Vendu loué : les 5 points clés à vérifier

Vous vous rappelez la première fois où vous avez plongé dans le grand bain de la piscine ? Sans brassard ni ceinture ? Vous vous souvenez de la boule au ventre et de cette espèce de vertige qui vous est monté à la tête quand votre tour est arrivé ?

C’est un peu la même chose quand vous faites votre premier investissement immobilier. Le moment n’est pas anodin : ce n’est pas tous les jours qu’on s’engage sur des sommes à 5 ou 6 chiffres.

Il y en a d’ailleurs qui flanchent au dernier moment. Un peu comme un cheval qui refuse de passer un obstacle. La peur est tout simplement trop forte et emporte tout sur son passage.

Alors, qu’est-ce qu’il est possible de faire pour vous rassurer ? Pour vous éviter de passer des nuits blanches avant la signature chez le notaire ?

La première des « cases à cocher » est de vous former. J’en ai déjà parlé ici par exemple. Pas besoin de revenir là-dessus.

La seconde est de ne pas vous planter dans le choix de votre premier investissement. Il en a été question dans cette vidéo.

Et puis, il existe une autre solution, souvent vantée par les agents immobiliers : acheter un appartement vendu loué. Vous savez les annonces du type « spécial investisseur ». Cela a quelque chose de rassurant.

Mais attendez un instant ! Ne vous précipitez pas pour autant. Ce genre de description « vente appartement avec locataire »  recouvre une multitude de situations. Si certaines constituent de réelles opportunités, d’autres tiennent davantage du « piège à couillon ». A vous de ne pas tomber dedans !

L’achat d’un appartement loué , est-ce un bon plan ?

De prime abord, acheter un bien loué présente de gros avantages.

La rentabilité

Vous êtes fixé sur la rentabilité du bien de suite. Pas besoin de vous triturer les méninges et de persuader le banquier que vous atteindrez X niveau de profit avec votre acquisition. Les chiffres sont là, incontestables.

Un banquier rassuré

… c’est votre prêt immobilier assuré  😆 . Heu désolé, on dirait un mauvais spot publicitaire.

Pourtant, ce n’est pas si éloigné de la réalité. Si vous présentez au banquier un bien vendu loué avec un bail signé de longue date, il va se dire : « OK, on ne part pas dans l’inconnu, le bien est loué, le risque est minime ».

Si, en plus, vous mettez la main sur une belle affaire, votre demande de crédit sera vraiment engagée comme il faut.

Pas de vacance locative… dans l’immédiat

L’achat d’un appartement occupé (ou d’une maison) vous offre cet autre avantage : vous n’allez pas avoir à faire face à une vacance locative, souvent inhérente à tout investissement locatif.

En effet, entre le jour où vous devenez définitivement propriétaire d’un logement et celui où un locataire entre dans les lieux, il peut facilement se passer plusieurs semaines – surtout si vous devez réaliser des travaux. Et pendant ce laps de temps, vous ne faites pas rentrer d’argent.

Ici, vous coupez court au problème : vous toucherez des loyers dès le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Toujours bon à prendre.

Pas de recherche de locataire.

Arrivé ici, il faut que je vous avoue quelque chose.

Faire de l’investissement immobilier, çà n’est pas toujours vivre de folles aventures. Certes, vous pouvez avoir des moments d’exaltation quand vous réussissez une belle opération ou que vous touchez un gros chèque par exemple. Mais, c’est aussi attendre des gens qui viennent visiter votre logement en touristes. Scruter des dossiers de candidats à la location dont ne veulent même plus les bailleurs sociaux (j’exagère à peine). Demander des pièces que beaucoup oublient de fournir. Et encore remplir un tas de paperasse malgré le choc de simplification promis par un certain François H.

Alors, si vous pouvez vous épargner cette phase qui n’est pas la plus passionnante de mon point de vue, foncez !

Une décote sur le prix de vente

Ce point là souffre rarement contestation. La vente d’un appartement occupé induit toujours une décote. De l’ordre de 15 à 20 % par rapport au même bien vide. Cette décote varie suivant les zones (à Paris, par exemple, elle est moins importante, tension de marché oblige…), la durée restante du bail, le niveau de loyer, la facilité à récupérer le bien….

