achat maison louée

Vendu loué : les 5 points clés à vérifier

Vous vous rappelez la première fois où vous avez plongé dans le grand bain de la piscine ? Sans brassard ni ceinture ? Vous vous souvenez de la boule au ventre et de cette espèce de vertige qui vous est monté à la tête quand votre tour est arrivé ?

C’est un peu la même chose quand vous faites votre premier investissement immobilier. Le moment n’est pas anodin : ce n’est pas tous les jours qu’on s’engage sur des sommes à 5 ou 6 chiffres.

Il y en a d’ailleurs qui flanchent au dernier moment. Un peu comme un cheval qui refuse de passer un obstacle. La peur est tout simplement trop forte et emporte tout sur son passage.

Alors, qu’est-ce qu’il est possible de faire pour vous rassurer ? Pour vous éviter de passer des nuits blanches avant la signature chez le notaire ?

La première des « cases à cocher » est de vous former. J’en ai déjà parlé ici par exemple. Pas besoin de revenir là-dessus.

La seconde est de ne pas vous planter dans le choix de votre premier investissement. Il en a été question dans cette vidéo.

Et puis, il existe une autre solution, souvent vantée par les agents immobiliers : acheter un appartement vendu loué. Vous savez les annonces du type « spécial investisseur ». Cela a quelque chose de rassurant.

Mais attendez un instant ! Ne vous précipitez pas pour autant. Ce genre de description « vente appartement avec locataire »  recouvre une multitude de situations. Si certaines constituent de réelles opportunités, d’autres tiennent davantage du « piège à couillon ». A vous de ne pas tomber dedans !

L’achat d’un appartement loué , est-ce un bon plan ?

De prime abord, acheter un bien loué présente de gros avantages.

La rentabilité

Vous êtes fixé sur la rentabilité du bien de suite. Pas besoin de vous triturer les méninges et de persuader le banquier que vous atteindrez X niveau de profit avec votre acquisition. Les chiffres sont là, incontestables.

Un banquier rassuré

… c’est votre prêt immobilier assuré  😆 . Heu désolé, on dirait un mauvais spot publicitaire.

Pourtant, ce n’est pas si éloigné de la réalité. Si vous présentez au banquier un bien vendu loué avec un bail signé de longue date, il va se dire : « OK, on ne part pas dans l’inconnu, le bien est loué, le risque est minime ».

Si, en plus, vous mettez la main sur une belle affaire, votre demande de crédit sera vraiment engagée comme il faut.

Pas de vacance locative… dans l’immédiat

L’achat d’un appartement occupé (ou d’une maison) vous offre cet autre avantage : vous n’allez pas avoir à faire face à une vacance locative, souvent inhérente à tout investissement locatif.

En effet, entre le jour où vous devenez définitivement propriétaire d’un logement et celui où un locataire entre dans les lieux, il peut facilement se passer plusieurs semaines – surtout si vous devez réaliser des travaux. Et pendant ce laps de temps, vous ne faites pas rentrer d’argent.

Ici, vous coupez court au problème : vous toucherez des loyers dès le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Toujours bon à prendre.

Pas de recherche de locataire.

Arrivé ici, il faut que je vous avoue quelque chose.

Faire de l’investissement immobilier, çà n’est pas toujours vivre de folles aventures. Certes, vous pouvez avoir des moments d’exaltation quand vous réussissez une belle opération ou que vous touchez un gros chèque par exemple. Mais, c’est aussi attendre des gens qui viennent visiter votre logement en touristes. Scruter des dossiers de candidats à la location dont ne veulent même plus les bailleurs sociaux (j’exagère à peine). Demander des pièces que beaucoup oublient de fournir. Et encore remplir un tas de paperasse malgré le choc de simplification promis par un certain François H.

Alors, si vous pouvez vous épargner cette phase qui n’est pas la plus passionnante de mon point de vue, foncez !

