Devenir investisseur immobilier : Pascal nous dit tout !

Comment devenir investisseur immobilier ? « Facile ? » Ouais, à d’autres ! Arrêtez de rêver !!! Devenir investisseur immobilier n’a RIEN de facile. Sauf à tomber dans le panneau des marketeurs vraiment très, très affutés pour vous faire prendre des vessies pour des lanternes – pas besoin de donner de noms, ils se reconnaîtront 😉 .

Avec une volonté de fer, une démarche méthodique que vous affinez au fil du temps, avec des connaissances et et de l’expérience, oui, vous avez toutes les cartes en main pour devenir un investisseur immobilier à succès. A qui tout semble réussir. Mais il vous faudra fournir un long effort avant de devenir cet investisseur accompli.

C’est ce que Pascal, un fidèle du blog, va justement nous expliquer aujourd’hui.

Avec son épouse, ils se sont construits un beau patrimoine et des loyers qui leur ont permis d’arrêter de travailler. Hé oui, les veinards, ils sont rentiers immobiliers. Voilà leur histoire.

Bonjour Pascal, peux-tu te présenter en quelques mots ?

Je m’appelle Pascal, j’ai 46 ans, j’habite près d’Angers et je suis un ancien artisan –commerçant mais pas du bâtiment    . Je suis marié et j’ai 2 enfants.

Avec mon épouse, on investit à moins de 10 km de chez nous. Nos biens sont situés entre 25 km et 35 km d’Angers. Dans des communes de 1200, 1700 et 3500 habitants.

Peux-tu nous expliquer ce qui t’a amené à devenir investisseur immobilier ? Quelles étaient tes motivations, ton objectif ?

Après avoir reçu mon décompte pour la retraite, vu la somme que le RSI m’octroierait à mes 42, 43 ou 44 années de cotisation, c’est à dire 120 € par mois par tranche de 10 années de cotisations et 16 € pour ma femme (conjointe collaboratrice), je me suis dit qu’il était temps de réagir.

On s’est intéressé au départ à l’immobilier pour faire un complément de retraite.

Ayant restauré notre maison principale, une fermette non habitée depuis 1936 en piteux état, nous avions acquis une certaine expérience de la restauration.

Pour te situer au niveau des chiffres, nous avons acheté cette petite ferme en 1997 au prix de 23.000 €. Nous avons réalisé nous-mêmes les travaux (280 m² pour la maison + 400 m² de dépendances) pour un montant de 75 000 € (étalé sur 20 ans). Nous avons fait estimé la maison cette année, résultat : 340.000 €.

Bravo ! C’est presque un palace avec autant de mètres carrés !

J’ai une autre passion dans la vie : les voitures de collection. Les dépendances me permettent de les entreposer.

Peux-tu nous retracer ton parcours d’investisseur immobilier ? Et nous dire où tu en es aujourd’hui ?

En 2008, nous avons réalisé notre 1^er achat : une grande maison composée de 2 logements. Le prix : 103.000 € + 40.000 € de travaux.

Nous avons redistribué les superficies pour en faire 4 logements : 1 type T1, 1 T2 et 2 T3.

Pour ce 1^er achat, nous n’avions pas d’expérience vis-à-vis des banques et avons financé les 40.000 € de travaux avec nos économies.

Entre le travail et la restauration, j’ai travaillé 7 jours sur 7 pendant 2 ans sans aucune vacance afin de dégager rapidement des loyers car les mensualités du prêt sur 10 ans pesaient lourdement sur notre budget.

Ce bien est aujourd’hui estimé à 195.000 €. Les loyers dégagés sont de 1.530 € avec un remboursement de 726 €.

Etre obligé de faire les travaux rapidement aurait pu nous décourager car, pendant deux ans, je n’ai quasiment pas vu mes enfants. Mais nous avions repéré un 2ème bien à proximité, une maison où l’on pouvait faire 2 logements.

Donc en 2010, comme une bonne affaire se fait à l’achat, nous sommes devenus de féroces négociateurs. Le prix demandé était de 98.000 € et on l’a acheté au final 45.000 € !

Nous avons emprunté 60.000 € sur 8 ans. Après 2 ans de travaux et la création d’un T4 et un T1, la maison est estimée à 130.000 € et dégage 790 € de loyers mensuels pour une mensualité de 697 €.

En 2013, nous avons repéré un ensemble de 3 maisons mitoyennes où l’on pouvait faire 6 logements. La méthode pour savoir le nombre de logement possible est simple : regardez le nombre de portes donnant vers l’extérieur.

Pour ce bien affiché à 140.000 €, on a négocié le prix à 87 500 €. Nous avons emprunté 180.000 € cette fois sur 20 ans pour avoir des mensualités plus légères et pouvoir arrêter de travailler.

Nous avons fait dans ce bien 5 T3 et 1 T2.

Ce bien est estimé à 340.000 € et dégage un revenu mensuel de 2.660 € pour un remboursement de prêt de 930 €.

Dernier investissement en début d’année : une petite maison de bourg de 80 m² que nous avons acheté 28.000 € tout frais compris et dans laquelle nous avons fait 8.000 € de travaux en 3 mois.

Pendant 3 ans, nous remboursons 48 € par mois pour un loyer de 460 €.

Wouahh, cela fait donc plus de 3 000 € de revenus locatifs chaque mois une fois les prêts déduits. Quelles techniques utilises-tu pour dégager ces revenus ?

Oui, cela fait un peu plus de 3 000 € chaque mois, c’est plus que ce que nous gagnions avant en travaillant plus de 10 heures par jour.

Les bonnes affaires ne venant pas toute seule, nous passons plusieurs heures par semaine sur les sites de ventes immobilières à regarder les biens dans un rayon de 15 km autour de chez nous. Nous connaissons donc les biens qui ne se vendent pas pendant plusieurs mois ou années, ce qui permet de négocier fortement.

