Ensemble immobilier : 2 500 euros de cash par mois !

Un ensemble immobilier, un SEUL investissement locatif et vous voilà en retraite anticipée. Non, vous ne rêvez pas. Et non je ne vous vends pas un mirage au milieu du désert.

Devenir rentier immobilier dès demain, cela vous dit ? Hé bien, c’est très simple : il vous suffit de mettre la main sur un « lot immobilier » contenant lui-même plusieurs logements. Mais pas n’importe quel ensemble. Non, il vous faut viser un bien à très haut rendement. Certaines appellent çà une « machine à cash ». Belle image. Mais est-ce que cela existe vraiment ?

ensemble immobilier

Je suis parti en quête d’un complexe immobilier de ce genre, histoire d’avancer à grands pas dans mon parcours d’investisseur. Je pensais mettre des mois à dénicher la perle rare. Finalement, cela est venu plus vite que prévu : quelques semaines après avoir débuté mes recherches, un bien a retenu mon attention…

Un ensemble immobilier à 2500 euros de cash mensuel

Voilà le topo :

Ensemble immobilier de plus de 300 m² habitables, situé à moins de 10 minutes de Caen centre composé de la manière suivante :

  • 9 appartements, du studio au F3, actuellement tous loués pour un montant de 3965 euros par mois, soit 47 580 euros annuels. Pour l’anecdote, ces appartements ont été créés dans un ancien restaurant routier ! Il reste un studio de 20 m² à finir de rénover (loyer estimé à 250 euros).
  • 1 maison de 140 m² divisible en 2 ou 3 appartements (loyer estimé : entre 1000 et 1200 euros).
  • prix affiché : 395 000 euros frais d’agence inclus

ensemble immobilier

Quelle rentabilité pour ce « complexe immobilier » ?

En intégrant des frais de notaire estimés à 28 000 euros, la rentabilité brute est de 11,25 % (voir mon article sur le calcul de rentabilité locative).

En divisant la maison et en terminant le studio, on peut gagner facilement 1250 euros de loyers supplémentaires. En comptant 50 000 euros de travaux environ, la rentabilité brute passe à 13,23 %.

J’ai sondé le propriétaire et il me semble prêt à négocier. Le minimum à lui faire accepter est de prendre à sa charge les frais de notaire, soit presque 30 000 euros.

Mais, le plus beau reste à venir : la taxe foncière est seulement de 2400 euros. Vu le rapport locatif, c’est vraiment excellent.

Quel cash flow ?

Ha, le point qui vous intéresse le plus, le niveau de cash flow  (ne dites pas non !)

En empruntant 450 000 euros sur 20 ans à un taux de 1,54 % (c’est le taux que j’ai obtenu sur mon dernier projet – j’en reparlerai plus en détail), la mensualité à rembourser est de 2313 euros.

Pour, je le rappelle, un loyer actuel de 3965 euros qui passera à au moins 5 200 euros une fois le potentiel de cet ensemble immobilier entièrement exploité.

Soit plus de 2500 euros de cash flow tous les mois. En fait pas loin de 3 000 si on laisse de côté les charges ! Bien plus que le salaire moyen des Français qui est aux alentours de 1700 euros mensuels.

Seul maître à bord

Autre point positif : l’absence de copropriété. Vous savez à quel point je déteste çà. Ce qui est donc super avec cet ensemble immobilier, c’est que vous êtes seuls maître à bord. PAS DE COPROPRIETE.

Pourquoi j’ai refusé la retraite anticipée

Après mûre réflexion et discussion avec Madame, nous n’avons pas donné suite. Adieu retraite anticipée… Ou plutôt, au revoir, quelque chose me dit que l’on va se recroiser 🙂 .

Voici les raisons pour lesquelles nous n’avons pas acheté cet ensemble immobilier.

