cash flow

Cash flow : votre obsession

Cash flow, voilà un terme qui fait dresser vos oreilles d’investisseur. Un peu comme un chien de chasse qui tombe à l’arrêt quand il flaire l’odeur du gibier.

Cet anglicisme on pourrait le remplacer par « flux de trésorerie ». Mais il faut avouer que cela claque moins, cela fait moins rêver. Restons donc avec le cash flow.

Mais qu’est ce que le cash flow ? Comment le définir simplement ? Pourquoi en faire une idée fixe et surtout comment l’obtenir ? Enfin, que faire une fois que vous en produisez ?

Nombre de questions qui sont abordées dans cet article, sachant que la plus importante de ces interrogations est la suivante : est-ce que, chaque mois, je dégage du cash flow positif ou négatif ? A la fin du mois, j’ai de l’argent qui rentre dans ma poche ou de l’argent qui en sort ?

cash flow

Cash flow : Le critère numéro 1

  • Cash flow quoi t’est-ce ?

Il existe de nombreuses définitions du cash flow.

La plus compréhensible est celle donnée par le site Petite Entreprise :

« Le cash flow désigne une mesure de performance financière indiquant les montants d’argent liquide encaissés ou dépensés par une entreprise durant une période donnée. Le cash flow permet ainsi d’évaluer l’état d’une société ou d’un projet et à identifier les problèmes de rentabilité. C’est donc en optimisant votre flux de trésorerie que vous optimiserez vos chances de réussite en affaires. »

Vous voyez que l’on parle d’entreprise et d’affaires. Parce que, si vous êtes réellement un investisseur en série, vous devez penser vos opérations immobilières comme un business. Les termes utilisés seront les mêmes que ceux d’un chef d’entreprise : étude de marché, rentabilité, investissement, endettement… et cash flow !

Allez, on va faire encore plus simple : le cash flow c’est la différence entre ce que vous rentrez (loyers) et ce que vous sortez (mensualités d’emprunt, assurance, taxes et impôts, travaux).

Vous ne devez pas confondre le cash flow avec les revenus fonciers. Ces derniers sont représentés par vos loyers, et uniquement vos loyers, sans tenir compte des différentes charges à assumer. Si on poursuit l’analogie avec le monde de l’entreprise, les revenus fonciers sont le chiffre d’affaires.

Le fameux Robert Kiyosaki, auteur du best seller Père Riche, Père Pauvre a popularisé le concept de cash flow. Jusqu’à en faire un jeu de société baptisé « Cashflow 101 » dont le but est d’apprendre aux joueurs à investir et à gagner de l’argent. Des clubs existent un peu partout dans le monde pour s’entraîner à suivre le chemin qui mène à la fortune. Vous y apprendrez notamment comment quitter la « course des rats », autrement dit comment vous délivrer du métro-boulot-dodo pour vivre de vos revenus passifs. Ce concept a été largement repris depuis, notamment par un certain Cédric Annicette en France.

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  • Cash flow positif : votre obligation de résultat

Si vous souhaitez enchaîner les opérations immobilières, vous n’avez pas le choix. Il faut casser la baraque question cash flow. Oubliez un instant le rendement. Ce n’est pas le plus important.

Je m’explique : si vous dégagez tous les mois mettons 200 euros nets, c’est déjà un beau complément de revenu. Cela vous fait plaisir, c’est sûr. Mais le plus important c’est que cela rassure votre banquier. Je l’ai évoqué dans cette vidéo. Et un banquier qui vous fait confiance cela n’a (presque) pas de prix.

Vous connaissez cette histoire d’endettement que vous ne devez jamais dépasser ? Le montant total de vos emprunts ne doit pas représenter plus de 33 % de vos revenus.

Voilà pour la règle. C’est sûr que, si comme pas mal de personnes, vous avez déjà un crédit sur le dos pour votre résidence principale, ce seuil de 33 % peut être rapidement atteint.

