Comment investir dans l’immobilier locatif en 5 étapes

La tâche semble insurmontable. Un peu comme si vous vous trouviez au pied de l’Everest avec des sandales aux pieds…

Pour investir dans l’immobilier locatif, vous devez franchir plusieurs étapes. La plupart d’entre vous le sait sans doute déjà. Mais, je reçois tous les jours des mails de débutants qui se posent tout un tas de questions. Et, vous voulez savoir ? Ils ont bien raison de se poser autant de questions.

Alors, sans être totalement exhaustif, je vais tenter d’y répondre dans ce (long) article sur comment investir dans l’immobilier locatif. Si vous avez déjà investi, il se peut que vous appreniez également quelques « trucs » dans ce nouvel « opus ». Et puis, réviser les bases de l’investissement a toujours du bon 🙂 .

Tout d’abord, dénicher une super affaire, semble en soi relever du miracle. Acheter un bien 30 ou 40 % en dessous de sa valeur réelle, paraît un truc de mythomane. Car qui est assez dingo pour vendre un appartement ou une maison pour la moitié de sa valeur ?

Mais admettons : vous avez la chance du débutant et emportez le morceau au nez et à la barbe d’investisseurs plus chevronnés. N’allez pas crier victoire trop vite. Ce n’est que le début du processus.

Ensuite, vous allez devoir trouver le banquier prêt à financer votre opération. Si vous avez une situation professionnelle stable et un endettement maîtrisé, ce n’est pas forcément le plus compliqué. Mais, à cette étape, vous pouvez également y laisser des plumes. Comprenez de l’argent. C’est donc le deuxième moment où vous devez « avoir les crocs ».

Ne pas vous laisser endormir par votre banquier, mais plutôt le mettre en concurrence et sévèrement. Souvent, les relations peuvent se tendre. Certaines personnes détestent çà. Détestent tout ce qui est conflictuel d’ailleurs. Alors, si vous êtes d’une nature « gentille », désolé mais il va falloir vous faire violence. Malheureux me direz-vous ? Peut-être mais c’est la loi du genre. Pour qu’une personne fasse un effort, il faut souvent qu’elle se sente en danger.

L’étape suivante va vous permettre d’apporter votre touche au bien dont vous êtes l’heureux propriétaire. C’est ce que j’appelle « créer de la valeur ». En gros, vous avez acheté le bien pour ses qualités mais surtout pour son potentiel inexploité ou sous exploité. Et ce potentiel vous allez le dévoiler à la face du monde ! Evidemment, si vous avec mis la main sur un appartement tout neuf aux dernières normes BBC, il sera un peu compliqué d’apporter de la valeur. Mais, si vous êtes dans ce cas, quelque chose me dit que vous avez dû en payer le prix. Et là, pas bon…

A la fin de cette course d’obstacles, vous allez mettre le bien en location. Ici, encore, il faudra mettre tous les atouts de votre côté pour attirer les meilleurs candidats avec un niveau de loyer le plus élevé possible (sans tomber dans l’escroquerie, soyons d’accord !)

Pour commencer cet article, j’ai évoqué l’Everest. Il va de soi qu’investir dans l’immobilier locatif est largement plus accessible au commun des mortels que d’escalader le plus haut sommet du monde. Mais, comme un alpiniste, vous devez parti avec un minimum de bagage. Vous informer, vous former… et vous lancer !

Voici les 5 moments clés qui vont faire que vous allez réussir à investir dans l’immobilier locatif avec succès.

Identifier

Visiter / Négocier

Financer

Mettre en valeur

Louer

Identifier

1 / On vous ment !

Ne croyez pas tout ce que les gens disent ou écrivent sur Internet.

Du genre, la pierre c’est une affaire de spécialiste, créer du cashflow avec l’immobilier est impossible…

Bien-sûr, il n’ y a pas de méthode miracle qui vous permet de taper du pied contre un

arbre pour faire tomber 10 opérations super rentables !

Ceux qui vous disent le contraire vous vendent du rêve… ou n’y connaissent rien.

Dans les deux cas, leur discours est nocif pour vous. Alors, éloignez vous !

Bon, une fois que cela est dit (et j’espère entendu par vous), j’ai quand même une

bonne nouvelle : oui, vous pouvez trouver de super dossiers qui vont vous permettre

de vous enrichir avec l’immobilier.

