Formation investissement immobilier : les 5 choses à vérifier

Vous n’avez pas la science infuse. Vous ne vous êtes pas réveillé un matin, doté de supers pouvoirs qui vous permettent de comprendre l’investissement immobilier dans ses moindres détails.

Et vous voulez que je vous dise ? Moi non plus. Avant d’acheter mon premier bien, j’étais comme vous : jamais je ne me suis dit « tiens, pour commencer je dois dénicher une bonne formation investissement immobilier ». Et au final, je m’en suis bien mordu les doigts – et je reste poli 😀 .

Aujourd’hui, la différence entre vous et moi tient en un mot : l’expérience.
Cela fait plus de 10 ans que j’ai commencé à investir dans la pierre.
Et, il faut bien l’avouer, cette première expérience n’a pas été une réussite. Par bien des aspects.

Une formation en investissement immobilier, çà ne sert à rien !

Retour en arrière. En 2007.

Ma compagne et moi avons un peu d’argent de côté que nous souhaitons faire fructifier.

Après nous être renseigné sur les différentes formes de placement, on décide de se lancer dans l’investissement locatif.

1ère erreur : le coût des travaux

On fouine un peu et on finit par tomber sur une maison de bourg à 15 minutes de Caen. Tout est à refaire mais on est jeune et fougueux. Des travaux ? Pas de souci, on fera appel à des artisans pour ceux qui sont techniques voire dangereux (il fallait par exemple renforcer les murs porteurs ou créer des ouvertures). Les autres, on s’en chargera nous-mêmes.

Et là, première erreur, on sous estime non seulement le montant des travaux mais également le temps que l’on va y passer. Au final, on dépassera notre budget prévisionnel d’environ 10 000 €. Et surtout, comme on habite à plus d’une heure de route, je vais personnellement y passer tous mes week-ends pendant presque un an. Epuisant physiquement mais surtout psychologiquement. Il faut avoir un mental d’acier pour continuer à aller faire du placo ou poser du parquet pendant que vos amis font la fiesta tous les samedis soir.

2ème erreur : si, si c’est une belle affaire !

Cette maison, on l’a achetée 65 000 € alors que le propriétaire en demandait 80 000 €. On était super contents de notre négociation. C’est vrai, pour une première opération, obtenir un rabais de presque 20 %, c’est beau non ?

Deuxième erreur en l’occurrence : votre réussite ne se mesure au montant que vous avez gagné à la négociation. Si l’opération ne vous permet pas de dégager du cashflow positif chaque mois, passez votre chemin. C’est le seul critère qui vaille. Point barre.

Vous souhaitez devenir investisseur immobilier et vous ne savez pas par quoi commencer ? Découvrez le site de Jonathan en vous rendant sur son blog. Vous y découvrirez d’autres conseils pertinents sur l’investissement immobilier.

3ème erreur : oublier le fisc (et ses subtilités…)

Je vous l’ai dit : il y avait énormément de travaux à réaliser. En fait la maison avait été déclarée insalubre par l’ANAH du Calvados. Nous avions pris le soin de consulter cet organisme et de constituer un dossier pour obtenir des subventions afin de réaliser des travaux.

Bonne idée non ?

En fait, pas vraiment. Troisième erreur : ce n’est pas parce que vous avez des droits qu’il faut les faire systématiquement valoir. En effet, les subventions doivent être déclarées comme des revenus fonciers. Ce qui fait automatiquement grimper vos impôts.

Avec une bonne formation investissement immobilier, on ne se serait pas « fait avoir ». Aujourd’hui, je ne demande plus JAMAIS ce type de subvention. Pourtant, Dieu sait que j’en fais des travaux. Des tonnes même. Mais je m’en sers pour réduire mon assiette imposable voire pour créer du déficit foncier.

4ème erreur : le détail qui fait mal

Retour sur les travaux. Comme je vous l’ai dit, il s’agissait d’une maison de bourg. Il y avait un jardin à l’arrière de la maison. Mais accessible uniquement depuis la maison. Aucun accès depuis la rue.

Quatrième erreur : toujours prévoir un terrain accessible quand vous avez un chantier de cette taille. Vous imaginez l’évacuation des gravats ou l’entreposage des outils et matériaux. Une vraie galère.

On apprend toujours quelque chose de ses échecs

Alors oui, au final on a appris beaucoup de choses. Moi qui n’étais pas manuel pour trois sous, je sais à présent faire beaucoup de choses dans une maison. Je sais également parler d’égal à égal avec les artisans. Ce qui me permet d’identifier les éventuels escrocs – et malheureusement il y en a.

