L’investissement en crowdfunding immobilier

Depuis quelques années maintenant, une nouvelle possibilité s’offre aux
particuliers pour diversifier leur épargne : le crowdfunding. Nous nous intéressons ici plus particulièrement au crowdfunding immobilier comme le pratique la plateforme StoneRaise, agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Dans quoi investit-on exactement ? Quels sont les risques ? Comment choisir la
bonne plateforme ?

Dans quoi investit-on exactement ?

En crowdfunding immobilier, on n’achète pas un bien en vue de le louer : il ne s’agit pas d’investissement locatif. Les investissements en crowdfunding immobilier servent généralement à financer la construction d’un ensemble immobilier.

Concrètement, les investisseurs apportent des fonds à un promoteur immobilier – via un emprunt obligataire ou une prise de participation au capital – pour consolider ses apports initiaux. Ces fonds propres vont lui permettre de contracter une dette bancaire suffisante pour développer son opération.

De manière classique le financement d’une opération de promotion immobilière se
décompose comme suit :

– 20% d’apports en fonds propres,

– 50% de pré-commercialisation (vente en l’état futur d’achèvement : VEFA),

– 30% restant sont financés par de la dette bancaire.

L’immobilisation de ses fonds propres sur une seule opération contraint le promoteur. Il a tout intérêt à diversifier ses sources de financement pour multiplier ses programmes. C’est pourquoi il peut faire appel à des plateformes de crowdfunding immobilier comme StoneRaise pour financer une partie de ses apports (les banques autorisent les « quasi » fonds propres venant du crowdfunding si ceux-ci ne dépassent pas 50% des apports).

Voici un exemple type d’une opération de crowdfunding en promotion immobilière : il s’agit ici d’un projet qui a été financé en mars sur la plateforme StoneRaise pour le compte du promoteur Groupe CAPELLI.

crowdfunding immo

crowdfunding immo

 

 

Quels sont les risques pour les investisseurs ?

Quels sont les avantages du modèle ?

Nous pouvons identifier 2 risques principaux concernant ce nouveau modèle
d’investissement :

– Le premier concerne le risque dit « commercial » : un promoteur immobilier
construit un bien en vue de le vendre. Si, à la fin de son projet, les lots ne sont pas vendus, il peut y avoir un défaut ou un retard dans le paiement des intérêts et le remboursement de l’emprunt obligataire. Ce risque peut être contrebalancé si la
commercialisation du projet est déjà bien avancée (+ de 80%). Il peut aussi être
intéressant de se positionner sur des opérations « vendus en bloc » comme c’est
le cas dans la construction de logements sociaux par exemple, achetés par des
acteurs institutionnels (les bailleurs sociaux).

– Le second risque est le risque constructif : ici il faut faire confiance (ou non) à
l’expérience du promoteur qui construit et à l’analyse du projet par la plateforme
de crowdfunding. Financer un promoteur qui a de l’expérience et une bonne
réputation sera toujours moins risqué que de financer un promoteur qui se lance
dans l’activité.


Face à ces 2 risques principaux, on peut identifier 3 avantages notables du modèle du crowdfunding immobilier qui pallient les contraintes de l’investissement immobilier traditionnel (c’est-à-dire locatif) :

– Le premier concerne le ticket d’entrée : plus besoin de s’endetter pendant 10 ans comme pour un investissement locatif. Les investissements sont accessibles à partir de 1000 euros après avoir rempli son profil investisseur conformément au
règlement de l’AMF.

– Le second concerne la durée de détention des titres qui n’excède pas 36 mois. La liquidité peut donc être rapidement retrouvée.

– Enfin le troisième concerne le rendement : 8 à 12% annuel selon les projets.
Cette rentabilité s’explique par le fait que les fonds apportés au promoteur représentent pour lui un effet de levier considérable. Il peut ainsi multiplier ses programmes et diversifier son risque.

Quelle plateforme de crowdfunding choisir ?

Le crowdfunding est une activité réglementée depuis octobre 2014 pour protéger au mieux les investisseurs. Le premier réflexe à avoir est donc de vérifier que la plateforme est bien agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et agit bien en qualité de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP).

Ensuite, les différentes plateformes ont toute leur spécificité en fonction du type de bien financés par exemple du montant du ticket d’entrée ou encore de leur spécialité géographique. Les frais de l’investissement et leur modalité de paiement différent aussi selon les acteurs mais s’établissent en moyenne autour de 2% du montant de l’investissement.

Pour mieux comprendre le crowdfunding immobilier, je vous invite à contacter l’équipe de StoneRaise (www.stoneraise.com) qui sera très heureuse de vous fournir plus de renseignements sur le sujet.

Commentaires (5)
  1. YOANN mai 10, 2017
    • Paul mai 10, 2017
  2. angélique capron mai 15, 2017
  3. Fabrice mai 19, 2017
  4. Olivier de epargnersanssepriver.com mai 23, 2017

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