Où investir dans l’immobilier ?

Vous en avez marre de la pression fiscale française ? Vous voulez défricher de nouveaux horizons ? Etes avides d’aventures immobilières exotiques ? Ou vous souhaitez simplement diversifier votre patrimoine immobilier ?

Pourquoi alors ne pas se lancer dans une opération d’investissement à l’étranger ?

Je vous ferai grâce d’un classement des villes françaises où il est de bon ton d’investir. Parce que d’une, c’est un peu réchauffé comme on dit. De deux, ce type de classement est plutôt basé sur des critères de qualité de vie et de placement en bon père de famille. Pas sûr que vous pourrez dégager beaucoup de cashflow en vous inspirant de ces classements 🙂 .

Non, si vous vous demandez où investir dans l’immobilier, autant voir plus loin et partir (un peu) à l’aventure !

Allez, à la faveur des vacances, je vous emmène en voyage.

Les pays sûrs où investir dans l’immobilier

Investir en Allemagne

Pays de locataires, économie solide, voilà deux gros atouts de nos voisins allemands. Et en plus, les prix y sont plus abordables dans les grandes villes que dans les métropoles françaises.

Ainsi, le prix moyen à Berlin est d’environ 4000 € / m² contre plus de 9000 € à Paris.

Les plus belles affaires sont sans doute à réaliser dans l’ancienne Allemagne de l’Est où le rattrapage des prix n’a pas encore été complet par rapport à l’ouest du pays. Mais faites attention à la démographie. En effet, celle-ci présente des contrastes suivant les villes et les régions.

Alors, même si le rendement ne tourne qu’aux alentours de 4 %, vous pouvez espérer réaliser une belle plus-value d’ici quelques années. D’autant que la taxe sur la plus-value disparaît après 10 années de détention (vs. 30 ans en France…).

Investir au Portugal

où investir dans l'immobilier

Pas très original, vous allez me dire.

C’est vrai que l’on nous a « bassiné » avec tous les retraités français invités par les autorités portugaises à pratiquer l’exil fiscal.

Bon, entre nous, ces retraités français n’ont pas eu tort d’aller cherche le soleil et moins d’impôts !

Mais qu’en est-il d’y faire un investissement locatif ?

Après avoir chuté d’environ 25 % durant la crise, les prix sont repartis à la hausse.

Attention le Portugal est un pays de propriétaires. Il est plutôt conseillé d’y viser un bien destiné à la location touristique, par exemple dans les quartiers historiques de Lisbonne ou Porto ou dans la région de l’Algarve. D’autant que la réglementation vous permet de louer 365 jours par an, contrairement à la France où vous êtes limité à 90 jours sur votre résidence principale.

Investir en Italie

Vous avez sans doute entendu parler de ces villages en Sardaigne dans lesquels les maires, par désespoir de cause, décident de vendre des maisons à 1 €. Oui, vous avez bien lu : 1 € !!!

Mais il y a une contrepartie à respecter : il faut engager des travaux de restauration dans un certain délai.

Personnellement, j’adore l’Italie donc j’ai regardé çà d’un peu plus près. Il s’avère que les villages concernés sont souvent perdus au milieu de nulle part. A priori, pas facile de rentabiliser un tel investissement.

En revanche, investir dans une belle maison près de la mer, dans les Pouilles par exemple, pourrait être une option à creuser. Car là encore il y a un potentiel de plus-value à moyen terme. Et la possibilité de louer en saisonnier.

Investir en Espagne

Après avoir chuté d’environ 25 % entre 2008 et 2016, les prix de l’immobilier espagnol semblent repartir à la hausse.

Pays bétonné au « bénéfice des touristes », le mieux est d’investir dans une ville étudiante et de créer les conditions propices à une colocation – vous avez vu l’Auberge Espagnole ? Au-delà de Barcelone, pensez à Madrid dont le prix au mètre carré est 40 % inférieure à la capitale catalane.

Ces 3 premiers pays font partie de l’Europe : même monnaie, cadres juridiques proches, dépaysement « maîtrisé ». Ils sont par conséquent à cibler si vous vous demandez « où investir dans l’immobilier ? » mais que vous voulez ne pas trop vous sentir perdu.

Investir aux Etats-Unis

Les Etats-Unis c’est le pays des extrêmes : des biens hors de prix à New-York mais de l’immobilier plus accessible dans certaines zones plus tendues au niveau économique (l’exemple typique est Détroit).