Mais il vous faudra :

1/ y passer un peu de temps quand même parce que, si c’était si facile, tout le monde

le ferait non ?

2/ utiliser une méthode.

Pour le premier point, cela ne dépend que de vous, il faut que vous soyez motivé. Et

motivé sur la durée, pas juste 5 minutes parce que vous êtes en train de lire cet

article 🙂 .

Pour le 2ème aspect, pas de panique : je vais vous aider.

Car dénicher la perle peut être plus ou moins compliqué suivant des éléments que

vous ne maîtrisez pas.

2/ Dans quelle zone allez-vous orienter vos recherches ?

Vous le savez : le prix de la pierre varie d’une région à l’autre mais également d’une

ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre d’une même ville. Sauf à investir loin de

chez vous – ce que je déconseille, excepté pour les Parisiens – vous êtes tenus par

cette question géographique. Alors, si vous habitez dans une zone retirée du monde,

vous pouvez légitimement vous dire qu’investir dans l’immobilier locatif n’est pas possible

pour vous. Ce qui est faux : il suffit souvent de faire quelques kilomètres pour passer

d’une zone sinistrée à une autre beaucoup plus porteuse.

Ensuite, vous allez devoir identifier au sein de cette zone le type de biens qui se

louera le plus facilement ET qui vous rapportera le plus d’argent. On entend souvent

dire qu’il faut investir sur des petites surfaces, du type studio. C’est sans doute une

façon dépassé de considérer le sujet. Personnellement, j’investis beaucoup sur des

F2 / F3. Pensez également aux grands logements, par exemple pour y faire de la

colocation. En effet, ce mode de gestion vous permet de faire rentrer plusieurs loyers

au lieu d’un seul… et d’augmenter votre cash !

3/ Est-ce le bon moment ?

Au début des années 2000, la période était parfaite pour investir dans l’immobilier locatif :

les tarifs étaient encore accessibles et on était à l’aube d’une croissance fulgurante des

prix (ils ont doublé en 10 ans). Oui, mais il fallait le savoir et j’imagine que vous

n’avez pas de boule de cristal 🙂 . Ce que vous devez retenir c’est que dans un marché

baissier (quand les prix chutent), vous êtes en très bonne position pour dénicher de

belles affaires parce qu’il y a peu d’acquéreurs par rapport au nombre de vendeurs.

Ces derniers peuvent même vous courir après !

A d’autres périodes, les prix sont orientés à la hausse, le rapport de force s’inverse et il

devient beaucoup plus compliqué de décrocher de belles opérations. Pourquoi ? Tout

simplement parce que la concurrence entre acquéreurs devient rude… et les vendeurs

se refusent à négocier. Aujourd’hui (en 2018), nous nous trouvons plutôt dans ce

créneau où les vendeurs tiennent les rênes. Mais, ne vous découragez pas pour autant.

4/ Faites comme tout le monde… et vous aurez des résultats moyens

Faire comme « l’investisseur moyen », c’est se contenter d’un rendement à 3 ou 4 %.

Je ne vais pas revenir sur le calcul de rentabilité d’un investissement immobilier. J’en

ai parlé en long, en large et en travers dans cet article.

Ce que vous devez retenir, c’est que vous aurez à vous montrer « contrarien », c’est à

dire aller dans le sens inverse de la foule.

Parce que vous vous apercevrez rapidement que, avec un rendement de 3 ou 4 %, une

fois que vous aurez payé vos impôts et prélèvements sociaux, il vous restera des

« clopinettes ».

5/ Quel est votre seuil de tolérance ?

Maintenant que vous savez que vous devez trouver une machine à cash, il faut

déterminer votre seuil de tolérance ou votre « aversion au risque ».

Plus vous aurez peur de prendre des risques, plus il sera difficile de trouver une

machine à cash. Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que vous viserez des biens

ultra recherchés situés dans des emplacements « numéro un ». Typiquement les centres villes.

Or, tous ceux qui veulent investir dans la pierre souhaitent acheter en centre ville.

Attention, je ne dis pas que c’est impossible. Juste que ce sera plus compliqué.

