de sept ans que nous avons acquis ce bien et on peut dire qu’il nous a mis le pied à l’étrier. Tout d’abord, financièrement, nous avons réalisé une opération intéressante avec une belle rentabilité (9 % brut). Ensuite, cette opération nous a apporté une crédibilité auprès des banques. La directrice d’agence qui suit nos dossiers me l’a encore dit la semaine dernière « on voit que vous savez faire, il n’y a jamais de souci avec vous ». Cela fait toujours plaisir de recevoir des compliments. Et, last but not least, CELA VOUS MOTIVE !!! Et vous donne envie de recommencer.

Ce qu’il faut retenir ici, c’est que nous avons réalisé un bon premier investissement locatif pour des investisseurs débutants :

  • une demande locative assurée : l’appartement est très bien placé (centre-ville d’une agglomération de plus de 250 000 habitants).
  • le bien est « liquide » comme disent les financiers. Comprenez que, si un jour, on a besoin de cash, cet appartement devrait trouver rapidement acquéreur.
  •  un locataire ancien qui ne pose jamais de problème. Ca c’est un vrai bonheur en terme de gestion, il demande seulement à ce qu’on lui transmette chaque mois une attestation de paiement du loyer.
  •  un cashflow positif : le loyer est assez élevé au regard de la surface (520 euros pour 36 m²). Sur ce dernier point, nous n’y sommes pour rien, vu que nous avons « hérité » du bail signé par le précédent propriétaire mais nous n’allons pas nous en plaindre ! Nous remboursons une mensualité de 430 euros assurance comprise (emprunt sur 15 ans). Les charges qui s’ajoutent représentent un montant de 55 euros (taxe foncière, assurance propriétaire non occupant et charges de copropriété). Ce qui nous donne un cashflow positif de 35 euros par mois, soit un complément de revenu de 420 euros par an. A noter que la mise de départ ne nous mettait pas en danger (60 000 euros).

La limite que j’apporterai à ce premier investissement locatif est qu’il concerne un appartement. Qui dit appartement dit copropriété. J’en ai parlé dans  ma vidéo intitulée une affaire qui peut tourner au cauchemar, dans une copropriété, vous ne savez jamais comment vont se comporter les autres copropriétaires. Et il peut y avoir quelques désagréments ! 

10 commentaires sur “Premier investissement locatif : étude de cas”

  1. bonjour et bravo pour votre blog et vos vidéos.

    Etant de Caen félicitations pour votre appartement dans ce quartier, surtout à ce rendement qui me semble pourtant impossible à obtenir sur Caen.

    Je suis moi même à la recherche d’un bien d’investissement dans la région et je doit dire qu’il est difficile de trouver ou de prendre la décision, entre les rendements ridicules en centre et la méconnaissance du marché dans les villes plus lointaines.

    Du coup je reviens sur la précédente vidéo (5 clés) ou vous parlez d’être au plus proche des 10% avec un bien liquide, ce qui me semble extrêmement difficile car plus on recherche le bien liquide (hyper centre et centre) et plus le rendement fond comme neige au soleil. J’ai même du mal à me dire que l’on peut trouver du 10% à moins de 20-30km de Caen. Et dans ce cas on part dans des villes de moins de 3000 habitants qui ne me semble des plus faciles à louer (aunay sur odon, villers bocage …).
    Concernant le faite d’aller sur un « petit » bien, je pense que l’on risque de perdre sa capacité de financement est d’atteindre rapidement le taux d’endettement.

    En tout cas merci, meme si je doute encore et du lieu ou investir, encore une fois votre blog est très intéressant.

    1. Hello Ludovic,
      toujours heureux de faire connaissance avec un investisseur normand !
      Votre analyse sur la complexité de trouver ce rendement est juste. Mais la chose est possible. J’ai encore visité un bien la semaine dernière dans Caen centre qui, bien négocié, permettrait d’atteindre ce niveau de rendement. La négociation est sans doute l’une des clés les plus importantes d’ailleurs.
      Je teste actuellement Aunay : c’est moyen au niveau de la demande locative (sur les appartements). Mieux à Villers mais je trouve la ville chère – et presque « sur-côtée ».
      Pour le « petit » bien, encore une fois tout dépend de la rentabilité et du cash flow dégagé.
      Au plaisir de se rencontrer.

  2. Une mensualité de 430 euros assurance comprise pour un emprunt sur 15 ans de 60K€ hors frais d’acte en 2012 ? Même si les taux sont bien plus élevés chez moi ça me semble être un taux super canon.
    Tu as mis de l’apport ?

    Si c’est ta copro à problèmes la liquidité risque d’en prendre un coup non ?

  3. Bonjour,
    J’entends beaucoup parler de cash-flow positif et cela me semble irréalisable lorsqu’on prend en compte toutes les dépenses.
    Même sur ton exemple, j’ai l’impression qu’en additionnant le crédit+taxe foncière+ csg + impôts, on n’est plus dans le positif.
    Me trompe-je ?

    Anthony

    1. Bonjour Anthony,
      oui c’est le risque… quand on n’a pas de stratégie fiscale.
      Pour ce qui me concerne, cela fait 4 ans que je ne paie aucun impôt sur mes revenus immos 🙂 .

  4. Bonjour
    Peux-tu me donner plus de renseignements sur ta stratégie fiscale ?
    Je commence à me documenter sur l immobilier locatif mais c est un sujet pour lequel les informations me manque. As-tu des lectures (ou autres) à me conseiller.
    Merci
    Anthony

  5. Hello Paul,

    Ton exemple est dans le positif si on compte 0 € d’impôts et 0 € de travaux d’entretien de copro.

    En termes de fiscalité, si tu loues le logement en nu je ne vois pas comme tes revenus fonciers sont exonérés d’impôts. De mon côté ils seraient taxés dans ma tranche d’imposition (30%). Ne faut-il pas faire du LMNP au réel pour être exonéré ? A moins qu’il n’y ait une astuce pour la location nue aussi ?

    De plus, dans cet exemple, tu as des charges de copro + PNO + taxe foncière TRÈS TRÈS faibles ! Et un loyer au-dessus du marché d’après tes dires.

    Ça n’est pas pour critiquer, loin de la, c’est juste pour souligner la rareté d’une telle opportunité : un cash flow positif en location nue sans « astuces » (division, LMNP, courte durée, coloc, rénovation, etc.) ça me semble impossible, d’autant plus dans une zone tendue comme la mienne.

    J’ai peu, voire pas d’expérience, mais depuis que je m’intéresse à la chasse immo, je n’ai pas encore vu de telle opportunité 😉

    1. Hello Thibault,
      ton observation est très juste.
      en fait je n’ai pas payé d’impôts grâce aux travaux réalisés sur d’autres lots – en fait j’ai même créé du déficit foncier dans les années qui ont suivi mais parce que j’ai continué à investir. Si je m’étais arrêté à cet investissement, je paierais clairement des impôts dessus.
      A terme, je le passerai en LMNP mais, encore une fois, le locataire est installé depuis très longtemps et compte rester…
      Oui chez toi, ce genre d’opportunité doit être super rare, c’est clair.

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