Société Civile Immobilière (SCI). Voilà un terme dont vous entendez souvent parler depuis que vous vous intéressez à l’investissement immobilier.

Seulement, sa définition et surtout son utilité vous échappent. Est-elle réservée à une « caste » ou accessible à tout un chacun ? Présente-t-elle un réel intérêt ou ne sert-elle qu’à agrémenter les conversations de salon ?

Dans cet article, nous allons voir ce qu’est la SCI, comment la créer, la faire fonctionner et à quoi elle vous est utile lorsque vous investissez dans l’immobilier.

Définition de la Société Civile Immobilière

Le recours à une Société Civile Immobilière permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes. La SCI peut faciliter la gestion et la transmission du bien. Cette forme de société exige deux associés minimum.

Comme indiqué dans son appellation, son objet doit être civil.

Quelles conclusions tirer de ce caractère civil ?

D’abord, si vous souhaitez faire de l’achat revente, oubliez la SCI car le fisc pourrait vite requalifier votre action comme étant celle d’un marchand de biens donc de nature commerciale. La fiscalité sera alourdie, comme vous pouvez le voir dans cet exemple.

Ensuite, la location en meublé est en principe exclue car, s’il s’agit d’une activité civile du point de vue juridique, elle présente un caractère commercial pour le fisc. Subtil… Nous aborderons ce point plus en détail dans la suite de cet article.

Conclusion : la SCI est adaptée à la location nue.

Quel types de SCI choisir ?

SCI patrimoniale

Elle est destinée à acquérir un ou plusieurs biens immobiliers pour l’usage d’un ou plusieurs associés.

SCI familiale

La SCI familiale permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers dans un but non commercial.

SCI d’attribution

Elle permet d’attribuer à chaque associé la jouissance d’un logement correspondant à ses parts. Ce type de société est souvent utilisée comme alternative à la copropriété.

SCI de construction-vente

Cette forme est utilisée pour les opérations de promotion immobilière : construction d’un ou plusieurs immeubles afin de les revendre soit en entier soit par lots.

Création d’une SCI

Formalités pour créer la SCI

La création d’une SCI est simple et les délais sont courts (comptez environ un mois).

Les statuts de la société peuvent être rédigés par acte sous sein privé (les associés eux-mêmes, un avocat…) ou par acte authentique (officier public, typiquement les notaires). La forme notariée est d’ailleurs obligatoire si l’un des associés apporte un immeuble à la SCI.

Le tribunal de commerce inscrit la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) après avoir envoyé les documents au centre des impôts auquel est rattaché le siège social du demandeur.

La constitution de la SCI doit également faire l’objet d’une insertion dans un journal d’annonces légales.

Une fois que les documents demandés par le tribunal auront été fournis, la Société Civile Immobilière se verra remettre son Kbis. C’est le document officiel qui atteste l’existence juridique de votre société. Indispensable quand vous devez emprunter ou signer un compromis de vente notamment.

Pour la création de notre SCI, c’est le notaire qui s’est chargé de toutes ces formalités. Ce qui sera également le cas si vous passez par un avocat.

Edit juin 2018. Profitez de ce bon plan : obtenez vos statuts de SCI chez Contract Factory. Il s’agit d’un site tenu par des juristes confirmés.

Si vous n’avez pas prévu de durée de vie pour votre Société Civile Immobilière, celle-ci sera de 99 ans par défaut.Souvenez-vous qu’il vaut mieux faire preuve d’originalité dans l’appellation de sa SCI, afin d’éviter les confusions avec d’autres. Vous pouvez par exemple utiliser le nom de la rue où se situe votre bien.

Vous pouvez domicilier la société civile immobilière à votre domicile personnel. Je préfère le préciser tout de suite : cela n’induira aucun risque sur votre résidence principale. On ne parle ici que de domiciliation ! N’oubliez pas d’apposer le nom de la SCI sur la boîte à lettre !

A noter le cas de l’associé mineur. Si le mineur a encore ses deux parents, l’accord de ces deux derniers est nécessaire pour que le mineur devienne associé dans la SCI. A défaut, il faut faire appel à un juge des tutelles.