Si, à l’inverse, vous avez l’âme d’un aventurier, vous accepterez de vous éloigner pour

choisir une petite ville en périphérie ou même, pourquoi pas, à la campagne.

Si votre stratégie inclut la maîtrise des risques (on va en parler plus loin), vous

pourrez investir dans ces endroits et dormir sur vos deux oreilles.

Mais, surtout, vous trouverez plus vite des biens dégageant un cashflow positif. Avec,

à la clé, des rentabilités supérieures aux sempiternels centres villes.

Vous allez me dire « OK, c’est super tout çà, mais maintenant, concrètement,

comment je fais pour dénicher la super affaire ? »

J’y viens, j’y viens…

6/ Créez votre propre méthode de recherches

Ici encore, cessez de faire comme tout le monde : un coup d’oeil de temps en temps

dans le Logic Immo, une recherche vite faite sur Leboncoin.

D’abord, vous devez vous discipliner. Ce qui veut dire regarder les petites annonces

tous les jours, une fois le matin, une fois le soir. Et ce y compris le week-end car les

agences immobilières comme les particuliers continuent à publier pendant les week-

ends et les jours fériés.

Alors, non je ne vous demande pas de passer vos journées collés à l’écran de votre

ordinateur. En utilisant des critères sélectifs (type de bien visé, surface, ville, budget),

cela doit aller très vite. 5 minutes le matin, 5 minutes le soir. Et c’est tout.

A titre indicatif, voilà un certain nombre de sites sur lequel faire vos recherches.

Entre parenthèses, la fréquence de recherche que j’utilise. Je ne me sers quasiment

jamais des derniers cités.

– Leboncoin (2 fois par jour)

– Seloger (2 fois par semaine)

– Logic Immo (2 fois par semaine)

– Notaire Immo (2 fois par semaine)

– PAP (1 fois par semaine)

– ParuVendu

– VivaStreet

– TopAnnonces

– journaux locaux. Par exemple, Ouest France.

Si vous souhaitez sortir un peu des sentiers battus, voici une méthode originale :

7/ En mode détective privé

Mais vous pouvez aller encore plus loin. Comment ? Tout simplement en arpentant le

secteur qui vous intéresse.

Tout d’abord, vous pourrez découvrir des panneaux « A Vendre » que seule une petite

promenade vous permettra de trouver. A l’ère du tout Internet, on a tendance à oublier

les « vieilles recettes ». Alors qu’il y a de nombreux vendeurs d’un certain âge,

vendeurs qui n’utilisent pas ou très peu les vecteurs numériques.

Vous pensez que cette méthode est dépassée ? Détrompez-vous. Il y a quelques années,

j’ai acheté une maison à retaper que personne n’avait remarqué. Et pour cause, le

notaire du village s’était contenté de poser un panneau à vendre derrière la vitre d’une

chambre au 1er étage (qui en plus était pleine de poussière). Il fallait non seulement

passer devant mais lever la tête pour l’apercevoir. Résultat : j’étais le seul sur l’affaire

alors que la maison était en vente depuis des mois. Le vendeur était tellement heureux

de trouver une personnes intéressée qu’il a accepté mon offre à 65 000 € alors qu’il en

voulait 80 000 €.

Ensuite, vous pourrez faire votre petite enquête de voisinage auprès des

commerçants ou des habitants. Cette technique pourrait vous permettre de « griller »

la politesse à tout le monde. Premier informé, premier servi en somme.

Autre avantage de cette façon de procéder : les personnes interrogées vous donneront

des informations précieuses sur la vie du quartier. Car il existe souvent un décalage

entre l’idée que l’on se fait d’une zone et le fait d’y vivre au quotidien. Vous

apprendrez peut-être qu’une famille pourrit la vie des riverains. Ou, à l’inverse, des

aspects plus positifs : projet de nouveaux commerces par exemple ou construction

d’une école (ces éléments sont toujours très recherchés par les locataires).

8/ Devenez expert de votre secteur

Vous deviendrez ainsi un expert de votre secteur. Et du type de bien que vous visez.

Mettez vous en situation.

Vous visitez un bien qui vous semble très intéressant : il répond à tous vos critères,

particulièrement à celui du cashflow – j’en reparle un peu plus loin.

