Les 11 étapes d’un achat immobilier réussi

Un claquement de doigt.

Et vous voilà propriétaire d’un bien destiné à la location. Un actif promis à vous enrichir un peu plus chaque mois. Un morceau supplémentaire dans votre quête d’un patrimoine immobilier solide.

Autant arrêter de rêver tout de suite. Oubliez la lampe d’Aladdin et le gentil génie qui exauce vos vœux dans la minute.

Acheter de la pierre requiert un processus qui s’étale sur plusieurs mois. Ce processus est constitué de différentes phases qui ont toutes une importance pour la réussite de votre projet.

Si vous débutez, ce cheminement peut vous sembler complexe et pesant. Mais il est surtout destiné à protéger les deux parties : l’acquéreur (c’est à dire vous mêmes) tout comme le vendeur (que vous deviendrez probablement un jour).

Attention, il est utile de préciser que je vais évoquer les étapes d’un achat immobilier réussi du point de vue de l’investisseur. Les critères pour un propriétaire occupant sont en partie différents du fait que ce dernier va habiter dans le logement et y mettre beaucoup plus d’émotion – vous savez l’histoire du fameux « coup de coeur ».

Par conséquent, si vous cherchez votre résidence principale, vous pouvez vous inspirer de ces étapes d’un achat immobilier réussi mais il ne sera pas question d’affect 🙂 .

étapes achat immobilier

1. Déterminer votre objectif ET votre stratégie

Avant tout chose, vous devez voir clair sur ces deux points indissociables :

– votre objectif. J’en ai déjà parlé ici. Vous devez identifier ce que vous voulez réaliser grâce à votre investissement immobilier. Autrement dit ce à quoi votre investissement va vous permettre d’accéder : plus de
pouvoir d’achat, plus de temps libre…

– votre stratégie. Il s’agit ici des moyens que vous allez mettre en œuvre pour atteindre votre objectif.

2. La question du budget

A présent, vous devez calculer votre capacité d’emprunt. Mais ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit : n’allez pas emprunter 200 000 € parce que la banque vous a informé que vous pouviez prendre un crédit jusqu’à ce montant !

Cette somme correspond à votre plafond. Mais le mieux est d’emprunter en dessous tout en veillant à votre taux d’endettement. Pourquoi ? Tout simplement parce que, si vous souhaitez continuer à investir, le taux
d’endettement et l’encours de crédit risquent de vous être opposés à un moment ou un autre par la banque.

Si votre objectif est 1/de gagner 200 € nets tous les mois et 2/ de vous constituer un patrimoine sur lequel vous pourrez compter pour vos « vieux jours », vous pouvez vous inspirer de cet exemple à moins de 100 000 €.

3. La recherche du bien idéal

A présent vous devez identifier quel type de bien vous pouvez viser et dans quel quartier ou ville.

Ici, il n’y a pas de secret : vous devez mettre en place un système de recherche ultra efficace sans qu’il soit trop chronophage. Regardez par ici pour vous donner quelques idées. Je le rappelle régulièrement mais il s’agit d’une  des étapes d’un achat immobilier parmi les plus importantes.

Réactivité : voilà le maître mot lors de cette étape. Votre système va vous permettre de dénicher les bonnes affaires dès qu’elles arrivent sur le marché (ou encore mieux, avant qu’elles n’arrivent sur le marché). Puis, vous devez être rapide dans la prise de contact avec le vendeur ou l’agence et encore plus pour visiter.

4. La visite du bien

Il y en aurait des choses à dire sur cette partie…

De deux choses l’une :

  •  soit vous êtes expérimenté et pouvez vous faire rapidement une idée pour « dégainer » une offre dès la fin de la visite – dans certains secteurs tendus, cela ne fonctionne que de la sorte.
  • soit vous devez vous faire aider par quelqu’un de plus avisé (artisan, ami ou parent bricoleur).

En effet, lors d’une visite, il y a une foultitude de choses à vérifier et de renseignements à glaner.

Il faudra donc beaucoup échanger, que ce soit avec le vendeur, l’agent immobilier, le locataire (s’il y en a déjà un en place), les voisins, le concierge ou gardien, le syndic…

Par ailleurs, n’oubliez pas que si vous achetez un appartement vous devez vous renseigner sur le bien lui-même lors de la visite mais également sur la copropriété. Cette dernière peut en effet réserver quelques surprises…

5. La négociation

Vous avez trouvé le bien idéal : la visite (voire la contre visite) vous a conforté dans votre analyse.

Vous pouvez formuler à présent une offre d’achat.

Comme je viens de vous le dire, il faut communiquer le plus possible pour récupérer des informations… qui vont à présent vous être utiles pour négocier le prix.

Lors de mon premier investissement par exemple, la personne de l’étude notariale qui m’avait fait visité, avait « oublié » de me signaler la présence d’un bar de nuit dans l’immeuble juste à côté.

C’est en discutant avec le locataire que je l’ai appris. Et j’ai usé de cette nuisance pour faire baisser le prix – parallèlement je n’étais pas vraiment inquiet car le locataire habitait le logement depuis plus de 10 ans sans manifester l’intention de le quitter.

6. Faites travailler votre notaire

Le compromis de vente va être préparé par l’agence immobilière ou par une étude notariale.

Mon conseil en la matière est ultra basique : faites travailler votre notaire. Car c’est lui et lui seul qui saura défendre votre position et vos intérêts.