Alors, devez-vous faire une croix sur l’investissement immobilier ? Bien-sûr que non puisque, d’un côté vous allez vous endetter davantage avec un nouveau crédit, mais de l’autre vous allez faire entrer de nouveaux revenus (les loyers).

Seulement, il y a un hic. C’est que les banques ne prennent en moyenne que 70 % des revenus fonciers. Elles estiment à juste titre que vous aurez à payer d’autres frais (taxe foncière, vacances locatives…).

Avec un exemple, la chose sera plus claire :

vous achetez une maison 100 000 euros (tous frais inclus y compris les frais de notaire).

Vous devez rembourser 535 euros par mois à la banque (prêt sur 20 ans).

Vous louez cette maison 600 euros. A priori, l’affaire est intéressante : 65 euros de cash flow. Oui mais c’est du cash flow brut : il vous restera à payer l’assurance, les éventuels travaux, la taxe foncière… Et puis, la banque ne va retenir que 420 euros de revenu locatif (70 % des 600 euros de loyer).

Mécaniquement, votre endettement va donc s’alourdir.

Alors que si vous négociez cette maison à 80 000 euros, votre mensualité s’élèvera à 428 euros. Le cash flow sera meilleur (172 euros en brut) et surtout votre endettement ne va pas s’en ressentir. Par conséquent, ce ne sera pas un obstacle à de futurs investissements ! Pensez toujours au coup suivant !

  • Comment créer ce cash flow positif ?

cashflow

En 2016, les conditions sont devenues tellement favorables à l’investisseur immobilier que dégager du cash flow positif chaque mois est devenu une obligation. Le contraire serait une faute impardonnable !

Tout d’abord, le prix des logements, s’il ne s’est toujours pas effondré, reste sujet à de fortes négociations.

Par exemple, en 2015, j’ai négocié plusieurs biens pour, au final, en acheter deux.

La première négociation m’a permis de faire baisser le prix de 10 000 euros soit – 13,33 % du prix initial. J’en ai parlé ici.

La seconde m’a permis d’économiser 17 000 euros soit presque 20 % du montant initial souhaité par le vendeur. J’aurai l’occasion d’en reparler prochainement.

Si vous voulez vérifier que vous êtes prêt à entamer une négociation, je vous invite à lire cet article sur la négociation.

Ensuite, les taux d’intérêt des emprunts immobiliers sont bas, très très bas. C’est juste de la folie ! Sur mon dernier projet, la banque me propose un taux de 1,80 % sur 20 ans. Et je n’ai même pas encore négocié !

Voyez ce baromètre des taux immobilier : www.meilleurtaux.com.

Evidemment, plus les taux sont bas, plus les mensualités le seront. Le différentiel se créé donc plus facilement avec les loyers. Et les investisseurs l’ont bien compris puisque, depuis début 2016, le nombre de demandes de prêt a littéralement explosé : + 40 % par rapport 1er trimestre 2015 ! C’est ce qui est expliqué dans cet article de Bfm Tv.

Bref, sauf circonstance particulière, acheter cash est devenu une chose incompréhensible.

Si vous avez déjà investi, il n’est pas trop tard

« OK, c’est bien beau tout çà, mais si j’ai déjà investi il y a mettons 3 ans et que mon cash flow n’est pas positif? »

La réponse est simple : vous pouvez encore améliorer la situation.

Tout d’abord en faisant la chasse aux coûts inutiles qui grévent votre budget. Si vous possédez un bien en copropriété, mettez en concurrence le syndic. Même chose pour l’assurance. Revoyez les prestations de nettoyage s’il vous semble possible de les rationaliser : faire passer la femme de ménage deux fois par semaine pour nettoyer les parties communes est-il nécessaire ? Une fois suffirait peut-être ? SI vous faites gérer votre bien, pensez à changer votre fusil d’épaule et à gérer en direct, le gain sera loin d’être négligeable.