Objet de la SCI

Les statuts sont rédigés en plusieurs articles.

Un des plus importants concerne l’objet de votre société civile immobilière.

Cet objet doit être suffisamment large pour ne pas être empêché d’agir.

Voici le nôtre par exemple :

la SCI a pour objet « l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location et la vente (exceptionnelle) de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question. »

Vous êtes toujours là ? Je vous avais prévenu : la définition est très large. Typiquement le genre d’objet que l’on retrouve dans la plupart des SCI. Voici la suite – et non ce n’est pas fini :

« Le tout soit au moyen de capitaux propres soit au moyen de capitaux d’emprunt, ainsi que de l’octroi, à titre accessoire et exceptionnel, de toutes garanties à des opérations conformes au présent objet civil et susceptibles d’en favoriser le développement.

Et, généralement toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou susceptibles d’en favoriser le développement, et ne modifiant pas le caractère civil de la société. »

Indigeste, n’est ce pas ? Normal, c’est du droit 😉 !

Combien coûte la constitution d’une SCI ?

Comptez entre 1200 et 2500 euros suivant que vous faites appel à un notaire ou un avocat.

De notre côté, cela nous a coûtés 1200 euros.

Vous avez toujours la possibilité de créer votre SCI pour moins cher grâce à des modèles vendus sur Internet mais je vous conseille de faire rédiger des statuts qui « collent » parfaitement à votre profil et donc de faire appel à un professionnel.

Pour cela, je vous recommande Legalstart qui est le leader sur le marché.

Fonctionnement de la société civile immobilière

Capital social

Le capital de la société est composé des apports faits par les associés. Il est divisé en parts sociales, toutes de même valeur, réparties en fonction des apports respectifs des associés. Ces parts sont numérotées. Le montant de ce capital est librement fixé par les associés. Dans l’absolu, ce capital peut être de un euro seulement !

Par exemple, vous créez avec un ami une SCI dotée d’un capital social de 1000 euros divisé en 100 parts, chacune d’une valeur de 10 euros. Vous apportez 600 euros, lui 400. Vous aurez donc 60 parts, lui 40. Il s’agit de la valeur nominale des parts.

La valeur réelle, elle, est égale à l’actif social (notamment les immeubles détenus par la SCI) moins les dettes sociales (emprunt bancaire ou compte courant). 

Par exemple, lors de la constitution d’une SCI, la valeur nominale des 1000 parts émises était de 1 euro par part. Aujourd’hui, cette société est propriétaire d’un immeuble estimé à 200 000 €. Parallèlement, la SCI a opéré un emprunt pour acquérir cet immeuble sur lequel elle doit encore à la banque 150 000 euros. La valeur réelle des parts est donc de (200 000 – 150 000) / 1 000 = 50 €/part.

Droits des associés

Chaque part apporte un droit de vote pour les associés. Ce droit de vote est exercé lors des assemblées générales quand il y a des décisions à prendre. Les conditions de vote et de majorité sont librement définies au sein des statuts.

En cas de bénéfices réalisés par la société, les associés reçoivent une quote-part dont le montant est en principe proportionnel à leurs droits dans la société. L’assemblée générale décide alors de l’affectation de ce résultat : soit le distribuer soit le déposer sur le compte courant des associés pour créer des réserves en prévision de travaux ou de nouvelles acquisitions…

En contrepartie, chaque associé est tenu au passif social proportionnellement à ses droits. Ceci dit, un créancier devra d’abord poursuivre la SCI avant d’attaquer les associés.

L’entrée au capital d’un nouvel associé est généralement conditionnée à l’accord préalable des autres associés.

Gestion de la SCI

La Société Civile Immobilière est gérée et représentée par un gérant. Ce dernier est désigné dans les statuts de la société ou suite à un vote des associés à la majorité des voix. Il appartient aux statuts de définir l’étendue et les limites de ses pouvoirs. Les statuts peuvent notamment prévoir que les actes d’achat ou de vente d’un immeuble sont conditionnés à l’accord préalable des associés.

Il peut y avoir plusieurs gérants.

C’est le cas par exemple dans notre SCI : ma compagne et moi-même sommes gérants. Ce qui crée une certaine souplesse. Nous pouvons engager la SCI sans que les deux signatures soient nécessaires.