Nous avons aussi trouvé une solution bancaire que nous appliquons maintenant systématiquement.

Nous empruntons la totalité : maison + frais d’agence + frais de notaire + travaux, avec un report de 3 ans pour le démarrage du remboursement du capital.

Grâce à cela, nous avons moins la pression financière.

Un report de 3 ans, c’est énorme !

Nous avons fait tous nos achats en passant par la même banque (note de Paul : c’est la banque préférée des agriculteurs  😆 ), nous ne discutons pas le taux et prenons l’assurance chez eux. Nous sommes classés « client or » dans leur logiciel.

La technique pour le report de 3 ans est la suivante. Pour notre dernier achat, la banque finance l’achat de la maison, les frais d’agence, les frais de notaire et les travaux. Nous avons 3 ans pour débloquer l’argent pour les travaux. L’astuce consiste à financer les travaux avec nos économies et ne débloquer le prêt que le 35ème mois.

 

Avec ton épouse, tu es un spécialiste de la rénovation : pourquoi avoir fait ce choix ?

Nous faisons tous les travaux nous-même, ce qui nous permet de réduire le montant des travaux, d’avoir des cash-flow positifs et d’éviter les prises de tête dans la gestion des artisans.

En règle générale, nous ne conservons que les murs extérieurs et la toiture, tout le reste est refait à neuf ce qui annule les mauvaises surprises.

Nous refaisons les appartements comme si nous devions y loger nous-même, en utilisant des matériaux de qualité. Nous n’hésitons pas à mettre des cuisines aménagées et équipées d’électroménagers de qualité afin de proposer des biens avec un loyer dans le haut du marché et ainsi viser des locataires plus aisés et en règle général, plus respectueux des lieux.

Par exemple, pour notre dernière maison, le bien était proposé à 280 € et ne trouvait pas preneur.

Après 8.000 € de travaux, nous l’avons louée en une semaine à 460 €.

Pas trop de galère les travaux ? Comment vous êtes-vous formés ?

Nous avons appris par nous même avec des livres puis internet. J’ai une formation d’électronique (qui m’ aide pour l ‘électricité). Ma femme est comptable, ce qui aide pour l’aspect administratif et fiscal.

Au niveau fiscalité, nous déduisons les travaux que les impôts nous autorisent.

Devenir investisseur immobilier a clairement changé votre vie puisque vous vivez aujourd’hui de vos loyers. Mais, quand on sait que les banques favorisent les profils de type salariés, est-ce que ce statut de « rentier » ne va pas vous gêner si vous souhaitez continuer à investir ?

Nous avons acheté la dernière maison alors que nous ne travaillions plus et notre banque nous a suivi malgré un taux d’endettement dépassant les 33%.

Nous avons fait estimé nos biens par un notaire et une agence pour que la banque ait un aperçu du patrimoine. Le fait d’avoir emprunté pour les 2 premiers biens sur de courtes durées nous aident maintenant (l’investissement sur 20 ans n’est pas forcément LA solution) car la banque nous a dit : il ne reste plus qu’ un petit peu de capital à rembourser. Nous avons acheté  nos biens (sauf la maison principale) sans garantie, ni hypothèque.

Bien sur, nous avions l’argent nécessaire pour acheter cash, mais pour un investisseur il vaut mieux se servir de l’argent des autres.

Grâce à l’investissement locatif, nous sommes libres de nos journées et pouvons faire ce qu’il nous plaît : restaurer à notre rythme nos biens.

La banque accepte de vous prêter sans garantie ? Explique moi çà, je suis curieux !

Pour nos achats, la banque a pris une hypothèque sur notre résidence principale, qui depuis longtemps est remboursée.Pour les autres achats, nous avons demandé des prêts sans garantie qui ont été acceptés. Est-ce grâce à notre fidélité? On n’a pas vraiment d’explication à cela.

La question classique mais qui intéresse toujours les lecteurs : quels conseils donnerais-tu aujourd’hui à quelqu’un qui veut devenir investisseur immobilier mais qui hésite ?

Parmi les principaux conseils, je dirais :

• Surveiller le marché
• Investir à proximité de chez soi
• Avant d’acheter, tester sur le Boncoin en mettant des annonces fictives pour être sûr de la demande.
• Il faut que le 1^er achat soit positif pour pouvoir continuer plus sereinement.
• Emprunter la totalité : achat + frais agence + frais de notaire + travaux sur une longue durée avec un report de 3 ans.
• Même avec de petits salaires, les banques prêtent pour de l’investissement locatif avec un cash-flow positif. Eviter par contre d’avoir des prêts à la consommation.
• Pour ceux qui peuvent faire les travaux, les faire soi-même (avec l’expérience, nous savons estimer les travaux au m²).
• Pour ceux qui le peuvent, gérer les biens ce qui permet de surveiller les locataires et l’état des logements.
• Ne pas oublier de se constituer une trésorerie solide en cas de coup dur (loyer impayé, sinistre, ..). De plus, le banquier aime cela.

Voilà, c’est ici que se termine l’interview ! J’espère que cela vous donnera de l’inspiration ET de la motivation. Pascal a tenu à apporter son témoignage pour les jeunes (et les moins jeunes !) qui souhaitent devenir investisseur immobilier. Personnellement, je me suis bien retrouvé dans son parcours : les travaux, le fait d’investir un peu en dehors des sentiers battus, cette conviction qu’il faut miser davantage sur soi que sur le « système » pour assurer ses vieux jours…

Merci à lui pour son témoignage et bonne continuation à Pascal et à son épouse dans leur vie d’investisseur !