Oui, au bout du compte, on a gagné quelques milliers d’euros, en revendant cette maison quelques années après. J’en ai parlé ici. Mais vu le temps et l’énergie consacrés au projet, c’était la moindre des choses, non ?

En fait, cette première expérience nous a surtout fait passer l’envie de faire de l’investissement immobilier pendant quelques années. 5 ans pour être précis. Que de temps de perdu. 5 ans pendant lesquels on aurait pu s’enrichir et amortir nos biens…

Ce que je veux dire, c’est que si on avait suivi une formation sur l’investissement immobilier avant de se lancer tête baissée, non seulement nos résultats auraient été meilleurs mais surtout on n’aurait pas perdu tout ce temps !

« Déçu que tu vendes des formations investissement immobilier »

Certains lecteurs m’ont écrit pour me dire qu’ils étaient déçus que je vende des formations sur l’investissement immobilier. Ils considèrent que je devrais continuer à partager mon expérience sans chercher à gagner de l’argent.

Je souhaite ici être clair : j’ai publié sur le blog plus de 60 articles depuis 2 ans et demi. Il y a donc beaucoup de ressources gratuites. J’ai lancé ce blog pour effectivement « partager mon expérience » mais AVANT TOUT pour vous aider à devenir un meilleur investisseur.

Maintenant, vous imaginez bien le temps et l’énergie que cela entraîne : des centaines d’heures de travail. Et je ne parle pas du coût que représente cette activité car, non, tenir un blog n’est pas gratuit.

Si j’ai lancé des formations payantes c’est parce que certains d’entre vous souhaitaient aller plus loin. Pour les aider, j’ai détaillé de nombreuses thématiques de l’investissement dans la pierre. Et donc passé de nouveau plusieurs centaines d’heures à créer ces formations.

Et, je ne vais pas vous mentir, ces formations payantes me permettent également de faire tourner le blog et rentrer dans mes frais.

Combien çà coûte de ne pas se former ?

Je ne sais pas si vous avez remarqué mais les professionnels du marketing ont coutume de dire que, lorsque vous achetez une formation, vous ne devez pas penser en terme de coût mais en terme d’investissement.

Bon OK, mais cela a un coût quand même !
Là-dessus, je suis bien d’accord avec vous.

Ce que je vous propose de mon côté c’est de regarder çà sous un autre angle.

Si vous ne vous formez pas, combien cela va vous coûter ?

Déjà en temps. Pour réunir toutes les infos nécessaires à droite, à gauche, complètement éclatées sur des supports multiples (vidéos, articles de presse et de blog, livres…). Il vous faudra compiler et synthétiser tout çà. Puis le digérer. Bref, vous en prenez pour plusieurs mois, minimum.

En énergie ensuite : devant la masse de données à agglomérer, vous risquez de baisser les bras très vite. C’est d’ailleurs ce qu’il se passe la plupart du temps.

Et puis, est-ce que tout cela sera bien complet ? Ne risquez-vous pas de zapper un élément crucial ? Parce que, après tout, vous êtes un jeune investisseur…

Au final, et ma première expérience le prouve, vous risquez de vous tromper, peut-être pas sur toute la ligne, mais sur un paquet de choses qui, une fois accumulées, risquent de transformer votre conte de fées en véritable cauchemar. Vous serez écoeuré et ne voudrez plus entendre parler d’investissement immobilier.

Apprendre à investir dans l’immobilier semble donc une étape incontournable pour vous éviter ce type de mésaventure.

L’apprentissage par l’échec ?

Rechercher un bien, établir un plan de financement, identifier les locataires solvables, gérer une location, maîtriser la fiscalité pour éviter de se faire « assassiner » par les impôts… etc, tous ces sujets, vous ne les avez jamais appris à l’école. Vous me direz, c’est normal, ce genre de cursus n’existe pas. Certains estiment même qu’enseigner comment gagner de l’argent à l’école est une pure hérésie. Que c’est mal…

OK, passons là-dessus. Mais, est-ce que, pour autant, vous êtes condamnés à commettre des erreurs et à n’apprendre qu’à vos dépends ?
Je vous le concède, c’est vrai qu’on imprime particulièrement bien quand on se prend une gifle. Mais, ce n’est pas une raison suffisante pour devenir masochiste selon moi 😉 .
Vous apprendrez aussi des échecs des autres.