Si vous connaissez bien le marché (ou que vous vous faites aider), vous pouvez espérer de jolis rendements (autour des 10%) en Géorgie par exemple.

Car les prix de l’immobilier aux Etats-Unis ont fortement chuté depuis la crise des subprimes. En parallèle, le prix des locations reste élevé. Mécaniquement, ce phénomène fait décoller votre rentabilité !

Vous pouvez donc espérer gagner sur deux tableaux : le rendement et la plus-value. Car le marché américain repart à la hausse.

Afin d’écarter le risque d’impayé, il est possible de chercher un locataire « section 8 » qui est un programme de subvention fédéral équivalent aux aides au logement en France.

De plus, les lois américaines sont beaucoup plus favorables aux propriétaires qu’aux locataires – oui, l’inverse du cas français. Un locataire qui ne paie plus son loyer est généralement prié d’aller voir ailleurs au bout de 4 ou 5 semaines. C’est aussi çà le rêve américain 🙂 .

A noter que vous devrez créer une structure sur place, ce qu’on appelle une LLC.

Attention ces deux derniers pays (Espagne et Etats-Unis) se caractérisent par des cycles plus brutaux en terme de variation de prix. Si vous n’avez pas peur des montagnes russes, attendez le bas de cycle pour acheter. Patientez quelques années et vous pourrez espérer une belle plus-value.

Les pays en devenir où investir dans l’immobilier

Si vous êtes un peu plus aventureux, vous pouvez investir dans les pays suivants.

Investir en Hongrie

ou investir dans l'immobilier

Investir à Budapest, pourquoi ? Regardez le prix moyen au mètre carré : 1500 € !!! C’est la capitale européenne la moins chère.

A l’instar d’autres pays d’Europe de l’Est (comme la Pologne), elle bénéficie d’un bon dynamisme économique et d’un fort attrait touristique.

Autre avantage qui va vous faire rêver : l’absence de taxe foncière car elle n’existe pas en Hongrie !

Et en plus, la taxe sur la plus-value qui est de 15 % disparaît au bout de 5 ans de détention. Je vous avais dit que la Hongrie allait vous faire rêver  😆 .

Vous ne louerez probablement pas votre bien à une famille hongroise (car les Hongrois sont propriétaires à 90%) mais le pays étant de plus en plus visité par des étrangers, cela ne devrait pas être un problème.

Investir au Maroc

Historiquement, les liens entre la France et le Maroc sont forts. De plus on y parle le français si vous êtes allergique aux langues étrangères. Et puis, le droit immobilier et foncier marocain est basé sur le droit français. Mais ce n’est pas tout.

Exonération des plus-values immobilière, allègement de l’impôt sur les revenus fonciers, les autorités marocaines ont fait le nécessaire pour attirer les investisseurs.

Il est possible d’acheter un appartement en bord de mer dans une station balnéaire à partir de 100 000€.

Les paris

Attention ce chapitre est réservé aux vrais aventuriers de l’investissement immo 🙂 !

Investir en Afrique

Elargissons encore davantage l’horizon avec le continent africain.

Car il s’agit du continent ayant le plus fort potentiel économique. En 2018, le taux de croissance du Ghana ou de l’Ethiopie était supérieur à 8 %.

On dépasse allègrement les 10 % de rentabilité dans de nombreuses villes.

Investir au Costa Rica

J’aurais pu vous parler du Panama ou du Brésil. Mais j’ai préféré aborder le cas de ce pays surnommé « la Suisse de l’Amérique centrale ».

Le Costa Rica dispose d’un système politique stable et d’une belle économie. Le tourisme s’y développe de plus en plus. Et les prix de l’immobilier y sont encore abordables.

Les pays déconseillés où investir dans l’immobilier

La Grèce et ses incertitudes juridiques

Depuis 2007, les prix ont chuté de 50 % en Grèce. Cela peut paraître tentant… au premier abord.

Mais il existe un certain nombre de risques. Par exemple, le manque de liquidités fait qu’une grande partie des Grecs ne peut plus acheter d’immobilier… ce qui fait les affaires des étrangers.

Bon oui peut-être, mais que diriez-vous si, en France, il n’y avait plus que des étrangers qui puissent acheter de la pierre ? Pas sûr que cela rende le climat très serein.

Parallèlement, il semble que les agences immobilières ne soient pas très regardantes sur la vérification des titres des biens qu’elles vendent.