Seulement, vous n’êtes pas le seul sur le coup. Il y a d’autres visites prévues après

vous. Et vous vous demandez ce que vous devez faire : attendre un peu et réfléchir à

tout cela à tête reposée ? Faire une offre tout de suite ? Oui, mais à quel prix ? … etc.

Le jour où vous êtes expert de votre secteur, vous savez que, par rapport au prix moyen du marché, le bien que vous venez de visiter affiche un prix inférieur de 15 ou 20 %. Cela vous permet de ne pas hésiter.

Entre nous, vous voulez un conseil ? Foncez et faites une offre !

Si vous êtes le premier à formuler une offre, le vendeur (ou l’agent immobilier) sera

obligé de revenir vers vous s’il reçoit une offre plus haute. Vous pourrez alors ou non

remonter votre première proposition.

Et si, après coup, vous vous apercevez qu’il y un « loup » que vous aviez oublié, il

sera toujours temps de faire marche arrière. Tant que le compromis de vente n’est pas

signé, cela ne vous coûtera absolument rien.

Ceci dit, ne faites pas çà trop souvent auprès des agences immobilières, sinon vous

risquez d’épuiser votre crédibilité.

9/ Restez sur vos gardes

Non, le monde de l’immobilier n’est pas rempli d’escrocs. Je ne vais pas vous dire çà.

Et vous ne devez pas vous mettre en mode parano quand vous cherchez à acheter.

Ceci dit, tous vos sens doivent être en éveil.

Le vendeur vous assure que la copropriété vit paisiblement ? Interrogez les personnes

qui y vivent.

Il vous dit que le syndic de copropriété c’est du bonheur ? Appelez-le pour en avoir le

cœur net.

Encore une fois, ne faites confiance qu’à vous mêmes.

10/ Trop cher ? Vous en êtes sûr ?

La plupart du temps, quand on souhaite investir dans l’immobilier, on se fixe un

budget, un prix maximum que l’on ne souhaite pas dépasser.

Même si vous verrez qu’avec l’expérience ce critère n’est plus si essentiel, il faut

quand même que je vous en dise deux mots 🙂 .

Admettons que votre plafond est de 70 000 €.

Vous allez naturellement entrer comme critère de recherche un prix maximum de 70

000 € sur Leboncoin (ou sur un autre site). Logique.

En fait, vous devez faire autrement. Augmenter votre « top prix » à 80 000 voire 90

000 €.

Pourquoi ? Tout simplement parce que vous allez négocier. Et négocier âprement.

Cela signifie qu’un bien affiché sur Leboncoin à 85 000 €, vous allez tout faire pour le

décrocher à 70 000 € ou moins.

Qu’allez vous y gagner ?

1/ De l’expérience dans la négociation. Parce que, comme vous le savez sans doute

déjà, dans l’immobilier, il faut TOUT négocier avec TOUT LE MONDE : vendeur,

agence immobilière, notaire, artisans, syndics, assurances…

2/ Vous allez élargir le spectre de vos recherches et donc augmenter le nombre de

biens dans votre recherche. Vous aurez, de facto, plus de chances de tomber sur une

opportunité.

3/ Vous allez peut-être mettre la main sur un bien plus grand que ce que vous pensiez.

Et plus un bien est grand, plus il a de la valeur.

11/ Impératif : vérifiez la demande locative

C’est le cauchemar de l’investisseur : un logement qui reste vide. Qui ne trouve pas de

locataires.

Dans ce cas, vous allez vite rencontrer des difficultés puisqu’il faudra malgré tout

rembourser l’emprunt contracté auprès de la banque. De quoi vous donner des sueurs

froides.

Mais, pas de panique ! Avec des vérifications simples et efficaces, vous allez pouvoir

vous assurer que votre bien va rencontrer son public.

Premier point qui tombe sous le sens (quoique, pas pour tout le monde vu les taudis

que je visite parfois) : vous devez proposer un bien décent, qui répond aux normes

récentes tant en terme de confort (double vitrage, dépenses énergétiques maîtrisées)

que de sécurité (électricité aux normes par exemple) que de décoration (si la peinture

s’effrite, refaites là, pensez à remplacer la vieille cuisine en formica par des meubles

modernes).

Ensuite, allez sur Internet et regardez le dynamisme démographique de la ville où se

trouve le bien. Contrôlez également la santé économique et les facilités de transport.