Trop de défauts

1 – Le gros « hic »

Il y a quand même un “hic” avec cet ensemble immobilier : il est situé au bord d’une nationale (deux fois deux voies). Et quand je dis au bord, c’est que vous êtes assez prêt pour lire l’immatriculation de chaque voiture qui passe. Cela créé des nuisances sonores évidentes. Le propriétaire actuel y a remédié en installant un système de double menuiseries en double vitrage, un peu comme dans les hôtels au bord du périph’ parisien. Vous voyez l’idée 😉 ! Une chose est sûre : c’est très efficace. Mais, d’un naturel paranoïaque, je craindrais surtout qu’une voiture ou un camion vienne s’encastrer dans la maison. Et quid de l’assurance d’un ensemble immobilier situé dans un tel endroit ?

lot immobilier

Vous vous doutez bien que j’ai mis les pieds dans le plat. Le propriétaire m’a garanti que cela ne gênait pas les locataires. Il m’a même assuré que les vacances locatives ne dépassaient jamais un mois. Bon, c’est un tchatcheur, je me dis. Sauf qu’en discutant avec plusieurs locataires, ils me disent la même chose : cela ne les gêne pas. Certains sont là depuis 4 ou 5 ans. Et puis, la proximité de Caen explique qu’il y ait toujours des personnes intéressées.

2 – La gestion locative

La gestion locative est à revoir. Actuellement, les locataires ne paient aucune charge : pas de taxe d’ordure ménagère, pas d’entretien ni d’électricité des communs, pas d’entretien des espaces verts… Juste le loyer. Ben oui, l’actuel propriétaire trouvait cela plus simple. Le prochain devra donc remettre de l’ordre dans tout çà. Faisable mais pas toujours agréable. Et cela impactera le rendement locatif comme vous allez le comprendre plus loin.

3 – Des travaux qui m’ont laissé perplexe

Essentiellement réalisés par le propriétaire actuel, les travaux m’ont laissé sur la réserve. Il y a pas mal de petites choses à terminer et, je suis sans doute un peu maniaque, mais je n’aime pas passer après un non professionnel. Et je sais que les artisans détestent çà encore plus que moi. Par exemple, il y a beaucoup de finitions électriques à réaliser. Le souci est de savoir comment tout cela a été monté initialement. Or, une bonne partie de l’électricité passe derrière les cloisons…

L’assainissement m’a également laissé sceptique : une fosse de 1 000 mètres cube pour 9 logements plus 3 ou 4 autres en projet… Le proprio m’a expliqué qu’il vidait la fosse tous les 3 mois un peu plus loin sur le terrain. Alors certes il y a 4 000 m², mais c’est franchement « old school » comme façon de procéder, non ? Un budget à prévoir par conséquent pour vider la fosse régulièrement, estimé à 800 euros par an. Ou changer carrément la fosse, ce qui aurait ma préférence. Il faudra alors compter au moins 10 000 euros de travaux.

Pour revenir aux 4000 m² de terrain, l’entretien est assuré par le propriétaire actuel. C’est du taf ! J’aime bien la verdure mais il y a des limites ! Un poste budgétaire à prévoir en plus donc. Estimation : 1000 euros à l’année.

4 – Un bon investissement locatif… mais à la revente ?

Le potentiel de revente m’a fait tiquer. Quelle est la liquidité d’un bien comme celui-là ? Mis à part un investisseur, je ne vois pas qui peut être intéressé. Et il faut trouver un investisseur aguerri vu le montant de la transaction. En plus, le côté atypique du bien peut repousser bon nombre de candidat.

5 – Quel équilibre dans l’allocation d‘actifs ?

En achetant cet ensemble immobilier, ma compagne et moi prenions le risque de déséquilibrer notre allocation d’actifs. Voilà un autre point qui m’a dérangé. Si nous avions acheté cet ensemble immobilier, ce nouveau projet aurait représenté plus de 50 % de nos encours de crédit et un peu moins de la moitié de notre patrimoine immobilier. Le risque d’une dépendance trop importante vis-à-vis de ce bien était donc avéré.

6 – Le budget

450 000 euros avec les travaux, cela ne pousse pas dans les arbres. Après avoir sondé ma banque, l’opération paraissait possible. Vu la rentabilité et le cash flow dégagé, le dossier tenait la route. Il fallait en revanche mettre de l’apport, ce que nous ne faisons pas d’habitude. Bon, en même temps, je comprends que la banque a besoin d’être rassurée. Le raisonnement est simple : « si mon client est prêt à mettre 30 ou 40 000 euros dans cette opération, cela veut dire qu’il y croit à fond, donc je le suis ». Logique.

