Transformer une maison en immeuble de rapport : comment faire ?

Lorsque vous disposez d’une maison avec assez d’espace ou d’un bien avec du potentiel, il vous est possible de les transformer en immeuble de rapport pour rentabiliser votre investissement. Cela consiste à séparer la maison en plusieurs lots afin de les louer à différentes personnes. Ainsi, la maison sera constituée de plusieurs appartements fraîchement rénovés, généralement destinés à la location. Découvrez quelles étapes respecter pour transformer une maison en immeuble de rapport et ce que cela implique.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

On appelle immeuble de rapport un bien divisé en plusieurs lots indépendants qui sont détenus par un seul et unique propriétaire. Dans la majorité des cas, les appartements qui composent ce type de bien sont destinés à la location. Ainsi cette pratique est souvent utilisée pour rentabiliser au maximum un investissement immobilier.

La transformation d’une maison en immeuble de rapport permet donc de faire fructifier un placement à long terme. De cette manière, même si l’investissement de départ demande une somme d’argent assez conséquente, le propriétaire peut bénéficier d’un revenu locatif plus élevé et, ainsi, avoir une meilleure rentabilité.

Toutefois, diviser une maison en plusieurs logements afin de les mettre en location requiert la prise en compte de différents points et critères pour que ce soit une réussite.

Comment transformer une maison en immeuble de rapport ?

Il existe plusieurs points à prendre en compte si vous envisagez de diviser un immeuble en plusieurs appartements. Le premier d’entre eux reste la localisation du bien. En effet, pour que votre investissement soit rentable, il doit attirer des locataires. Pour cela, vous devez choisir l’emplacement qui convient à votre clientèle cible. Privilégiez les quartiers prisés, en centre-ville si possible, ayant des commerces et des moyens de transport à proximité.

Pour ce qui est des étapes à suivre, vous devez d’abord remplir quelques conditions préalables. En effet, afin de pouvoir diviser une maison en plusieurs logements, voici les principaux points à respecter : 

• Avoir un bien en bon état. Que ce soit au niveau de la santé globale de la maison ou concernant l’entretien, tout doit être impeccable. D’ailleurs, la maison ne doit pas faire l’objet d’un arrêté de péril.
• Obtenir l’autorisation de transformation de la part du Plan Local d’Urbanisme. Avant d’entamer les travaux, vous devez vérifier qu’il est possible de diviser une maison en plusieurs logements dans votre localité. Pour cela vous devez vous rendre auprès de la mairie. Ce sera également le moment de déterminer s’il vous faut créer des places de parking ou en acheter.
• Obtenir le permis de construire. Lorsque vous souhaitez transformer une maison en immeuble de rapport, il se peut que certains travaux requièrent un permis de construire. C’est par exemple le cas des travaux dans lequel les services d’urbanisme doivent intervenir. Dans le cas contraire, vous aurez à effectuer une déclaration préalable de travaux.

Quels sont les avantages de diviser une maison en plusieurs logements ?

En plus d’avoir une meilleure rentabilité de votre investissement immobilier, transformer une maison en immeuble de rapport vous permet également de bénéficier d’autres avantages.

Une gestion simplifiée

Comme vous serez le seul à posséder tout l’immeuble, vous serez également le seul à prendre les décisions. Ainsi toute la gestion sera plus facile. Vous n’aurez pas à consulter un copropriétaire si vous souhaitez effectuer des travaux de rénovation. C’est également le cas pour la gestion des locataires. C’est vous qui décidez des règles de fonctionnement au sein de votre immeuble. Vous serez également le seul signataire auprès de la banque et du notaire. 

Un rendement locatif élevé 

La division de votre maison en plusieurs logements vous permettra d’avoir plusieurs locataires au lieu d’un seul. Cela vous aide à atteindre votre objectif de rentabilisation plus rapidement.

Une possibilité de négociation lors de l’achat

Il est toujours plus avantageux d’acheter un seul immeuble au lieu de plusieurs lots séparés. Pourtant, investir dans un immeuble de rapport vous permet d’avoir le même rendement locatif. De plus, vous avez l’occasion de mieux négocier le prix du bien. En effet, les investisseurs qui souhaitent acquérir un immeuble entier ou une grande maison ne sont pas très nombreux. Cela vous met donc dans une position plus confortable pour les négociations.

Moins de risques d’impayés

Les loyers impayés sont toujours un risque important lorsque vous mettez votre bien en location. À travers un immeuble de rapport, ce risque sera réparti sur les différents appartements. D’ailleurs, c’est pour cette raison que les banques sont plus enclines à accorder des prêts immobiliers dans ce domaine.

À quelles contraintes devez-vous faire face en divisant une maison en plusieurs logements ?

Pour la réussite de votre investissement ainsi que le bien-être de vos locataires, vous serez confronté à quelques travaux d’aménagement.

Les règles de volume et de surfaces

Il existe des normes que vous devez suivre concernant le volume et la surface habitable d’un logement. De plus, chaque pièce du logement devra posséder au moins une fenêtre, même si elles peuvent être aveugles.

Les accès indépendants

Afin que chaque locataire puisse accéder à son propre espace, vous devez prévoir plusieurs points d’entrée et de sortie individuels.

Les sanitaires individuels

Chaque logement devra également comporter des sanitaires individuels. Vous devez ainsi créer au moins un coin cuisine, une salle de bain et des toilettes.

Les infrastructures communes

Il sera également nécessaire de prendre en compte les infrastructures communes. Si la maison inclut par exemple un jardin ou une piscine, vous devez déterminer les personnes qui auront accès à ces espaces. 

Les compteurs individuels et le tableau électrique

Afin de faciliter le calcul des charges et de la consommation en énergie de chaque locataire, vous devez également mettre en place des compteurs individuels. Que ce soit pour l’eau, l’électricité ou le gaz, il est nécessaire d’avoir une trace de leurs dépenses en énergie. Par contre, si vous envisagez une location meublée, ces dépenses devront être incluses en principe dans le loyer. En ce qui concerne le tableau électrique, chaque appartement ou studio devra également en avoir un à l’intérieur du logement, et non dans les espaces communs.