Pensez enfin à la proximité des commerces et/ou des écoles.

Enfin, faites un test avec une fausse annonce sur Leboncoin. Si, au bout d’une

semaine, vous n’avez qu’une ou deux demandes, c’est trop juste. A l’inverse, une ou

deux demandes par jour et le signal est positif !

Visiter et Négocier

1/ Ne vous laissez pas faire !

« Spécial investisseur », « grosse rentabilité », « affaire à ne pas manquer »…

Que ce soit dans le libellé des annonces ou lors de la visite, ne croyez surtout pas tout

ce que vous dit votre interlocuteur. Son objectif est de vendre au meilleur prix : il a

donc intérêt à survendre son bien. Faites bien attention à çà et ne tombez pas dans le

piège.

Un grand classique des agences immobilières est de vous mettre sous le nez leur

rentabilité. Sauf que leur calcul est fait de telle manière qu’il dope la rentabilité (et la

fausse par la même occasion). La plupart du temps, les agences n’intègrent pas les

frais de notaire ni les frais de garantie ni les travaux. Ce qui peut vite représenter de

belles sommes.

Tenez-vous à vos propres critères et ne faites confiance qu’à vos propres calculs.

Pour établir votre propre mode de calcul, vous pouvez vous reporter à cet article. Mais, il y a encore mieux. Mieux c’est quoi ? C’est tout simplement…

2/ Viser des opérations à cashflow positif

Qu’est ce que cela veut dire ? Tout simplement que la différence entre vos revenus locatifs et

vos charges doit être positive. Et là vous gagnerez de l’argent tous les mois.

La formule OBLIGATOIRE à garder en tête est la suivante :

Revenus locatifs – Charges ˃ 0

Les charges intègrent mensualité, taxe foncière, charges de copropriété, assurance,

impôts sur le revenu foncier y compris prélèvements sociaux.

Je sais ce que vous vous dites : impossible, il y a beaucoup trop de charges à payer.

Mais si c’est possible, sauf que, encore une fois, il faut chercher pour dénicher ces belles

opérations.

En voici un exemple.

Ne visitez donc que les biens qui soit affichent du cashflow positif (ce qui ne court pas les rues, il faut l’admettre), soit disposent d’un potentiel pour « créer » ce cash positif – on en reparle un peu plus loin.

Financer

Il paraît que les Français se séparent plus volontiers de leur conjoint que de leur banquier.

Si tel est le cas pour vous, je vous recommande fortement de revoir vos priorités : non vous n’êtes pas marié à votre banquier. Vous ne lui devez rien, dans le sens où vous n’êtes pas son obligé.

1/ Courtier / banquier

Des banques, il y en a plein les rues. Je ne sais pas si vous avez remarqué comme les agences bancaires ont fleuri partout dans les centres commerciaux et les centres villes. C’est un métier qui « marche fort »… et où la concurrence fait rage pour attirer de nouveaux clients.

Quand vous avez dénicher et négocier une super affaire, vous ne devez pas vous arrêter à la seule proposition de votre banquier sous prétexte qu’il vous suit depuis 10 ou 15 ans ou que le livret A des enfants est chez lui !

Le plus simple est de contacter un courtier qui va solliciter plusieurs banques concurrentes à la vôtre. Et, sans surprise, à l’arrivée c’est bingo : le courtier vous sort un super taux avec à la clé, plusieurs milliers d’euros d’économie sur la durée totale du crédit.

Vous voilà donc muni d’une belle simulation du courtier. Vous pouvez à présent retourner voir votre banquier pour lui mettre gentiment le couteau sous la gorge. Du genre « alignez-vous ou je vais voir ailleurs ». Bien entendu, vous pouvez le présenter de manière plus subtile. L’essentiel est que le message passe.

« Mais cela va me faire tout un tas de paperasse pour changer de banque ! » Voilà ce que certains se disent alors.

Et alors ? Est-ce que faire un peu de paperasse est un obstacle insurmontable dans votre quête pour investir dans l’immobilier locatif ? Si la réponse est oui, si cette tâche vous semble insurmontable, je vous le dis tout net : laissez tomber. Parce que, faire de la paperasse c’est ch… à mourir mais ce n’est pas ce qu’il y a de plus compliqué dans l’immobilier.