Une décote sur le prix de vente

Ce point là souffre rarement contestation. La vente d’un appartement occupé induit toujours une décote. De l’ordre de 15 à 20 % par rapport au même bien vide. Cette décote varie suivant les zones (à Paris, par exemple, elle est moins importante, tension de marché oblige…), la durée restante du bail, le niveau de loyer, la facilité à récupérer le bien….

Cela peut paraître absurde mais c’est somme toute logique : vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez d’un bien vendu loué, vous êtes coincé par le bail qui court, ce qui engendre la décote.

Si cette décote n’est pas appliquée, rappelez la règle au vendeur ou à l’agent immobilier. C’est sans doute un oubli de leur part…

Les points que vous devez vérifier quand même…

achat maison louée

Qualité du locataire

OK, le bien est vendu loué, il y a un ou des locataires en place. Vous vous dites que c’est un bon point. Mais, à quel type de locataire avez-vous à faire ?

Soyez attentif au fait que celui-ci paie bien ses loyers. A cette fin, demandez au vendeur de vous fournir les preuves du paiement régulier des loyers. Vous pouvez aussi faire ajouter une mention dans le compromis de vente comme quoi le locataire est à jour dans le versement de ses loyers et qu’il n’y a pas eu d’incident de ce type durant le bail.

Mais ce ne sera pas suffisant. Assurez-vous également que son mode de vie ne détériore pas trop le bien vendu loué. Par exemple, quelqu’un qui n’aère jamais le logement ou pire qui vit dans le noir (hé oui, c’est bizarre mais çà existe, je vous assure !) va endommager le bien plus rapidement. Il faudra donc prévoir une rénovation à la sortie de ce locataire. Cela induit un surcoût de travaux à sa sortie des lieux.

Si vous dites cela à l’agent immobilier, il va vous répondre que, de toute façon, TOUS les locataires abîment les logements.

Alors, attention, la partie qui suit n’est pas politiquement correcte. Ame sensible, s’abstenir !

Non, tous les locataires n’abîment pas leur logement. Il y en a même qui l’embellissent. Il faut juste savoir choisir ses locataires. Avec l’expérience, on y arrive. Et pour attirer les bons locataires,il faut éviter de proposer des taudis. Un logement clean attire toujours plus de bons profils que de mauvais.

Dernier point de ce long développement sur la qualité des locataires, prenez 5 minutes pour discuter avec les voisins pour savoir comment se comporte votre futur locataire. Certains cachent bien leur jeu alors qu’ils font vivre un enfer à la copropriété. Vous vous passerez aisément de la gestion d’un caractériel ! Vous pouvez aussi jeter un œil sur Google et les réseaux sociaux. Si la personne affiche beuveries sur beuveries dans l’appartement vendu loué que vous convoitez, il y a peut-être matière à réfléchir.

Regardez le niveau de loyer.

Le bien est-il loué au niveau habituel dans le secteur ? Est-il sous-loué ? Ce qui induit que vous avez une marge de manœuvre pour gagner en rentabilité et en cash.

A l’inverse, si le bien est surloué, cela peut constituer une bonne affaire. A condition bien entendu que le locataire actuel reste dans les murs. Si cela fait moins de 6 mois qu’il est présent, demandez-vous pourquoi il paie si cher et surtout pourquoi le vendeur souhaite céder un bien avec un niveau de loyer aussi intéressant. Pas de paranoïa mais j’ai entendu parler de certains vendeurs qui n’hésitent pas à installer des amis dans leur logement pour afficher un loyer « boosté », le temps que la vente se fasse. Quelques semaines plus tard, les locataires vous envoient leur préavis. Bizarre…

Au final, vous vous poserez toujours ces deux sempiternelles questions de l’investisseur immobilier : quelle rentabilité ? Et surtout quel cashflow ?

Le logement fait-il l’objet d’une convention ?

Ha ha, celle-là je ne suis pas sûr que vous y aviez pensé !

La vente d’un logement occupé en cours de bail entraîne certaines obligationss pour le nouveau bailleur. A savoir que si l’ancien propriétaire a signé une convention avec l’Anah (type Borloo ou Cosse), vous serez tenu de respecter les engagements qu’il a pris pour la durée restante.