Cela peut paraître absurde mais c’est somme toute logique : vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez d’un bien vendu loué, vous êtes coincé par le bail qui court, ce qui engendre la décote.

Si cette décote n’est pas appliquée, rappelez la règle au vendeur ou à l’agent immobilier. C’est sans doute un oubli de leur part…

Les points que vous devez vérifier quand même…

Qualité du locataire

OK, le bien est vendu loué, il y a un ou des locataires en place. Vous vous dites que c’est un bon point. Mais, à quel type de locataire avez-vous à faire ?

Soyez attentif au fait que celui-ci paie bien ses loyers. A cette fin, demandez au vendeur de vous fournir les preuves du paiement régulier des loyers. Vous pouvez aussi faire ajouter une mention dans le compromis de vente comme quoi le locataire est à jour dans le versement de ses loyers et qu’il n’y a pas eu d’incident de ce type durant le bail.

Mais ce ne sera pas suffisant. Assurez-vous également que son mode de vie ne détériore pas trop le bien vendu loué. Par exemple, quelqu’un qui n’aère jamais le logement ou pire qui vit dans le noir (hé oui, c’est bizarre mais çà existe, je vous assure !) va endommager le bien plus rapidement. Il faudra donc prévoir une rénovation à la sortie de ce locataire. Cela induit un surcoût de travaux à sa sortie des lieux.

Si vous dites cela à l’agent immobilier, il va vous répondre que, de toute façon, TOUS les locataires abîment les logements.

Alors, attention, la partie qui suit n’est pas politiquement correcte. Ame sensible, s’abstenir !

Non, tous les locataires n’abîment pas leur logement. Il y en a même qui l’embellissent. Il faut juste savoir choisir ses locataires. Avec l’expérience, on y arrive. Et pour attirer les bons locataires,il faut éviter de proposer des taudis. Un logement clean attire toujours plus de bons profils que de mauvais.

Dernier point de ce long développement sur la qualité des locataires, prenez 5 minutes pour discuter avec les voisins pour savoir comment se comporte votre futur locataire. Certains cachent bien leur jeu alors qu’ils font vivre un enfer à la copropriété. Vous vous passerez aisément de la gestion d’un caractériel ! Vous pouvez aussi jeter un œil sur Google et les réseaux sociaux. Si la personne affiche beuveries sur beuveries dans l’appartement vendu loué que vous convoitez, il y a peut-être matière à réfléchir.

Regardez le niveau de loyer.

Le bien est-il loué au niveau habituel dans le secteur ? Est-il sous-loué ? Ce qui induit que vous avez une marge de manœuvre pour gagner en rentabilité et en cash.

A l’inverse, si le bien est surloué, cela peut constituer une bonne affaire. A condition bien entendu que le locataire actuel reste dans les murs. Si cela fait moins de 6 mois qu’il est présent, demandez-vous pourquoi il paie si cher et surtout pourquoi le vendeur souhaite céder un bien avec un niveau de loyer aussi intéressant. Pas de paranoïa mais j’ai entendu parler de certains vendeurs qui n’hésitent pas à installer des amis dans leur logement pour afficher un loyer « boosté », le temps que la vente se fasse. Quelques semaines plus tard, les locataires vous envoient leur préavis. Bizarre…

Au final, vous vous poserez toujours ces deux sempiternelles questions de l’investisseur immobilier : quelle rentabilité ? Et surtout quel cashflow ?

Le logement fait-il l’objet d’une convention ?

Ha ha, celle-là je ne suis pas sûr que vous y aviez pensé !

La vente d’un logement occupé en cours de bail entraîne certaines obligationss pour le nouveau bailleur. A savoir que si l’ancien propriétaire a signé une convention avec l’Anah (type Borloo ou Cosse), vous serez tenu de respecter les engagements qu’il a pris pour la durée restante.

Dans ce cas, le propriétaire a bénéficié d’avantages fiscaux contre la mise en location de son logement avec un plafond de loyer et un plafond de ressources des locataires. L’engagement pris est de 6 ou 9 ans. S’il vend par exemple au bout de 3 ans, vous devrez respecter ce système de double plafond pendant encore 3 ou 6 ans. Je sais, cela peut paraître injuste mais c’est la loi.

Vous avez dit bail de 1948 ?