Ensuite, vous pouvez remettre de la valeur dans votre bien en optant pour un autre type de location : colocation, location meublée à l’année ou meublé de tourisme. L’aménagement d’espace mal ou pas exploité vous permettra également de revoir votre cash flow à la hausse. Les solutions ne manquent pas.

Enfin et surtout, vous devez renégocier votre prêt immobilier. Cela tombe sous le sens. Enfin, pas pour tout le monde : j’ai des proches qui ne sont toujours pas passé à l’acte… depuis 2011. C’est à se cogner la tête contre les murs !!! Bon OK ce ne sont pas des investisseurs ni des personnes aguerries sur les questions financières mais quand même !!! Les économies potentielles sont de plusieurs milliers ou dizaines de milliers d’euros. Vous aurez la possibilité de conserver la durée initiale de votre crédit tout en réduisant le montant de vos mensualités.

Si, malgré cela, votre cash flow ne repasse pas dans le vert, il ne vous reste plus qu’à vous séparer de ce bien pour vous projeter sur un autre.

Rendement locatif

  • J’arrive à créer du cash flow. Qu’est ce que j’en fais maintenant ?

Vous le cramez. Non je plaisante.

Si on poursuit l’analogie avec la gestion d’une entreprise, vous avez plusieurs solutions.

La première est de vous « distribuer des dividendes », autrement dit vous en profitez, allez au restau, partez en vacances, changez de voiture… Pourquoi pas ? Perso, ce n’est pas trop mon truc mais c’est à vous de voir.

Autre option : vous provisionnez pour les périodes moins fastes. Par exemple pour affronter des vacances locatives, des travaux… ou l’augmentation de la fiscalité. Disposer d’une épargne de précaution est incontournable en matière d’investissement immobilier.

Enfin, vous pouvez aussi réinvestir votre cash flow. Par exemple dans votre bien en le meublant si vous souhaitez passer en location meublée. Ou en l’agrandissant si vous disposez d’un comble aménageable. Il peut également vous être utile pour vous lancer dans une autre opération ou pour investir sur d’autres vecteurs que l’immobilier.

  • N’oubliez pas !

Créer du cash, c’est super. Mais n’oubliez pas une chose : tout centime que vous gagnez doit être taxé. (C’est pas moi qui le dis.)

Alors, êtes-vous condamné à remplir les caisses de l’Etat ?

Bien sûr que non. Certains vont encore dire que je suis lourd avec çà mais, si vous êtes un investisseur digne de ce nom, vous devez avoir aussi une stratégie fiscale. Celle qui vous permettra – en toute légalité – de garder votre cash flow pour vous sans en reverser trop aux impôts. Si vous voulez en savoir plus, inscrivez-vous à la newsletter du blog. Je vous donne quelques pistes pour échapper à la “malédiction fiscale” 😉 !

En conclusion, le cash flow est, plus que jamais, le critère NUMERO UN pour tout investisseur immobilier. Vu la faiblesse des taux d’emprunt, décrocher une opération avec un flux de trésorerie positif n’est plus forcément un mirage ou un exploit. C’est parfaitement accessible.

Non, en fait, la seule question c’est “COMBIEN ? Combien voulez-vous gagner tous les mois avec l’immobilier ?” 

Paul

21 Comments

    Paul
  • salut a toi article instructif je sui entrin d achetè mon deuxieme investissement locatif un studio a negocier a 28500 euro acte en main affichè a 36000 fai inclu

      Paul
    • Salut Guillaume,
      une belle négociation à venir alors ! Dans quelle ville comptes-tu investir ? Tu espères quel niveau de loyer ?

        Paul
      • boulogne sur mer il sera louer 280+10 euro de c syndic nbenevole donc parfait pour moi et la proprio a acceptè l offre a 28500 reste pu que voir la banque 2 appart en 6 mois faut que je r ralenti lol

          Paul
        • Bien joué ! Belle renta et sans doute un peu de cash flow j’imagine.