Pour vous donner un ordre d’idée, depuis que j’investis dans la pierre, j’ai changé 4 fois de banques.

3/ Pourquoi vous DEVEZ emprunter

Communiquer c’est répéter comme disent les Américains. Je vais donc le redire : quand vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous devez faire jouer l’effet de levier.

Ce mécanisme vous permet de vous créer un patrimoine et du cash sans mettre un centime de votre poche. Ou, en mettant le moins possible d’argent sur la table. D’un côté, vous empruntez de l’argent à la banque. Pour rembourser les mensualités et les charges inhérentes au bien, vous utilisez l’argent de votre locataire. Le mécanisme est simple à comprendre : se servir de l’argent des autres pour s’enrichir. Immoral ? Non, mathématique.

De plus, emprunter vous est favorable au niveau fiscal. Impossible de rentrer ici dans le détail de la fiscalité française qui est beaucoup trop complexe. L’article n’en finirait pas 🙂 . Mais, sachez que, si vous empruntez, votre mensualité de crédit sera composée du capital et des intérêts d’emprunt (= rémunération de la banque). Ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers que vous allez toucher. Et tout ce que vous pouvez déduire vous permet de payer moins d’impôts.

4/ Le critère numéro UN pour la banque

Cela va sans dire que le banquier regarde avant toute chose votre situation professionnelle (stabilité, niveau de revenu, ancienneté). Mais, ce qui est scruté de très près et ce qui constitue souvent l’obstacle infranchissable pour qui veut investir dans l’immobilier locatif c’est le taux d’endettement.

C’est quoi ce taux d’endettement ?

C’est la partie représentée par vos emprunts par rapport à vos revenus.

La formule à retenir est la suivante :

Taux d’endettement = (charge d’emprunt) × 100 ÷ (revenus nets)

Si on prend l’exemple d’un couple qui dispose de 3000 € de revenus et qui doit rembourser chaque mois 500 € d’emprunt, le taux d’endettement est de 16,66 % soit 500 x 100 / 3000.

Le taux maximum admis par les banques est de 33 %. En principe, au delà de ces 33 % vous ne pouvez pas ou plus emprunter.

Il faut donc veiller scrupuleusement à ne pas trop faire augmenter le taux d’endettement.

5/ Ce n’est pas fini…

Arrivé là, vous poussez un ouf de soulagement en pensant « voilà c’est fait pour le plan de financement ».

Ben, en fait, non. Désolé. Vous pouvez aller encore plus loin.

En effet, il est possible de trouver des établissements de crédit qui vous proposent des garanties bancaires à moindre coût (entre 100 et 300 € au lieu de 1500 € ou 2 000 €).

De la même manière, vous pouvez économiser des milliers d’euros sur les assurances de prêt tout en bénéficiant d’une couverture optimale.

Mais, je m’arrête là, cet article est déjà suffisamment long. Si le sujet vous intéresse, rendez-vous ici.

Créer de la valeur

Ici, vous allez pouvoir non seulement apporter votre « touche personnelle » mais surtout créer une différence. Une différence de taille qui fera que le loyer va augmenter ou que vos charges vont diminuer.

Bref, vous allez travailler à créer l’écart le plus important possible entre vos revenus immobiliers et vos charges.

1/ Augmenter vos revenus

Combien de biens sont « délaissés » par leur propriétaire qui n’en « tirent pas toute la moëlle »?

La réponse est simple : quasiment TOUS.

Encore une fois, c’est ici que vous allez vous démarquer.

Pour cela, il y a plusieurs techniques à mettre en place. Je vais me contenter de parler de quelques unes.

Vous devez commencer par vous poser certains questions :

– est-ce que le bien est suffisamment grand, particulièrement les pièces de vie ? Si ce n’est pas le cas, existe-t-il un moyen simple d’agrandir les espaces – faire tomber une cloison par exemple ou créer une cuisine ouverte sur le séjour.

– est-ce que le bien est suffisamment éclairé (je parle ici de lumière naturelle) ? S’il est trop sombre et sans possibilité de ramener davantage de luminosité, laissez tomber. Vous en connaissez beaucoup des gens qui aiment vivre dans le noir ?

