Nouveau projet rentable : c’est parti !

Cela tourne à l’obsession. En tout cas, c’est que vous disent vos proches. Vous les saoulez avec vos histoires d’investissement immobilier, de loyer, de cashflow…

Rassurez-vous, ici, je ne vous ferai pas de reproches 😀 .

Si vous cherchez toujours une idée de projet rentable, si vous êtes perpétuellement à l’affût de nouvelles opportunités pour vous enrichir et accroître votre indépendance financière, vous êtes au bon endroit.

Vous et moi, on a la même idée fixe.

Dans cette quête, voici un nouvel épisode de mes tribulations. Comme vous allez le constater, cela n’a pas été de tout repos… mais j’y suis arrivé !

2017 : année galère pour trouver une idée de projet rentable

Je ne sais pas ce qu’il en est de votre côté mais, pour ce qui me concerne, 2017 aura été bien galère pour trouver un projet rentable.

J’ai mis beaucoup plus de temps que précédemment à dénicher la bonne affaire. Niveau visite : une bonne vingtaine. Ce qui, pour moi, est énorme : avec ma méthode de sélection, j’élimine 99 % des annonces depuis chez moi et ne me déplace que pour les « vraies affaires ».

Mais pourquoi ce mal de chien à dénicher un projet rentable ?

Il y a deux raisons principales.

1. Taux bas : le double effet Kiss Cool

A première vue, bénéficier de taux bas pour s’endetter est une super nouvelle. Votre mensualité de remboursement est basse et composée pour l’essentiel du capital amorti. Il est alors plus facile de créer du cash positif. C’est exactement ce que je me suis dit en première analyse.

Sauf que, avec des taux aussi bas, tout le monde repasse à l’achat : primo-accédants et investisseurs. Le marché qui, ces dernières années, était favorable aux acquéreurs, s’est totalement retourné : il est à présent favorable aux vendeurs. Alors, si vous avez un bien à vendre, c’est le moment, foncez ! Et çà, personne ne vous le dira (en tout cas pas les lobbies immobiliers si présents dans les médias)…

Du coup, la mécanique infernale s’est mise en route : beaucoup d’acheteurs donc les prix repartent plutôt à la hausse. Et, comment réagissent les vendeurs dans ces circonstances ? C’est très simple, ils refusent de négocier ou ne négocient qu’à la marge parce qu’ils savent que, de toute façon, ils vont vendre…

Du coup, il devient plus difficile de réaliser un business rentable et du cashflow positif. Et ce malgré la faiblesse des taux. Mathématique.

2. Expérience / exigence

J’en ai déjà touché deux mots dans un autre article : plus vous avancez dans votre carrière d’investisseur, plus vous placez la barre haute.

C’est typiquement ce que je suis en train de vivre et c’est pourquoi je n’ai pas voulu rentrer dans le jeu des vendeurs qui refusaient de négocier. J’aurais pu acheter plusieurs fois cette année mais la rentabilité et le cash étaient trop faibles par rapport à mes critères.

Souvenez-vous de cela : les critères, les seuils de renta ou de cash que vous vous êtes fixés sont des garde-fous : ils vous évitent de faire des bêtises.

Si une opération ne respecte pas ces critères, n’essayez pas de la faire rentrer aux forceps. Quand çà ne marche pas, il faut juste passer à autre chose !

Un nouveau projet rentable en route (enfin j’espère… )

Un grand appartement plein centre

La situation a fini par se débloquer au début de l’été.

J’avais visité un grand appartement en plein centre ville de Caen à la fin du mois de mai. Voici deux photos :

Certains agents immobiliers appellent çà « l’hyper centre » en fait. Niveau emplacement, c’est le top. Niveau prix aussi puisque l’appartement était affiché 128 500 € pour 81 m², soit 1586 € du mètre carré là où le prix moyen est de 2200 € en principe.

Seulement, la marge de négociation donné par la vendeuse était d’environ… 500 €. Qu’est-ce que je vous disais juste avant ? 500 €, c’était un peu faible pour une personne qui adore négocier. Quitte à commettre parfois des erreurs.

Et puis l’appartement était encore loué pour 610 €, bref un rendement pas top et que du cash négatif à l’arrivée. Une fois refait, ce genre d’appartement se loue en principe facilement 750 ou 800 €.

Sauf que, lors de la visite, le père de la famille qui occupait le logement m’explique qu’il vient de déposer son préavis. Et là, mon cerveau se met en « mode alerte », il y a peut-être quelque chose à faire !

Une opportunité à saisir ?

Ce préavis change complètement la donne. L’appartement pourrait être retapé et loué avec une meilleure rentabilité. Sauf que 750 € couvrirait juste les mensualités et une partie de la taxe foncière qui est bien corsée dans ce secteur (presque 1500 € !). Pas suffisant encore pour me convaincre.

Alors, je réfléchis et me dis qu’en le passant en colocation à 3 chambres (actuellement, il n’y en a que deux), j’améliorerais tout çà : à 380 € par colocataire, cela ferait 1140 par mois. Déjà mieux avec un cashflow net d’environ 200 € par mois. Sachant que j’amortirais dans le même temps un bien patrimonial, cela commence à sentir bon  🙂 .

Seulement, j’aimerais que la vendeuse fasse un effort supplémentaire et j’argumente sur les travaux à réaliser : en gros il faut refaire toute la déco (sols, murs, cuisine et salle de bain) soit un bon billet de 10 000 € à vue de nez.

Résultat ? Elle me claque un refus catégorique.