Dans ce cas, le propriétaire a bénéficié d’avantages fiscaux contre la mise en location de son logement avec un plafond de loyer et un plafond de ressources des locataires. L’engagement pris est de 6 ou 9 ans. S’il vend par exemple au bout de 3 ans, vous devrez respecter ce système de double plafond pendant encore 3 ou 6 ans. Je sais, cela peut paraître injuste mais c’est la loi.

Vous avez dit bail de 1948 ?

Si le bail est soumis à la loi de 1948, ce n’est pas bon du tout. Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que le loyer sera plafonné très bas. En plus, la plupart du temps, vous vous coltinerez un logement qui n’est plus du tout aux normes. Donc travaux importants à prévoir !

Enfin, récupérer ce logement loué sera encore plus compliqué que sur un bail classique (loi 1989).

N’oubliez pas la garantie !

La garantie versée au précédent propriétaire doit vous être intégralement payée si vous achetez un bien loué. En effet, le jour où le locataire s’en ira, c’est à vous qu’il s’adressera pour récupérer sa  caution. Ne vous faites pas avoir !

Rentabilité locative

Comment récupérer un logement loué ?

L’achat d’un appartement avec locataire ne vous fait pas peur. De toute façon, vous allez l’inviter à quitter les lieux. Voilà peut-être ce que vous vous dites.

Alors là, je préfère vous avertir, çà peut être coton. La loi française est ultra favorable aux locataires face aux méchants (et forcément riches) propriétaires bailleurs !

Regardez déjà depuis combien de temps le locataire est dans les lieux. Si cela fait 10 ou 15 ans, cela n’est pas bon signe. Il se plaît beaucoup dans le logement. Cela risque d’être compliqué de le déloger.

S’il a signé son bail plus récemment, il a le droit d’occuper le logement durant 3 ans en location nue, 1 an en location meublée.

Préavis à respecter !

Ce n’est qu’à l’issue de ce délai que vous pourrez lui adresser un préavis afin de récupérer votre appartement. Ce préavis doit être envoyé au moins 6 mois avant l’échéance du bail (location nue) ou 3 mois avant (location meublée), et ce par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous ratez le délai, vous êtes reparti pour 3 ans ou 1 an.

Dans quels cas pouvez-vous donner congé au locataire ?

vendu loué

On dénombre 3 cas dans lesquels vous pouvez récupérer un logement loué :

– le congé pour reprise. Vous souhaitez loger vous mêmes dans cet appartement ou y installer un proche (conjoint, partenaire pacsé, ascendant, descendant…).

– le congé pour vente. Dans ce cas, vous avez l’obligation d’informer votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, vous devez mentionner le prix de vente car le locataire dispose d’un droit de priorité pour acheter le logement. Il aura alors deux mois pour accepter ou refuser cette offre. Après deux mois, son silence vaut refus.

– le congé pour motif sérieux et légitime. Il s’agit d’une catégorie fourre-tout laissée à l’appréciation des tribunaux. Par exemple, il peut être mis fin au bail pour non paiement du loyer, sous-location non déclarée et non autorisée, nuisances au voisinage…

Et si le locataire ne veut toujours pas partir ?

Bonne question. Il faudra alors saisir le juge d’instance et prendre votre mal en patience…

Que privilégier au final : un appartement vendu loué ou vide?

Si acheter un bien déjà loué peut être rassurant lorsque vous débutez dans l’investissement immobilier, la plupart des investisseurs aguerris préfèrent mettre la main sur un bien vide.

Pourquoi ? Parce que cela leur laisse le choix du locataire, du mode de location et donc du loyer. Sans compter que, s’ils souhaitent engager des travaux pour défiscaliser, la chose sera plus commode avec un logement vide.

