Rentabilité de 2,8 % ? Très peu pour moi !

Je viens d’apprendre que la rentabilité brute d’un investissement réalisé à Paris tourne autour de 4 %. Voici d’ailleurs un article récent sur le sujet :

La rentabilité de l’immobilier locatif se dégrade

Qu’est-ce que cela donne en net ? Dans l’exemple que l’on m’a donné, la rentabilité tombe à 2,8 % !!! Est-ce que cela vous choque ? Moi oui, et je vais vous expliquer pourquoi.

 

Vous voulez une rentabilité moyenne : faites comme tout le monde !

Je préfère demander si cela vous choque parce que, en fouillant un peu, j’ai exhumé la performance moyenne relevée en 2014 par la FNAIM ; on a à faire à la fédération de l’immobilier, tout ce qu’il y a de plus sérieux et fiable donc. La rentabilité locative nette moyenne en France est de 3 %. Evidemment, on se dit qu’avec un tel point de comparaison, Paris est tout près de la moyenne. On se dit également que la plupart des investisseurs immobiliers se contente de cette performance.

Conservez votre bon sens !
Conservez votre bon sens !

La question est : voulez-vous être des gens normaux avec des performances moyennes ? Pas la peine de répondre, si vous êtes arrivés jusqu’ici, c’est que vous avez un peu plus de « gnac » que la majorité et que vous ne vous contentez pas de la « soupe » qu’on vous sert habituellement sur l’investissement locatif.

 

Retour à Paris

Mais revenons à ma première info sur la rentabilité parisienne.

Il se murmure que les investisseurs se détourneraient de Paris car ils se méfient du plafonnement des loyers instauré par la loi ALUR. Ne serait-ce pas plutôt qu’ils prennent conscience de la performance médiocre de cet investissement dans la capitale ? A moins qu’ils ne signifient par là une sorte de ras-le-bol face à toutes ces entraves réglementaires.

majeur

Sincèrement, 2,8 %: à ce niveau, je vous conseille plutôt d’ouvrir une assurance vie adossée à des fonds euros. Vous obtiendrez le même rendement sans les tracas de l’investissement locatif, surtout ceux liés à la gestion. Si vous souhaitez « performer » davantage, tournez-vous vers les SCPI (5 % de performance moyenne l’année dernière).

Mais, si vous souhaitez du VRAI RENDEMENT vous avez deux options : la bourse ou l’immobilier. La bourse, c’est les montagnes russes, ce n’est pas vraiment mon truc. En revanche, quand je parle d’investissement immobilier, je parle du VRAI, CELUI QUI RAPPORTE VRAIMENT.

Alors, soit vous dénichez de superbes affaires à Paris et sa couronne – bon courage à vous parce que je pense qu’il doit y avoir du monde sur les rangs !!! Juste pour information, Pagesjaunes dénombre plus de 3 000 agences sur Paris. Soit vous lorgnez vers la province où vous attend du VRAI RENDEMENT.

bien secouer la boîte avant de l'ouvrir

OK, vous allez me dire, arrête de nous vendre ton paradis provincial et sors les chiffres.

Justement, je comptais bien en parler.

 

Rentabilité : quelle prétention avoir ?

En effet, la question que l’on peut se poser est « à partir de quel niveau de rendement » dois-je investir ?

Evidemment, il n’y a pas de réponse toute faite, il faut travailler au cas par cas. Comme je l’ai déjà mentionné, tout dépend de votre objectif et de votre plan d’investissement.

Personnellement, je ne m’intéresse qu’ aux rendements supérieurs à 10 % bruts.

Pourquoi ? Eh bien, tout simplement parce que, avec une telle rentabilité, vous ne pourrez pas perdre d’argent. Au minimum, vous assurerez une « opération blanche », vos revenus compensant vos dépenses. Vous verrez d’ailleurs, qu’avec le temps, plus vous investirez, plus vous serez gourmands (c’est humain, n’ayez pas honte !).

Par exemple, notre dernier projet présente une rentabilité brute de presque 18 % !!! Et, cela me semble normal. D’autant que, encore une fois, grâce à une bonne stratégie fiscale, nous n’allons pas payer un centime d’impôts malgré cette super renta !!!

Je vous propose un petit récapitulatif pour vous aider à calculer la rentabilité d’un investissement locatif.

Comment calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif ?

100 x (loyers x12)

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Prix d’acquisition du bien

Attention, le prix d’acquisition du bien intègre les frais de notaire, d’agence immobilière et les frais bancaires.

Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif ?

100 x (loyers x12)

– taxe foncière

– charges non récupérables (honoraires de syndic par exemple)

– frais de gestion

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Prix d’acquisition du bien

Comment calculer la rentabilité nette nette d’un investissement locatif ?

100 x (loyers x12)

– taxe foncière

– charges non récupérables (honoraires de syndic par exemple)

– frais de gestion

– impôts sur les revenus fonciers (ou déficit foncier)

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Prix d’acquisition du bien

C’est cette dernière rentabilité qui est la plus importante mais également la plus complexe à calculer puisqu’elle dépend de la composition fiscale du ménage, de ses revenus…

Pour automatiser ce calcul, je vous recommande les outils suivants :

http://www.anil.org/outils-de-calcul/simulation-dun-investissement-immobilier/

http://www.rendementlocatif.com/

Ces simulateurs vous permettront de vous faire une idée de la rentabilité de votre investissement. Ils pourront également vous servir de support pour discuter avec la banque ! En effet, une bonne étude de rentabilité permet de démontrer que vous n’agissez pas à la légère et que vous avez tous les paramètres en tête. Cela crédibilise votre discours et votre projet.

Rentabilité : le Graal...
Rentabilité : le Graal…

Comme vous vous en doutez, si un courtier et/ou un banquier vous voit arriver avec un rendement de 2.8 %, il va se dire « mouais, bof, sans plus… ». A l’opposé, si vous débarquez avec plus de 10 %, je peux vous garantir que cela va les faire saliver ! D’ailleurs, demandez-leur s’ils ont l’habitude de traiter des dossiers avec ce niveau de rentabilité, vous serez surpris par leur réponse !

Dans cet article, je vous livre quatre clés pour trouver ces bonnes affaires. Je vous prépare également quelques vidéos afin de vous aider à débuter ou à poursuivre le processus d’enrichissement permanent (tiens, c’est pas mal çà, faudra que je dépose les droits). Alors, restez connecté !

Paul

3 Comments

    Paul
  • Bonjour,

    Merci pour les outils de calcul, cela permet de se faire un première idée de son investissement.
    C’est vraiment l’impression qui ressort de ces derniers mois : La capitale n’est plus l’eldorado de l’immobilier.

    A bientôt.

      Paul
    • Exact ! Paris c’est bien si on veut acquérir des biens liquides mais pour le rendement…
      Tout dépend de l’objectif que l’on poursuit.
      Au plaisir.

  • Paul
  • Merci pour les différents liens (calcul du rendement). Y’a plus qu’à!

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