Mais le problème majeur est celui du cadastre. Les délimitations de propriété ne sont pas toujours très claires, ce qui peut être sujet à contestation. Donc, gare aux querelles de voisinage.

La Thaïlande et son instabilité politique

Pour investir à l’étranger mieux vaut miser sur un pays stable économiquement et politiquement. Personnellement je me méfierais d’un pays tel que la Thaïlande qui est souvent vendue comme la destination idéale pour investir.

C’est oublier le risque politique (coups d’état, manifestations sanglantes…).

Les précautions à prendre

1. Les fondamentaux

Bien entendu vous devez garder en tête deux principes fondamentaux de tout investissement immobilier :

– quelle est la rentabilité réelle ?

– existe-t-il une demande locative sur le type de bien visé et le secteur ?

2. Rendez vous sur place

Rendez vous sur place pour être sûr de votre investissement. Pensez par conséquent au transport : combien çà coûte de vous y rendre ? Car, même si vous déléguez la gestion, vous devrez vous déplacer pour mieux vous rendre compte de la situation.

3. La fiscalité… encore

Première question à vous poser : comment vais-je être imposé sur les revenus fonciers ?

S’il existe une convention fiscale avec la France, les revenus fonciers sont imposés dans le pays où est situé le bien. Si vous souhaitez vous renseigner sur un pays en particulier, voici la ressource.

Ensuite, qu’en est-il de la taxe sur la plus-value ?

En Allemagne, elle disparaît à la revente du logement au bout de dix ans de détention. En Belgique ou en Italie, elle est inexistante si le bien a été acquis ou construit plus de cinq ans avant sa revente.

Et puis,si vous possédez un patrimoine déjà important, posez-vous la question de l’Impôt sur la Fortune Immobilière : les biens détenus à l’étranger entrent-ils dans le calcul de cet impôt ? En principe oui si vous êtes fiscalement domicilié en France.

4. Le financement : des banques frileuses.

Autant vous le dire tout de suite : faire financer un investissement immobilier à l’étranger à 100 % est extrêmement compliqué.

Les banques, qu’elles soient françaises ou étrangères vont vous demander un apport d’au moins 20 % ou 30 % et / ou une hypothèque sur un autre bien ou un nantissement sur une assurance vie…

Si vous n’avez pas d’apport, il semble qu’il soit possible de contracter un emprunt à la consommation non affecté.

Enfin, le taux proposé sera généralement plus élevé d’environ 0,5 point.

5. Le risque de change.

Pour rappel, le risque de change est lié aux fluctuations monétaires.

Celui-ci n’existe pas avec des pays comme l’Espagne ou l’Allemagne  puisqu’on partage l’euro, à l’inverse des Etats-Unis par exemple.

Mon classement

Personnellement, je reste adepte d’investir dans un lieu que je connais et que je maîtrise. Néanmoins, pour les gros patrimoine, la dilution du risque au niveau géographique peut être un facteur à prendre en compte. Par conséquent il apparaît logique de se demander « où investir dans l’immobilier ? »

Allez, pour le fun, je vous livre mon classement personnel :

Numéro 1 : la Hongrie, Budapest

C’est un peu le nouvel eldorado européen. Un gros potentiel en terme de location touristique et de plus-value d’ici quelques années. Ajoutez à cela une fiscalité adoucie et une bonne desserte aéroportuaire et la coupe est pleine.

Numéro 2 : l’Italie

Je vous l’ai dit, j’adore ce pays et certaines régions n’ont pas encore livré tout leur potentiel. Et puis le dépaysement est « maîtrisé » puisque c’est un pays latin.

Numéro 3 : les Etats-Unis

A la faveur d’un bas de cycle, l’investissement immobilier au pays de l’Oncle Sam peut s’avérer doublement intéressant : à la fois sur le rendement locatif mais également sur la plus-value latente.

Et vous, quel est votre classement ?

Commentaires (1)
  1. Graz71 août 13, 2018

Leave a Reply

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Gagner de l'argent avec l'immobilier ?

Copiez la stratégie qui m'a permis de multiplier par 5 le cashflow de l'un de mes biens !

(gratuit et sans inscription)

Non, je n'ai pas besoin de gagner plus d'argent.

Découvrez les 10 ASTUCES indispensables en immobilier qui me permettent de gagner
Plus de 5 500€ /mois de loyers

Entrer votre adresse email pour recevoir Le Guide "10 ASTUCES indispensables pour réussir votre INVESTISSEMENT IMMOBILIER" immédiatement...