Mais le mieux, le must, c’est encore de vous mettre dans les pas de quelqu’un qui a fait les choses avant vous.
Vous savez, comme quand on marche sur un terrain glissant. On préfère que quelqu’un se lance en premier et on regarde s’il tombe ou s’il arrive à traverser. Après, il suffit de mettre les pieds aux bons endroits.

Investissement formation immobilier : what now ?

« Ok, tu m’as convaincu qu’il est indispensable de me former. Mais maintenant, comment je fais pour choisir ma formation en investissement immobilier ? »

Excellente question. Voici un certain nombre de critères que vous allez utiliser pour choisir telle ou telle formation sur l’investissement immobilier en ligne.

1. Le prix

Evidemment, vous allez étudier les tarifs de près.

Si vous vous êtes déjà renseigné sur le sujet, vous devez savoir que la plupart des formations en investissement immobilier se vendent aux alentours de 1 000 €, certaines allant même jusqu’à 1 500 voire 2 000 €.

Encore une fois, les personnes qui vendent ce type de prestation vous assurent qu’il faut voir cela comme un investissement et non comme une dépense. Mouais…

Difficile de se laisser convaincre, même s’il y a de véritables professionnels du marketing qui parviendraient à vendre du sable à des bédouins (non, je ne donnerai pas de nom  👿 ).

Toute chose a un prix, on est bien d’accord. Mais il faut que tout le monde s’y retrouve. Et vous le premier !

2. Le contenu

De quel contenu avez-vous besoin ? Etes-vous débutant ? Ou vous faut-il juste améliorer vos connaissances sur des sujets très pointus ? Vos interrogations portent-elles davantage sur une formation en gestion immobilière ou en achat-revente ?

Etudiez bien le programme des formations qui sont proposées. En cas de doute, prenez contact avec le responsable de la formation et demandez-lui des détails.
Cela vous permettra de savoir si cette personne est sérieuse et répond à ses mails dans un délai raisonnable (24 à 48 heures).

Sa réponse vous donnera une bonne indication de la façon dont il traite sa clientèle. Un message trop bref ou « à côté » ne vous donnera sûrement pas envie d’acheter sa formation sur l’investissement immobilier.

3. La qualité pédagogique

Pour apprendre à investir dans l’immobilier, il faut un élève studieux mais aussi un prof de qualité. Plus précisément, il vous faut un bon pédagogue.

Optez pour une personne qui s’exprime clairement et simplement. Pas pour quelqu’un qui vous « embourbe » avec un language savant et dont le seul plaisir semble être de vous perdre en route.

L’investissement immobilier ne requiert pas de sortir de l’ENA pour être bien assimilé. Inutile donc de rendre les choses compliquées.
Vous aurez le temps par la suite de creuser des sujets plus techniques : la fiscalité ou les montages juridiques par exemple.

4. « Y a qu’à, faut qu’on… »

Vous connaissez sans doute ces personnes adeptes du « yaka, fokon ». Disciples du « faites ce que je dis, pas ce que je fais ». Ces professionnels qui vous expliquent doctement comment vous y prendre sans jamais avoir ne serait-ce que visiter un appartement.
Bien-sûr, ils vont vous cacher qu’ils ne sont pas investisseurs. Il faudra mener votre enquête pour comprendre que ce super formateur n’a jamais investi un seul centime dans l’immobilier.

Un peu gênant n’est ce pas ?
Bref, tout çà pour dire qu’il vaut mieux vous adresser à un véritable investisseur qu’à un beau parleur. Et Dieu sait qu’il y en a sur le Net.
Vous ne demandez pas l’avis de votre boulanger pour acheter une voiture, non ?
Hé bien l’immobilier c’est pareil : adressez-vous aux sachants, aux « faiseux » comme on dit chez moi et non pas aux « diseux». C’est quand même beaucoup plus rassurant.

5. L’empathie avec le formateur

Plus vous vous retrouvez dans le parcours de la personne qui vous propose une formation investissement immobilier, plus vous allez vous identifier à elle.
C’est vrai quoi, ce type pourrait être mon voisin ou un pote, et il a réussi à faire exactement ce que je veux faire. Alors, pourquoi moi ? Et vous avez raison, pourquoi pas vous en effet ?

Avec ces 5 critères vous voilà donc mieux à même de choisir votre formation investissement immobilier. Si vous souhaitez en savoir plus sur mes formations, cliquez sur l’onglet bleu tout en haut à gauche de cette page.

Et pour toute question, n’hésitez pas à prendre directement contact avec moi  😀