Reste deux cas très particuliers et rares qui méritent d’être signalés :

– l’achat d’un appartement déjà loué avec un loyer élevé ET un locataire ancien. Dans ce cas, vous pouvez en conclure que le locataire se sent bien dans son logement et qu’il ne souhaite pas le quitter. Sinon, pourquoi paierait-il un loyer si élevé pendant aussi longtemps ? Si vous trouvez ce genre d’affaire, penchez-vous sérieusement dessus. En fonction d’autres critères (état général du logement, locataire, rentabilité, cashflow…), vous pourriez réaliser une belle opération. Comme je l’ai fait moi-même sur mon premier investissement locatif.

– l’achat d’un appartement occupé… mais plus pour longtemps. Je m’explique. Comme indiqué plus haut, lorsque vous achetez un bien vendu loué, une décote s’applique. Si vous faites une offre d’achat au moment où le locataire vient de donner son préavis de départ, pas de panique ! C’est tout bon. Vous allez pouvoir bénéficier de la décote et récupérer un logement vide pour l’exploiter au maximum de son potentiel – ce qui est rarement le cas croyez-moi !

Paul

19 Comments

    Paul
  • Bonjour,
    Lors de l’achat d’un bien loué, le nouveau propriétaire doit 2 ans de location au locataire. Le congé pour reprise ne pourra donc avoir lieu qu’aprés cette période.

    Voir dans la rubrique cas spécifique.
    https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/location-vide/fin-du-bail/

      Paul
    • Bien vu Raphaël, excellente remarque !

  • Paul
  • Bonjour, Prendre son temps lors des visites, bien étudier tous les potentiels défauts de l’appartement et ses qualités et bien étudier le dossier et le profil du locataire en place. Ne pas céder à la pression du vendeur qui va vous dire qu’il y d’autres visites…..Bien étudier en amont son achat est une des clés de la réussite dans l’investissement immobilier.

      Paul
    • Bonjour ,
      Je viens d avoir mon offre d achat acceptée pr un bien vendu loué . Je suis consciente de devoir garder la locataire en place 2 ans puisqu elle est âgée de plus de 65 ans .
      Ses revenus De retraite lors de son emménagement sont élevés , suffisament pour que je n’ai pas à la reloger mais j’ai appris qu elle a divorcé il y a 2 ans et verse depuis une pension à son ex mari … apriori je n’ai aucun moyen de vérifier ses revenus actuels ?! C’est incompréhensible . Pouvez vous m’aider sur ce point qui va être déterminant puisque je ne peux évidemment pas acheter à l’aveugle …
      Un grand merci par avance .

        Paul
      • Bonjour Maja,
        je vous recommande d’essayer d’obtenir ce type d’information via le propriétaire actuel. Vous pourriez même envisager de mettre l’obtention de cette information comme condition suspensive dans le compromis de vente.
        Parlez en avec votre notaire.
        Ceci étant dit, acheter un bien avec l’optique de se séparer du locataire n’est jamais chose simple.
        Bonne continuation.

  • Paul
  • Bonjour, effectivement être formé est essentiel et étudier son investissement. La différence avec la majorité des gens sera surtout de se bouger et de passer à l’action. Le risque nul n’existe pas dans l’investissement ou bien la rapport est très bas !

  • Paul
  • Bonjour,

    Je n’arrive pas à vous contacter par le formulaire de contact, avez-vous une adresse mail?

    Merci d’avance.
    Quentin

      Paul
    • Bonjour,
      Le formulaire fonctionne en principe.
      Mon mail :paul@serialinvestisseur.fr
      A bientôt

  • Paul
  • Bonjour,
    ATTENTION l’article n’est pas à jour, la loi a changé concernant la possibilité de donner congé à son locataire ce qui change énormement nos ventes (paroles d’agent immobilier:D )

      Paul
    • Bonjour Vitalis,
      pouvez-vous préciser svp ?

  • Paul
  • Bonjour,

    J’achète en nom propre une immeuble avec un bail commercial déjà en place. Le bail est rédigé avec TVA car l’ancien propriétaire est en SCI. Dois je modifier le bail en cours pour faire apparaitre le nouveau loyer avec tous CC ? J’aimerai récupérer la somme destiné à la TVA en nom propre.