            Paul
          • oui net dans les 50 euros et 280 net pour le premier car pas de crédit dessus maintenant je ralenti sur les invests car mariage a financé et préparé pour le prochain ce sera un achat revente mais faut que je me rencarde bien la dessus pour pas me planté

  • Paul
  • appart que j ai eu grace au papyboom proprio en retraite doit partir s installè a l etranger assez urgent ce debarrase de tous ses biens ce qui ma permis de l avoir a 10000 euro en dessou du marchè

  • Paul
  • mon seul regret sè d avoir été obliger de passai par une agence pour l avoir pas moyen de contactè le proprio direct je l aurais eu encore moin cher

  • Paul
  • Je ne suis pas d’accord avec la phrase : «surtout votre endettement ne va pas s’en ressentir» concernant le loyer. C’est une grosse erreur que d’indiquer cela. Car si on reprend le calcul : 600€ de loyer, la banque ne conserve que 70%, donc 420€. Sauf que la banque va calculer votre mensualité (428€) sur la partie endettement et non sur la partie revenus. Donc si par exemple vous aviez 2000€/mois, et pas de crédit : votre taux d’endettement est de 0%. Si vous faites cet investissement, vous allez donc être endetté à hauteur de : 428/2000 = 21,4%. Maintenant, je réinjecte les loyers comme le ferait la banque : 428/(2000+420) = 17,7%. On est loin d’un retour à 0% ! Donc certes, ça aide, mais dans un rapport 33% des 70% retenus par la banque. Soit dans un rapport 23% (c’est à dire que vous pouvez réinvestir 23% du loyer perçu sans ça que ne touche à votre taux d’endettement). Merci de prendre en compte cette précision !

  • Paul
  • Hello,

    Article super instructif sur le cashflow. J’ai moi-même réalisé mon premier investissement locatif en LMNP l’année dernière avec 100€ de cashflow NET NET sur un appartement en plein centre ville. Je suis au dessus des 70% de la banque donc THEORIQUEMENT je devrais pouvoir réinvestir sans trop de problème à la rentrée.

    La seule chose qui me fait peur c’est justement cette “théorie” des 70%. J’ai entendu dire que certaines banque n’isolent pas l’investissement immo mais l’intègrent directement dans l’enveloppe générale. Calculant ainsi un taux d’endettement global et condamnant donc l’investissement infini.

    J’explique :

    Cas N°1 :
    – 40k€ de salaire à l’année
    – 6k€ de revenus locatifs
    – 3k€ de crédit immobilier

    Endettement :
    6000*0.7= 4200
    4200-3000 = 1200

    Endettement 0% car le loyer théorique de la banque couvre le crédit.

    La banque différencie l’investissement des salaires et on se retrouve donc avec un taux d’endettement de 0%.

    Cas N°2
    – 40k€ de salaires
    – 6k€ de loyers
    – 3k€ de crédits immo

    Calcul du taux d’endettement :
    6000*0.7 = 4200
    40000+4200 = 44200

    Endettement = (2500/44200)*100 = 5.6%

    Quid du cas général ? Est-ce que les loyers sont réinjectés dans les revenus globaux et le taux d’endettement est calculé sur le tout ou est-ce que l’investissement immobilier est étudié dans une enveloppe à part ?

    Tu y réponds dans ton article mais je ne peux m’empêcher de penser à ce que mon courtier m’a dit.

    Cordialement,

    Maxime de Meilleurs Rendements

      Paul
    • Salut,
      Tout dépend des banques et j’aurais même tendance à dire des conseillers bancaires.
      Mais c’est vrai que dans les faits les banques intègrent les loyers dans les revenus globaux, ce qui défavorise l’investissement. Mais il y a plusieurs solutions pour résoudre ce problème. J’en parlerai prochainement 🙂

  • Paul
  • Excellent article qui complète bien ma dernière lecture.
    Merci !