– est-ce que la décoration donne envie de venir s’installer ? C’est ici que le fait de louer en meublé prend également tout son sens car si c’est vous qui meublez et décorez, vous pouvez apporter une touche sympa et « cosy » pour utiliser un terme à la mode. Pour cela, il faut bien entendu que vous ayez bon goût 🙂 .

Mais ce n’est pas tout.

Vous pouvez littéralement faire décoller vos revenus en étudiant de près le mode de location. Si le bien est loué en nu, regardez du côté du meublé. Certes il faut « remettre un peu d’argent au pot » mais vous serez gagnant au niveau du loyer (+ 15 % à + 40 % de loyer !!!)

Dans certaines villes, la location en courte durée vous permettra de viser des augmentations de revenus encore plus importantes.

Diviser un bien peut être également une piste.

Ces quelques techniques vont vous permettre de surpasser la concurrence et de créer le fameux « coup de coeur » chez les personnes qui visitent votre bien.

2/ Faire la chasse aux dépenses

Si vous pouvez travailler à augmenter vos revenus, le deuxième job est de réduire au maximum vos charges.

Pour cela, c’est très simple (et un peu rébarbatif) : vous prenez chaque poste de dépense et vous retravaillez dessus.

Parmi ceux-ci, on peut citer :

– les mensualités d’emprunt. C’est souvent le poste de dépense le plus important pour toute personne souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Si votre prêt a été mal négocié et que vous estimez pouvoir décrocher des conditions plus intéressantes, retournez voir un courtier. Les gisements d’économie sont de plusieurs dizaines d’euros par mois ! A moins que vous ne préfériez conserver le montant de la mensualité tout en diminuant la durée du crédit.

– corollaire de l’emprunt, l’assurance de prêt immobilier est également une dépense à étudier de près. Là encore, faites jouer la concurrence pour trouver une couverture identique mais au tarif plus favorable. A noter que votre banquier ne peut pas vous obliger à contracter son assurance maison (qui est bien souvent peu intéressante au niveau du prix). Optez par conséquent pour la délégation d’assurance même si le banquier fait la grimace.

– l’Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) mérite le même sort ; faites jouer la concurrence pour trouver l’assureur le plus compétitif.

– les frais de syndic. Ha, les syndics, on pourrait écrire un véritable roman sur le sujet. La gestion d’une copropriété est un sujet technique, complexe et rébarbatif… Ce qui explique que la plupart des propriétaires (occupants ou bailleurs) laissent le syndic faire sans travail dans une paix royale. Il s’agit là d’une erreur que vous devez corriger. Le syndic qui a trop longtemps vécu dans l’absence de contrôle doit faire l’objet d’un « screening » minutieux de votre part : montant des honoraires, recours à ds sociétés de nettoyage, établissement de devis… Tous ces sujets méritent d’être passés au peigne fin. Vous risquez d’avoir des surprises… et de générer de belles économies.

Louer

Soyons clair ici : louer c’est extrêmement facile / difficile suivant l’emplacement de votre bien.

Un studio à St Germain des Près, çà se loue dans l’heure. Le même studio au fin fond de la Lozère, cela pourrait être un peu plus long…

L’éternelle question de l’offre et de la demande. Il va donc falloir adapter votre offre à la demande locative.

Néanmoins, si vous avez mis toutes les chances de votre côté – notamment en créant de la valeur et en répondant aux besoins récurrents de votre marché local, vous allez réussir à louer. Non seulement à louer mais à louer à des gens biens. Corrects. Fiables.

1. Faire visiter

Tout d’abord, le mieux est d’avoir plusieurs dossiers parmi lesquels choisir. Pour cela, vous devez afficher un loyer cohérent avec les prix du marché.

Autre conseil de bon sens : concentrez les visites sur une demi-journée si votre bien est situé dans une zone tendue. Dans ce cas, cela vous évite de faire des navettes jusqu’à votre bien locatif, la demande étant forte, vous aurez sans doute l’embarras du choix.

Vous pouvez même vous servir de cette position favorable pour créer un sentiment d’urgence chez les visiteurs. Organisez une visite toutes les 15 minutes et n’hésitez pas à faire comprendre qu’il y a du monde derrière.

