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Comment calculer le rendement de la SCPI ?

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Les SCPI sont l’un des investissements immobiliers les plus plébiscités du moment. Pour cause, elles sont de meilleures alternatives par rapport aux livrets d’épargne qui sont le type de placement le plus prisé des Français. Le taux de rentabilité des SCPI peut atteindre 6 % voire 7 %. Leur rendement permet de compenser les pertes de revenus à la retraite. Pour l’année 2021, le rendement moyen des SCPI est estimé à 4,5 %. Mais comment calculer exactement le rendement des SCPI ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier est un investissement immobilier régi par la loi du 31 décembre 1970. Cependant, elle a vu le jour dans les années 60 et est réglementée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Elle a pour but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour pouvoir dégager un rendement. Les SCPI ne sont pas destinées à la construction de biens immobiliers. En revanche, faire des travaux d’aménagement, acquérir et revendre des immeubles d’une façon ponctuelle ou encore acheter des biens d’équipement est à leur portée. Elles ont la possibilité d’investir dans l’immobilier bureautique, commercial et tertiaire.

Les SCPI peuvent être à capital variable ou à capital fixe. Elles reversent ensuite les rendements aux investisseurs. Le classement des SCPI dépend surtout des rendements qu’elles versent à leurs investisseurs. Quand la société reverse le loyer, vous n’avez rien d’autre à payer en plus : pas de taxes foncières, pas de recherche de locataires, pas de charges de copropriété. On dit que les SCPI sont nettes de frais. Vous devez seulement payer les impôts et les frais d’entrée et de gestion. L’imposition de vos dividendes en SCPI est calculée au même titre que le revenu foncier.

Quel est le mode de calcul du rendement d’une SCPI ?

Que vous ayez prévu d’investir dans l’immobilier classique ou en SCPI, le but est toujours de dégager des bénéfices sur le long terme. Avant de déterminer la SCPI répondant à vos attentes et à vos projets, la première chose à explorer est son taux de rendement. C’est-à-dire que vous devez être en mesure de le calculer.

Pour calculer le taux de rendement d’une SCPI, divisez les revenus annuels qu’elle génère avec le prix du bien. Cela vous permet de connaitre sa viabilité. Sachez cependant que ce mode de calcul ne prend pas en compte les dépenses. Or, elles sont parfois très élevées. Il s’agit surtout des charges de copropriété, de la taxe foncière et des charges de gestion. Le mieux est de calculer la rentabilité nette de charges. Pour l’obtenir, prenez les revenus annuels, enlevez les charges et divisez cette somme par le prix du bien.

Quels sont les indicateurs à prendre en compte en SCPI ?

Outre le taux de rentabilité, il y a également quelques indicateurs importants qui vous permettent de déterminer si le placement est rentable ou non. Parmi eux, il y a le TDVM et le TRI. Le taux de distribution sur valeur de marché, plus connu sous le nom de TDVM est l’élément qui remplace la notion de rendement. Il permet aux sociétés de gestion de diviser les dividendes en fonction de la part de chaque associé.

Le calcul de TDVM est la division du dividende brut avec le prix moyen d’acquisition d’une part. Le prix moyen concerné lors de ce calcul est celui du 1er janvier de l’année. Même si le TDVM baisse, cela ne signifie pas que le rendement est négatif. Cela indique tout simplement que les parts des investisseurs de la SCPI ont été revalorisées. Une SCPI peut alors être attractive même si elle a un TDVM faible.

La SCPI est un investissement sur le long terme. Il est alors nécessaire de connaitre son historique si vous voulez déterminer sa rentabilité. Le TRI ou le taux de rentabilité interne est un élément primordial dans le calcul de rentabilité d’une SCPI. Pour le calculer, il suffit de regrouper les revalorisations ainsi que les dividendes d’une part des 10 dernières années et de les diviser par 10. Vous obtiendrez un résultat annuel.

Les autres indicateurs à prendre en compte sont le rendement locatif ainsi que l’évolution de la valeur d’une part. En effet, ils sont fortement liés à la rentabilité de la SCPI. Par ailleurs, chaque année, le prix d’une part en SCPI est revu de 0,55 % à la hausse. Si vous voulez évaluer sa performance, vérifiez le report à nouveau, le taux d’occupation financier ainsi que la répartition sectorielle. Le rendement de la SCPI dépend également de la situation économique. Avec la crise sanitaire, la SCPI hôtellerie a par exemple connu une véritable baisse au niveau de la rentabilité.

Quelle est la différence entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable ?

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, l’investisseur ne peut acheter des parts qu’au moment de la levée de fonds. La mise en place de cette période varie d’une SCPI à une autre. La SCPI à capital fixe est plus contraignante. L’investisseur est obligé d’attendre pour acheter des parts. Elle pose également problème lorsque un associé souhaite vendre ses parts. Il doit trouver un acheteur disponible pour les prendre au moment de l’ouverture. La SCPI à capital fixe vous oblige à respecter quelques conditions même si le rendement n’est pas intéressant.

La SCPI à capital variable est plus souple au niveau de l’acquisition et de la revente. Les sociétés de gestion sont libres d’émettre ou d’annuler des actions à tout moment. Les investisseurs peuvent revendre ou acheter des parts à leur guise, mais sous certaines limites. La chasse au rendement est plus aisée avec la SCPI à capital variable.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Pour pouvoir choisir la SCPI qui offre le plus de rendement, il est nécessaire de reconnaître son type. En effet, chacune d’elles est différente et peut vous donner une rentabilité variable.

Les SCPI se divisent en trois grandes catégories :

  • Les SCPI de rendement ;
  • Les SCPI fiscales ;
  • Les SCPI de plus-value.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont divisées en plusieurs catégories. Elles répondent directement aux besoins des investisseurs souhaitant des rendements élevés. Ce sont également les SCPI de prédilection si un investisseur veut valoriser ses parts. Elles distribuent régulièrement des revenus aux détenteurs des parts sous forme de dividendes. La fréquence de distribution peut être mensuelle, trimestrielle ou semestrielle. Les SCPI de rendement peuvent être diversifiés de bureaux, européennes, régionales ou spécialisées.

  • Les SCPI diversifiées sont composées de plusieurs variétés d’immeubles en l’occurrence les bureaux, les commerces, les logements, etc.
  • Les SCPI de bureaux sont exclusivement composées d’immeubles de bureau.
  • Les SCPI de commerces désignent le patrimoine composé de murs de magasins.
  • Les SCPI européennes sont des biens qui se trouvent hors de France.
  • Les SCPI régionales concernent les biens hors Paris et la région Île-de-France.
  • Les SCPI spécialisées sont les biens destinés à un segment spécifique comme la santé

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales telles que la SCPI Pinel et la SCPI Malraux sont destinées aux investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier sans penser à la gestion. Comme ils héritent des avantages fiscaux de l’investissement locatif, ils peuvent profiter d’une réduction d’impôt.

Les SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value reposent sur la revente des biens (logement, bureaux, locaux…) afin d’obtenir des plus-values. À l’inverse des SCPI de rendement et des SCPI fiscales, elles ne distribuent pas de revenus trimestriels ou semestriels. Elles revalorisent plutôt progressivement la valeur des parts.

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