Sauf exception prévu dans les clauses de la SCI, la durée du mandat du gérant vaut pour la durée de la société.

A noter que les tiers (banques, notaires…) vous demanderont de justifier non seulement que vous êtes gérant mais également que vous avez le pouvoir d’engager la société civile immobilière dans des acquisitions, prêts… Pour cela, ils vous réclameront des statuts certifiés conformes et l’extrait Kbis.

Comptabilité de la SCI

Le gérant doit également tenir une comptabilité afin de pouvoir répondre aux questions de l’un des associés et surtout de l’administration fiscale. Cette comptabilité varie suivant le régime fiscal, l’activité, les associés, les statuts de la SCI….

Si la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu, il « suffit » de tenir un livre journal dans lequel on retrouve toutes les opérations de la SCI, en recettes comme en dépenses, dans l’ordre chronologique. 

Le solde de fin d’année doit correspondre au solde figurant sur le relevé bancaire.

La comptabilité sera plus complexe si la SCI est imposée à l’IS. Il faudra appliquer les règles du plan comptable professionnel.

Vous voulez en savoir plus ? Allez jeter un œil ici.

Avantages de la Société Civile Immobilière

Une meilleure gestion

C’est une bonne alternative à l’indivision quand on souhaite posséder un bien à plusieurs. En effet, l’indivision est un régime connu pour ses risques de blocage. Ainsi, l’unanimité est souvent nécessaire pour les décisions les plus importantes. Dans une société civile immobilière, le gérant peut continuer à prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine, dans le cadre strict des pouvoirs qui lui sont confiés.

Par ailleurs, elle permet de disposer d’une surface financière plus importante. Vous pourrez faire des emprunts avec des amis par exemple.

Une fiscalité plus astucieuse

Il est également possible de démembrer les parts. Par exemple, des parents peuvent transmettre la nue propriété à leurs enfants mais conserver l’usufruit (garder l’usage du bien ou continuer à toucher des loyers s’il s’agit d’un bien à usage locatif). L’inverse est également possible : les parents conservent la nue propriété et transmettent l’usufruit à leur enfant qui fait des études. Si l’enfant touche les loyers, cela permet de diminuer l’assiette imposable des parents puisqu’ils ont moins de revenus fonciers.

Un outil efficace de transmission du patrimoine

La Société Civile Immobilière confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où – contrairement à l’immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte – elle autorise la déduction d’un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l’actif net qui sera l’assiette du calcul des droits de mutation.

Oui, je sais çà ressemble à du chinois, alors je vais vous donner un exemple.

Vous achetez un immeuble de 500 000 euros en empruntant 250 000 euros. Si vous le donnez à vos enfants, les droits seront calculés sur 500 000. Mais, comme vous êtes bien renseigné, vous créez une SCI au capital de 250 000 euros qui emprunte 250 000 pour acheter le même immeuble. Les parts cumulées valent donc 250 000 euros. C’est sur cette valeur que seront calculés les droits de donation si vous transmettez vos parts. Sans compter la décote applicable par rapport à la détention en direct.

En effet, l’administration fiscale admet une décote sur la valeur des parts sociales, estimant qu’il n’y pas de marché spécifique et que ces parts sont difficiles à céder. Ce qui allège d’ailleurs les droits de succession. La décote généralement admise est de 10 %.

Autre avantage patrimonial : la Société Civile Immobilière peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales de manière plus souple qu’un bien immobilier qui suppose la création d’une indivision. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur. Pour rappel, on parle ici de dons d’un montant de 100 000 euros par enfant et par parent tous les 15 ans.

Or, si vous avez deux enfants, il est plus facile de donner 1000 parts sociales d’une valeur de 100 euros à vos enfants que deux appartements dont la valeur ne sera pas identique. De plus, vous ne maîtriserez jamais l’évolution des prix de la pierre.