Mais cela reste une sacrée somme et je vois d’ici ce que certains vont me rétorquer « avec 450 000 euros, mieux vaut investir sur un véhicule de placement moins stressant et moins chronophage du type SCPI ». Oui, peut-être bien mais est-ce que vous aurez votre rente mensuelle garantie à 2 500 euros avec une SCPI dont le rendement est de 5 % ? J’ai fait le calcul et on n’y est pas puisque la rente mensuelle serait de 1875 euros.

Les 2 questions les plus importantes

Au final, voici les deux réflexions les plus importantes que je me suis fait. Je vous invite à avoir les mêmes si vous hésitez sur un investissement immobilier – ou tout autre type d’investissement d’ailleurs !

1 – Cet investissement m’empêche-t-il d’en réaliser d’autres à l’avenir ?

Voilà une question qu’elle est bonne. Pertinente. Si vous souhaitez poursuivre votre parcours de Serial Investisseur, ce genre de projet peut être le dernier avant plusieurs années. Les banques se mettront en “stand by”, le temps que votre encours de crédit baisse et que, mécaniquement, votre patrimoine s’accroisse. C’est de bonne guerre. Imaginez, le projet plante. Il faut de toute façon rembourser la banque. Si vous n’arrivez plus à la rembourser, elle saisira l’immeuble pour une vente forcée. Or, rien ne dit que la banque récupérera 450 000 euros. Si l’immobilier se casse la figure, elle n’en tirera peut-être que 400 000 ou moins. Le mieux pour la banque est donc d’attendre que votre encours de crédit baisse.

Après, il y a une solution pour que cette situation ne dure pas : rembourser par anticipation le prêt. Mais votre « rente » s’en ressentira forcément.

2 – Est-ce que je peux trouver mieux ?

« Bon, OK, cette fois, il a complètement pété les plombs ! » Voilà ce que vous vous dites. Et pourtant, je suis sérieux et je maintiens que l‘on peut trouver encore mieux. Mieux, c’est quoi ? C’est par exemple un cash flow mensuel aussi important avec un encours de crédit plus bas. Bref, une rentabilité supérieure. Comme je l’ai précisé plus haut, la rentabilité pourrait atteindre 13.23 %. Ce n’est pas canon. C’est bien. Très bien. Mais, à un encours de crédit aussi lourd doit correspondre une rentabilité EXTRA-ORDINAIRE, HORS DU COMMUN. Parce que, encore une fois, ce sera peut-être votre dernier investissement que les banques accepteront de financer. Cette question est donc totalement liée à la précédente : si cet investissement est votre dernier avant longtemps, vous ne devrez pas le regretter. Sous aucun prétexte.

Je sens monter une grande vague de scepticisme chez certains d’entre vous. On en reparlera dans quelques semaines… quand j’aurai trouvé mieux !

Pour conclure :

Au final, je pense qu’une personne vraiment pressée de quitter son job pourrait saisir une occasion comme celle-là. Ce qui n’est pas mon cas. Je préfère donc en garder sous la semelle pour des opérations plus sûres.

Et vous, qu’auriez-vous choisi de faire ?

Une dernière chose

Je suis régulièrement contacté par certains d’entre vous qui souhaitent dénicher de belles affaires comme celle que je viens de vous présenter. Alors, je préfère le préciser tout de suite : ce bien n‘est déjà plus à la vente. Ce qui semble naturel vu le cash dégagé, non ?

Inutile donc de m’envoyer un mail pour que je vous envoie les coordonnées du vendeur. Même si cela aurait été avec plaisir 😉

Commentaires (8)
  1. Angélique Capron septembre 12, 2016
  2. Tous rentiers septembre 12, 2016
  3. guillaume septembre 12, 2016
  4. Objectif Préparer Ma retraite septembre 14, 2016
    • Paul septembre 14, 2016
  5. Daniel octobre 8, 2016
    • Paul octobre 8, 2016
  6. Bernaud octobre 27, 2016

Leave a Reply

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Gagner de l'argent avec l'immobilier ?

Copiez la stratégie qui m'a permis de multiplier par 5 le cashflow de l'un de mes biens !

(gratuit et sans inscription)

Non, je n'ai pas besoin de gagner plus d'argent.

Découvrez les 10 ASTUCES indispensables en immobilier qui me permettent de gagner
Plus de 6 500€ /mois de loyers

Entrer votre adresse email pour recevoir Le Guide "10 ASTUCES indispensables pour réussir votre INVESTISSEMENT IMMOBILIER" immédiatement...