La première qualité d’un bon investisseur ?

Attention, c’est l’heure de l’interro surprise !

Quelle est la première qualité pour réaliser un projet rentable ? Cette question, je vous l’ai déjà posée. Plusieurs fois même.

Pour ceux qui l’auraient oublié, je vais me répéter : la PERSEVERANCE.

Mais revenons au fil de mon histoire.

Je laisse passer quelques semaines. Oui, je sais c’est un peu dingue de faire çà, surtout quand les acheteurs se bousculent pour acheter ce type de bien, mais que voulez-vous ? On ne se refait pas, je suis joueur !

Et puis, j’avais un allié… Un allié bien involontaire en fait : l’agent immobilier.

En effet, celui-ci n’avait utilisé qu’un seul site pour faire sa pub et son annonce était tellement mal rédigée – sans aucune photo – que la plupart des gens passaient à côté, j’en suis convaincu.

Je reviens donc vers lui un bon mois après avoir visité et lui demande si l’appartement est toujours à vendre.

Il me répond positivement.

« Et la vendeuse ? A-t-elle revu sa position ? Ne serait-ce qu’un peu ? »

Il me dit que ce sera peut-être un peu mieux (1 000 €). Je lui dis que ce n’est pas suffisant.

Et là… il me propose, sans que je lui ai rien demandé, de baisser ses honoraires, si je suis prêt à faire un petit effort de mon côté.

« De combien ? », je lui demande.

« 2 500 €… » 😯  😯  😯 .

Conclusion : il n’a vraiment pas envie de s’embêter. Tant mieux pour moi.

OK pour 125 000 € alors. Ma plus petite négociation depuis que j’investis mais une bonne affaire malgré tout… et qui n’a pas encore livré tout son potentiel, comme vous allez le voir.

Un appartement : deux possibilités.

Je vous ai déjà parlé du potentiel en passant l’appartement en colocation 3 chambres. Il faudra juste créer une chambre supplémentaire en « rognant » sur le séjour. Rien de bien compliqué.

Mais, si vous m’avez bien suivi, ce bien a un autre potentiel. Vous le voyez ?

L’achat revente. Bravo pour ceux qui y avaient pensé !

Encore une fois, le bien est super bien situé donc il n’y aurait aucun souci pour le revendre après un bon lifting.

Une fois modernisé, il pourrait être vendu aux alentours de 175 000 €, soit une plus value brute de 30 000 €. Après avoir réglé la taxe sur la plus value (de 34,5 % pour l’instant…), il resterait 18 650 €. Une jolie petite somme  😉 . Et, comme je vous l’ai expliqué avant, la période est favorable aux vendeurs, donc forcément, cela fait réfléchir.

Alors, colocation meublée avec un cash net de 200 € par mois ou plus-value de près de 20 000 € ? Que feriez-vous à ma place ? Donnez-moi votre avis dans les commentaires !

Pour la suite, je vais partager avec vous les différentes étapes de cette opération. Cela vous permettra de suivre un investissement immobilier de A à Z.

Voici les vidéos de ce projet.

Comment reconnaître un projet rentable ?

Vous avez une idée de business rentable. Du moins, vous pensez que ce serait rentable. Mais vous voulez quand même vérifier.

Alors comment identifier avec certitude un projet qui va vous faire gagner de l’argent ?

Vous allez me répondre : « c’est simple, c’est un projet qui nous enrichit, donc qui génère du cash positif tous les mois. » Certes, je suis d’accord avec vous. C’est la base.

Mais, j’ajouterai une chose : c’est aussi un business dont vous avez identifié les points forts, les points faibles et surtout les risques.

Il y a une notion que j’aime bien dans le numérique que l’on pourrait appliquer à l’investissement immobilier, c’est celle du pivot. En gros, c’est la capacité que vous avez à changer votre projet si vous vous apercevez qu’il n’est pas à la hauteur de vos attentes. Ou, autrement dit, n’est pas assez rentable.

Pour vous donner un exemple, admettons que vous avez mis la main sur un appartement que vous imaginiez louer en location nue. Classique jusque là. Sauf que vous aviez mal fait vos calculs. Or, une fois toutes les charges déduites, vous vous apercevez que le cashflow sera négatif. Horreur !

Vous avez alors la possibilité de vous débarrasser de ce bien en le revendant. Sauf qu’il sera compliqué de le vendre suffisamment cher pour « annuler » les frais de notaire et éventuels frais d’agence que vous venez de régler.

Autre option : utiliser la technique du pivot. Vous gardez le bien mais choisissez un mode d’exploitation plus rémunérateur : le meublé par exemple. Vous l’aurez compris, cette stratégie de pivot fait appel à une qualité que vous devez développer en tant qu’investisseur : l’agilité.

Des raisons d’espérer pour la suite

Le marché immobilier est donc reparti en 2016 et 2017. Mais jusqu’à quand ? Certains analystes estiment que l’embellie va se poursuivre en 2018 et 2019.

C’est oublier que les prix de l’immobilier sont en train de se déconnecter sérieusement du pouvoir d’achat des ménages français. Exactement comme dans les années 2000.

Pour ma part, le marché actuel me fait un peu l’effet d’une personne sous assistance respiratoire. Si les taux remontent, les ventes vont chuter… et les marges de négociation réapparaître.

« Quoi, mais tu es en train de nous dire que tu souhaites que les taux remontent ? »

Oui, c’est exactement ce que je vous explique ! Pour la simple et bonne raison qu’il y aura plus de bonnes affaires à réaliser !