  • Paul
  • Bonjour
    achat mur ce commerce 120/125 + frais
    possibilité de payer cash
    loyer 850 ht
    pas de travaux prévu
    déjà 1 crédit de 1150 mois couvert pas le loyer
    La question cash ou crédit

    Merci

      Paul
    • Bonjour Eric,
      hé bien c’est un peu télégraphique comme style 🙂
      Je suis un adepte de l’effet de levier donc du crédit.
      Au plaisir

  • Paul
  • Bonjour,

    J’ai investi dans un immeuble de rapport avec 3 T2 déja loué, en début d’année via une SCI familiale

    Cet immeuble a été negocié à 175K€ et me rapporte 445€ de cash net chaque moi,s TF déduite. donc une belle opération à premiére vue.

    Cependant, après diverses simulations sur le site des impots, mon cash devient négatif à -73€/mois.

    Que faire pour réduire la part impots sachant qu’en faisant de déficit foncier cela ne genere pas plus de cash.

    Merci

      Paul
    • Bonjour David,
      penchez-vous sur la Loi Cosse, cela pourrait vous aider du point de vue de la fiscalité 🙂
      J’en parle assez longuement dans la formation sur la fiscalité immobilière d’ailleurs.
      Au plaisir

  • Paul
  • Bonjour,

    Article très intéressant. Je suis novice mais souhaite faire une acquisition très prochainement. Existe t-il un “simulateur” ou a t-on une idée de ce que peut représenter par mois l’assurance et les impôts dans le cash flow ?

    Merci par avance de vos lumières.

      Paul
    • Salut Jérôme,
      le plus simple est que tu utilises le simulateur de Rendement Locatif :
      https://www.rendementlocatif.com/
      C’est la référence en la matière.
      Au plaisir

  • Paul
  • Bonjour,
    Très bon article mais qui ne répond pas tout à fait à ma situation.
    J’ai l’opportunité d’investir dans une maison divise en deux appartements, un serait ma résidence principale, l’autre déjà loué actuellement.
    Maison(appart1+2) 320k
    Loyé 750€/mois+ 200€ de charge
    Chaque appartement à une valeur de 160k
    Taxe foncière 700€ pour l’ensemble
    Comment cela se passe niveau impôt?
    Difficile de calculer le cash fois ici.

      Paul
    • Bonjour Pierre,
      dans ton cas, le plus simple est de considérer l’économie que tu réalises au niveau de ton loyer. Tu dois donc ajouter au loyer actuel un loyer “fictif” que tu paierais pour l’appartement que tu vas occuper.
      Pour les impôts, tu vas déclarer tes revenus fonciers qui vont venir s’ajouter à tes autres revenus. Tu devras également payer des prélèvements sociaux sur ces revenus fonciers.
      La taxe foncière et la taxe d’habitation seront à payer au prorata des surfaces occupées.
      Au plaisir

  • Paul
  • Bonjour,
    merci pour l’article très clair qui aidera les nouveaux investisseurs.
    Concernant mon cas, j’ai malheureusement mal compris la règle des 70%.
    Je pensais qu’elle s’appliquait sur l’estimation des revenus futurs mais cette décote nous suit toute la vie.
    Sur mon 1er investissement, c’est 620€ de mensualités pour 695€ de loyers. En appliquant la décote, on obtient un endettement de 135€ par mois selon la formule bancaire.
    Dans la pratique avec une déclaration LMNP et des charges très faibles, je pense avoir un cashflow NET-NET positif ou au moins NUL : la comptabilité pour la déclaration LMNP viendra confirmer ce point.
    Avec un document comptable approuvé par un centre de gestion agréé et une déclaration fiscale, la banque peut-elle assouplir la règle des 70% ?
    J’espère que oui, sinon je suis foutu …. 🙂
    Merci d’avance pour votre réponse Paul !

      Paul
    • Salut Richard,
      sincèrement je suis sceptique sur le fait que la banque change de position à la seule vue d’un document comptable. A moins que le conseiller bancaire soit convaincu de la nécessité de se battre sur ton dossier.
      N’hésite pas à nous tenir au courant.

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