R

assurez-vous, les frais de notaire resteront identiques même si deux notaires sont « sur le coup ». Ils devront juste se partager la partie honoraire.

Une opération indolore et rassurante pour vous en somme.

7. Le compromis de vente

étapes achat immobilier

Le Jour « J »est arrivé : il faut signer les papiers. Et même si vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours après cette signature, il faut bien admettre que c’est le grand saut.

La première fois est toujours un peu stressante. Mais, rassurez-vous, on s’y fait très vite.

Et puis, les clauses suspensives de vente sont là pour vous protéger. La plus connue (et sans doute la plus utile) est celle qui stipule que la vente ne sera réalisée qu’à la condition de l’obtention d’un prêt immobilier à X % sur une durée de X mois.

Petite précision ici sur cette condition : soyez pointilleux sur le taux maximum et la durée d’emprunt car cela vous donne potentiellement une « porte de sortie » en cas de besoin. Ainsi, la mention d’un taux relativement bas peut être utile.

Personnellement, je fais de plus en plus appel à mon notaire pour la signature du compromis et de l’acte authentique – même si cela ne lui plaît pas beaucoup 🙂 .

Je lui signe un pouvoir et il a toute ma confiance ! Alors, peut-être que certains vont penser que c’est risqué et qu’il vaut mieux assister à la lecture de ce document pour signaler des erreurs ou des imprécisions. C’est oublier que vous pouvez travailler en amont. En effet, demandez à ce que l’on vous envoie le projet de compromis et amendez-le autant que nécessaire.

C’est au moment du compromis de vente qu’il est d’usage de verser un séquestre afin d’apporter une « garantie » au vendeur. De mon côté, je négocie au maximum pour ne pas verser cette somme. J’en ai déjà parlé ici.

8. Le financement

Il vous reste ce qui constitue (pour moi) la partie la plus fastidieuse de ces 11 étapes d’un achat immobilier à succès : le plan de financement.

Je vous conseille de solliciter d’un côté votre banquier, de l’autre un courtier.

Pour ma part, j’envoie un mail à chacun d’eux et j’obtiens en général une réponse sous 48 heures.

Comparez les offres et faites jouer la concurrence !

Ici, pas de sentiments à faire ! Et ne me dites pas que changer de banquer est ennuyeux parce qu’il faut faire de la paperasse. Le jeu en vaut souvent la chandelle.

Une fois que vous avez obtenu votre accord de prêt, vous pouvez la signifier au vendeur via le notaire.

Il vous reste ensuite à recevoir les offres de prêt et à les retourner signées entre le 11ème et le 30ème jour après réception de ces offres.

Cette étape doit être réalisée entre 45 et 60 jours après la signature du compromis de vente.

9. La purge du droit de préemption

Comme vous le savez sans doute, les collectivités territoriales (essentiellement les mairies) disposent du droit de préempter le bien, c’est à dire d’acheter à votre place et en priorité.

Pourquoi faire ? Hé bien pour lancer un projet de construction de logement, d’école, d’équipements sportifs ou culturels…

Pour que l’acte authentique puisse faire de vous un plein propriétaire, il faut que la commune signifie son refus d’user de son droit de préemption.

Dans les faits, elle dispose de deux mois pour faire connaître sa décision. A l’issue de cette période, son silence vaut renoncement à ce droit.

10. L’acte authentique

C’est ce jour là que vous devenez officiellement propriétaire.

Vous aurez droit à la lecture du document (qui reprendra les termes du compromis). Puis, vous signerez avec le vendeur l’acte authentique.

Les fonds seront alors transférés par le notaire vers le vendeur. Vérifiez quand même au préalable qu’ils ont bien été débloqués par la banque, il y a parfois quelques sueurs froides… En échange, vous recevrez les clés de votre bien.

Vous réglerez également à cette occasion les frais de notaire qui feront l’objet d’une régularisation quelques mois plus tard. En effet, ces frais sont toujours estimés dans la fourchette haute puis affinés.

Autres frais à régler : la taxe foncière. Généralement, elle est partagée entre le vendeur et l’acquéreur au prorata temporis. Admettons que vous ayez signé cet acte authentique le 1er juillet, chacun devra payer 6 mois de taxe foncière. A moins que vous n’ayez négocié avec le vendeur pour qu’il paie l’année complète 😉 .

Sans oublier les charges de copropriété. La règle est que c’est le propriétaire du bien au moment de l’appel de fonds qui doit les payer – tout comme les travaux d’ailleurs. Mais vous pouvez prévoir dans le compromis de vente qu’elles seront payées au prorata temporis, comme la taxe foncière.

11. Le titre de propriété

Il va vous parvenir quelques mois plus tard. D’ici là vous pourrez justifier de votre propriété grâce à l’attestation de vente délivrée par le notaire.

Vous recevrez également une régularisation des frais de notaire avec un chèque de quelques centaines d’euros pour vous rembourser le trop perçu.

Au final

Vous voilà arrivés au terme de ces 11 étapes d’un achat immobilier réussi : bravo. Non seulement vous êtes à présent un propriétaire bailleur heureux mais vous avez fait preuve d’une certaine patience et d’une belle résistance 🙂 .

Vous êtes restés motivés et confiant dans votre projet. Et c’est souvent ce qui fait la différence entre un investisseur à succès et une personne qui n’ose jamais se lancer.

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