Si le bail est soumis à la loi de 1948, ce n’est pas bon du tout. Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que le loyer sera plafonné très bas. En plus, la plupart du temps, vous vous coltinerez un logement qui n’est plus du tout aux normes. Donc travaux importants à prévoir !

Enfin, récupérer ce logement loué sera encore plus compliqué que sur un bail classique (loi 1989).

N’oubliez pas la garantie !

La garantie versée au précédent propriétaire doit vous être intégralement payée si vous achetez un bien loué. En effet, le jour où le locataire s’en ira, c’est à vous qu’il s’adressera pour récupérer sa  caution. Ne vous faites pas avoir !

Comment récupérer un logement loué ?

L’achat d’un appartement avec locataire ne vous fait pas peur. De toute façon, vous allez l’inviter à quitter les lieux. Voilà peut-être ce que vous vous dites.

Alors là, je préfère vous avertir, çà peut être coton. La loi française est ultra favorable aux locataires face aux méchants (et forcément riches) propriétaires bailleurs !

Regardez déjà depuis combien de temps le locataire est dans les lieux. Si cela fait 10 ou 15 ans, cela n’est pas bon signe. Il se plaît beaucoup dans le logement. Cela risque d’être compliqué de le déloger.

S’il a signé son bail plus récemment, il a le droit d’occuper le logement durant 3 ans en location nue, 1 an en location meublée.

Préavis à respecter !

Ce n’est qu’à l’issue de ce délai que vous pourrez lui adresser un préavis afin de récupérer votre appartement. Ce préavis doit être envoyé au moins 6 mois avant l’échéance du bail (location nue) ou 3 mois avant (location meublée), et ce par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous ratez le délai, vous êtes reparti pour 3 ans ou 1 an.

Dans quels cas pouvez-vous donner congé au locataire ?

On dénombre 3 cas dans lesquels vous pouvez récupérer un logement loué :

– le congé pour reprise. Vous souhaitez loger vous mêmes dans cet appartement ou y installer un proche (conjoint, partenaire pacsé, ascendant, descendant…).

– le congé pour vente. Dans ce cas, vous avez l’obligation d’informer votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, vous devez mentionner le prix de vente car le locataire dispose d’un droit de priorité pour acheter le logement. Il aura alors deux mois pour accepter ou refuser cette offre. Après deux mois, son silence vaut refus.

– le congé pour motif sérieux et légitime. Il s’agit d’une catégorie fourre-tout laissée à l’appréciation des tribunaux. Par exemple, il peut être mis fin au bail pour non paiement du loyer, sous-location non déclarée et non autorisée, nuisances au voisinage…

Et si le locataire ne veut toujours pas partir ?

Bonne question. Il faudra alors saisir le juge d’instance et prendre votre mal en patience…

Que privilégier au final : un appartement vendu loué ou vide?

Si acheter un bien déjà loué peut être rassurant lorsque vous débutez dans l’investissement immobilier, la plupart des investisseurs aguerris préfèrent mettre la main sur un bien vide.

Pourquoi ? Parce que cela leur laisse le choix du locataire, du mode de location et donc du loyer. Sans compter que, s’ils souhaitent engager des travaux pour défiscaliser, la chose sera plus commode avec un logement vide.

Reste deux cas très particuliers et rares qui méritent d’être signalés :

– l’achat d’un appartement déjà loué avec un loyer élevé ET un locataire ancien. Dans ce cas, vous pouvez en conclure que le locataire se sent bien dans son logement et qu’il ne souhaite pas le quitter. Sinon, pourquoi paierait-il un loyer si élevé pendant aussi longtemps ? Si vous trouvez ce genre d’affaire, penchez-vous sérieusement dessus. En fonction d’autres critères (état général du logement, locataire, rentabilité, cashflow…), vous pourriez réaliser une belle opération. Comme je l’ai fait moi-même sur mon premier investissement locatif.

– l’achat d’un appartement occupé… mais plus pour longtemps. Je m’explique. Comme indiqué plus haut, lorsque vous achetez un bien vendu loué, une décote s’applique. Si vous faites une offre d’achat au moment où le locataire vient de donner son préavis de départ, pas de panique ! C’est tout bon. Vous allez pouvoir bénéficier de la décote et récupérer un logement vide pour l’exploiter au maximum de son potentiel – ce qui est rarement le cas croyez-moi !