Par exemple, disons que vous êtes à la tête d’un patrimoine immobilier de 1 000 000 d’euros. Vous avez deux enfants. Vous pouvez donner 15 % de votre patrimoine à chacun d’eux et renouveler l’opération tous les 10 ans en franchise fiscale. Problème : les biens transmis auront-ils tous deux la même valeur de 100 000 euros ? Ce souci n’existe plus si le patrimoine est possédé par une société civile immobilière. Vous pourrez donner alors tous les 10 ans jusqu’à 20 % des parts et conserver la libre gestion de l’ensemble en adaptant les statuts.

Une société qui vous protège vous et vos proches

La SCI peut constituer une protection contre ses créanciers personnels (en raison de la difficulté de revente des parts).

La SCI permet même une protection efficace du survivant par démembrement croisé des parts.

Par exemple, vous et votre moitié qui n’êtes pas marié créez une SCI. Vous allez vous répartir l’usufruit et la nue-propriété des 100 parts de votre SCI. Vous achetez l’usufruit des parts n°1 à 50 et la nue-propriété des parts n° 51 à 100. Votre  moitié achète l’usufruit des parts n° 51 à 100 et la nue-propriété des parts n° 1 à 50. Si vous décédez – ne le prenez pas mal, c’est juste un exemple 😉 , Madame (ou Monsieur) récupérera la pleine propriété des parts n° 1 à 50. La nue-propriété des parts 51 à 100 sera répartie entre vos héritiers. Le survivant pourra conserver la pleine jouissance du logement jusqu’à son décès. Et vice-versa.

Inconvénients de la SCI

• Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres. Ainsi un créancier peut se retourner contre les associés pour le paiement des dettes, mais seulement après avoir vainement discuté celles-ci dans le patrimoine de la société. La responsabilité étant illimitée, mais non solidaire, les associés ne seront tenus des dettes dont la société ne peut s’acquitter qu’en proportion de leur participation dans le capital social. Deux associés à 50 % se partageront donc la moitié des dettes.

• Comme nous l’avons vu précédemment, la SCI doit remplir certains obligations : juridiques, comptables et fiscales (assemblée générale annuelle, tenue d’une comptabilité…), qui peuvent engendrer des coûts et du temps.

• En principe, seule la location en nue est possible en SCI. Même si quelques exceptions existent. Pas de meublé donc. A l’usage, c’est presque le principal inconvénient selon moi.

Quelle imposition pour les SCI ?

Fiscalité des recettes dégagées par la SCI : le choix

Pour commencer, mettons fin à une légende urbaine : non la SCI ne fait pas échapper à l’impôt ! Si vous comptiez sur elle pour réduire votre fiscalité à néant, vous risquez d’être déçu…

Impôt sur le revenu

En cas de location d’un bien immobilier en nue par la société, les recettes sont des revenus fonciers. Les résultats de la SCI sont par conséquent imposables à l’impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la société (dans la catégorie des revenus fonciers). La SCI est dite transparente ou translucide puisque les revenus qu’elle produit sont directement taxés auprès de chaque associé.

La SCI remplit une déclaration 2072. Chaque associé renseigne de son côté une déclaration 2044, sauf s’il fait le choix du régime microfoncier – ce que personnellement je ne conseille pas.

Le microfoncier est possible sous 3 conditions cumulatives :

• l’associé doit disposer d’autres revenus fonciers d’un bien possédé en nom propre.
• Les revenus fonciers ne doivent pas provenir d’un investissement locatif concerné par un dispositif défiscalisant.
• Le total des revenus fonciers bruts ne doit pas dépasser 15 000 euros.

Impôt sur les sociétés (IS)

La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Elle doit alors remplir une déclaration 2746. Avec des conséquences fiscales naturellement importantes.

• La SCI dégagera alors des bénéfices et pourra amortir les constructions (mais pas le terrain) et déduire les frais d’acquisitions (droits d’enregistrement, garantie, commission de l’agence immobilière…etc.). Il est communément admis que l’amortissement est de 3 % du prix de l’immeuble pendant 30 ans.
• Les bénéfices peuvent être mis en réserve après avoir été imposés à 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfices et à 33,33% au-delà. S’ils sont distribués aux associés, les bénéfices seront de nouveau imposés à hauteur de la tranche marginale d’imposition de chaque associé. Bref, double peine !

Cette option irrévocable comporte d’autres inconvénients.