A l’inverse, s’il y a peu de demandes, vous devez vous adapter au public et vous « déranger » aux horaires proposés. Comprenez bien que s’il y a peu de locataires potentiels et qu’en plus vous vous faites prier pour organiser des visites, vous n’êtes pas prêt de faire rentrer quelqu’un dans les lieux !

2. « L’interrogatoire »

Est-il besoin de le préciser ? La relation bailleur / locataire repose sur les principes de politesse et de bonne éducation.

Ceci étant posé, cela ne doit pas vous empêcher d’être direct avec vos interlocuteurs. Posez vos conditions rapidement et soyez clair et précis.

Soyez également direct : « quelle est votre situation professionnelle ? Quels sont vos revenus ? »

Voilà deux questions essentielles sur lesquelles vous devez être rapidement fixés. Cela vous évite de perdre du temps.

Autre recommandation : éjectez les négociateurs. Vous avez fixé un loyer en tenant compte des prix du marché et de la qualité de votre bien. Si quelqu’un commence à chipoter sur le montant du loyer avant même d’être rentré dans l’appartement ou la maison, imaginez ce que cela donnera une fois qu’il sera officiellement locataire (avec tous les droits que cela comporte…)

Je vous invite également à laisser de côté ceux ceux qui ont font trop. Du genre ils n’ont jamais rien vu d’aussi beau de leur vie ! Méfiance dans ce cas : peut-être qu’il s’agit de gens qui ont du mal à se loger et qui ont laissé quelques ardoises chez d’autres bailleurs.

Ok, du coup vous allez me dire mais comment fait-on pour reconnaître un candidat sérieux ?

Difficile d’en faire un portrait robot.

Mon expérience tend à prouver qu’ils ‘agit d’une personne polie, ponctuelle, réfléchie dans ses observations sur le logement.

Il s’agit également de quelqu’un qui présente un dossier complet sans s’y reprendre à 10 reprises. Et qui vous répond au téléphone ou par mail rapidement.

3. Toujours vérifier à qui vous avez à faire

Règle numéro une: un doute et vous ne prenez pas. La réglementation française favorisant largement les locataires par rapport aux bailleurs, il est fortement conseillé de procéder à des vérifications.

Demandez à vos candidats à la location les quittances de loyer du logement qu’ils occupent. Et n’hésitez pas à prendre contact avec l’ancien propriétaire ou l’agence chargé de la gestion locative pour connaître l’état des relations avec vos candidats.

Vérifiez également les informations données par le candidat à la location. Pour cela, allez faire un tour sur Internet : Google, Facebook et autres constituent de véritables mines d’or pour savoir à qui vous avez vraiment à faire.

4. Une garantie supplémentaire

Voilà : vous avez choisi votre candidat idéal, après avoir mis en œuvre des vérifications qui laissent à penser que tout se passera bien.

Ceci dit, vous pouvez encore mettre en place certaines garanties, histoire que le dossier soit « bétonné ».

Tout d’abord, demandez un dépôt de garantie d’un mois si vous louez en nu ou jusqu’à deux mois si vous louez en meublé.

Ensuite, exigez que des personnes physiques (ou morales) se portent caution pour les locataires. En cas de pépin, mieux vaut deux débiteurs qu’un seul.

Autre solution : contracter une Garantie des Loyers Impayés. Il s’agit d’une assurance qui vous protège contre les impayés et dégradations et qui prend en charge l’éventuelle action en justice à engager contre le locataire.

A l’issue de cet article, vous savez à présent comment investir dans l’immobilier locatif avec succès.

Evidemment, je vous ai présenté les principales étapes de ce type d’opération en allant à l’essentiel – oui, bon je sais que l’article est très long malgré tout 🙂

Si vous préférez le format vidéo, vous pouvez suivre cette série publiée sur ma chaîne Youtube :

Une dernière précision : l’investissement locatif n’est pas la seule et unique façon de gagner de l’argent avec la pierre. Avez-vous pensé à l’achat revente ? Vous achetez un bien décoté de sa valeur réelle, vous lui donnez un coup de neuf, une touche de modernité et le revendez au meilleur prix en empochant une belle plus value. Si ce type d’opération vous intéresse, il existe de nombreux articles sur le blog à ce sujet et une formation spécifique.