    Merci pour votre réponse.

      Paul
    • Bonjour Jasmine,
      en principe vous reprenez le bail tel quel.
      Maintenant il faudrait voir avec l’actuel locataire s’il est OK pour signer un nouveau bail avec un loyer CC. Votre notaire doit également être sollicité pour conseil.
      Au plaisir.

  • Paul
  • bonjour
    le bail finit le 03/03/2019 ,si je l’achète maintenant donc 3 mois pour être propriétaire du bien ,et que le logeur ne souhaite pas acheté l’appartement ,il doit quitter le bien le 03/03/2019 ou pas obliger

      Paul
    • Bonjour Stéphane,
      je en suis pas sûr d’avoir compris votre situation.
      Par principe le bail fait l’objet d’une tacite reconduction, sauf à ce que le vendeur ait signifié à son locataire un congé pour vente.

  • Paul
  • Bonjour, le 1/1/2019 je serai propriétaire de la maison dont je suis actuellement locataire. Cette maison est vendue en lot avec 2 autres appartements qui ont une entrée distincte de la mienne.1 seul appartement est actuellement loué, le bail repart pour 3 ans le 15/1/2019. Ce locataire vit avec une dizaine de chats qui font beaucoup de dégâts à l’extérieur (potager, massif de fleurs…) ainsi qu’à l’intérieur de l’appartement (odeur épouvantable, boiseries griffées, urine …); il est lui-même très peu regardant sur l’état dans lequel il a mis l’appartement, je pourrais parler d’insalubrité. Si j’achète ce lot c’est que seule ma maison m’intéresse, + 17 ha de terrain. Je n’ai pas l’intention de mettre des frais dans les 2 autres appartements ni de les louer. D’autant plus que le locataire ne paie pas son loyer, la propriétaire se contentant des APL (50% du loyer). Ma question: comment faire pour me débarrasser de ce locataire, quels sont mes droits? Je vous remercie pour votre aide. Claude

      Paul
    • Bonjour Claude,
      comme indiqué dans l’article, vous pouvez envoyer un préavis à votre locataire 6 mois avant l’échéance de son bail, donc il va falloir être patient dans votre cas… Il est trop tard pour le faire aujourd’hui.
      L’autre option est d’engager une procédure pour défaut de paiement du loyer vu que vous me dites qu’il ne verse que la moitié du loyer (enfin via l’APL) ou pour troubles de voisinage. Et là encore, je ne vous cache pas que cela prendra de l’énergie et du temps : la loi française est toujours très favorable au locataire.
      Désolé pour ces mauvaises nouvelles.
      Une dernière option consisterait à négocier un départ volontaire de votre locataire. Je sais que certains investisseurs “achètent” la tranquillité, par exemple en rétrocédant 2 ou 3 mois d’APL.
      Bon courage à vous

  • Paul
  • Bonjour, merci de votre réponse si claire.

  • Paul
  • bonjour
    dans le cadre de l’achat d’un bien loué, 2 questions pratiques
    la location est déclarée en location nue par le propriétaire actuel…possible de passer en meublé (j’ai lu une fois qu’il suffisait de faire signer un papier au locataire disant qu’il refusait les meubles, mais c’est maintenant pas si clair!!)
    le bien est actuellement en gestion locative. est ce que je peux reprendre la gestion du bien à mon titre, et sinon que dois je attendre pour résilier la gestion locative?
    merci de vos réponses

      Paul
    • Bonjour Jérôme,
      il vous sera possible de passer en meublé au départ du locataire ou s’il accepte de signer un nouveau bail en meublé – mais il faudra alors qu’il y trouve son intérêt.
      Le mandat de gestion a été signé par l’ancien propriétaire et ne vous engage donc pas. Vérifiez néanmoins auprès de l’ancien propriétaire qu’il ait bien mis fin à ce mandat au moment de la signature de l’acte authentique de vente afin d’éviter tout malentendu.

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