Ainsi, l’apport d’un bien à une SCI soumise à l’IS est assimilé à une vente et supporte donc en principe des droits d’enregistrement.

Il faut souligner que la SCI est obligatoirement soumise à l’IS si elle exerce une activité commerciale, comme par exemple, la location meublée.

Cette option à l’IS est généralement prise par les SCI disposant d’un gros patrimoine.

Si vous voulez un tableau qui résume la fiscalité des sociétés civiles immobilières, je vous invite à regarder celui-ci.

Et si vous souhaitez encore plus de détails sur la SCI à l’IS, je vous invite à vous reporter à l’excellent bouquin de Paul Aubé sur le sujet.

Fiscalité des plus-values immobilières

Comme vous le savez, par le jeu des abattements, les cessions d’immeubles sont exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Seulement, si votre société civile immobilière est soumise à l’IS, les amortissements seront déduits du prix d’achat (ce qui augmente mécaniquement le montant de la plus-value imposable et de la taxe).

Voici un exemple volontairement simpliste pour votre bonne compréhension :

une SCI a acheté un immeuble 100 000 euros il y a 4 ans. Les associés ont opté pour l’impôt sur les sociétés. La SCI a donc pu amortir les murs de l’immeuble pendant 4 ans.

Partant de l’hypothèse que la valeur des murs est de 85 000 euros (15 000 euros pour le terrain), la SCI a pu amortir 10 200 euros (85 000 x 3 % x 4 ans). Si la SCI revend ce bien 120 000 euros aujourd’hui, la plus-value sera calculée de la manière suivante : 120 000 – 89 800 (100 000 – 10 200 (montant des amortissements)) = 30 200 euros. Soit une taxe sur la plus value à régler de 10 419 euros (30 200 x 34,5%). Pour rappel, la taxe sur la plus-value est de 34,5 %.

Si elle est imposée à l’impôt sur le revenu, la SCI réalisera une plus value de 20 000 euros (120 000 – 100 000) et réglera une taxe de 6 900 euros.

Evidemment, plus la SCI conservera l’immeuble, plus elle l’amortira et plus la taxe sur la plus-value sera élevée. Même si, encore une fois, il faudra tenir compte des abattements.

Qu’en est-il de la cession de parts d’une SCI ?

Vous pouvez céder vos parts de SCI :

1. en les donnant (mutation à titre gratuit). Dans ce cas, il faudra faire appel à un notaire.
2. en les vendant (cession à titre onéreux). Le prix de cession est librement fixé entre l’acquéreur et le vendeur. Une décote de 5 à 20 % est admise, les parts de SCI étant considérés comme faiblement liquides. La cession doit faire l’objet d’un écrit mais il n’est pas obligatoire de passer par un notaire.

Trois points importants méritent d’être soulignés :

• vous ne pouvez pas passer de petites annonces sur le mode « vends parts de SCI… », c’est interdit par la loi. Il faut donc trouver une personne intéressée dans votre entourage.
• Ne pas oublier la clause d’agrément qui veut que les autres associés doivent donner leur accord pour que vous vendiez. En gros, ils donnent leur avis par rapport à votre acquéreur. Et cet avis s’impose à vous !
• La cession de parts est assimilée à la vente d’un bien immobilier et taxée comme tel, à une exception près : l’exonération qui existe pour la cession de biens inférieure à 15000 euros n’existe pas dans le cadre de la cession de parts sociales.

En bref, devez-vous ou non créer une société civile immobilière ?

Je vais tenter de répondre à cette question de la manière la plus claire possible :

– du point de vue de la rentabilité, cela ne change strictement rien.

– du point de vue de la fiscalité, cela n’apporte pas grand chose non plus. La SCI créé même davantage de contraintes lorsqu’on veut investir en meublé. Dans ce cas, mieux vaut acheter en nom propre et bénéficier du régime de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

– du point de vue de la gestion, cela présente un intérêt pour éviter l’indivision dont les limites peuvent vite rendre un parc locatif ingérable.

– du point de vue de la transmission, c’est le top ! Vous pouvez transmettre votre patrimoine à vos héritiers sans douleur tout en gardant la main dessus. Bref, ce sont les enfants qui vont être contents !