acheter un appartement neuf

Acheter un appartement neuf : un bon plan ?

Il existe deux grandes options quand vous souhaitez acheter de la pierre : l’ancien ou le neuf.

Les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients. L’essentiel est d’en avoir bien conscience. Et de voir ce qui colle le mieux à vos aspirations et à votre projet personnel. Vous pouvez par exemple souhaiter participer à un programme immobilier neuf en Gironde. Ou dans toute autre région qui a vos faveurs 😉 

Allez, une fois n’est pas coutume, je vais vous parler aujourd’hui de l’achat immobilier dans le neuf.

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Les avantages d’un achat immobilier dans le neuf

Lorsque vous faites le choix d’acheter de l’immobilier neuf, il y a deux grandes possibilités :

– vous faites construire votre maison après avoir acheté un terrain et faites appel à un constructeur de maison individuelle. Il paraît que c’est le rêve numéro un des Français, alors pourquoi pas ? Cela peut se révéler un vrai bon plan, notamment à la revente. Personnellement, j’ai fait construire la première maison que j’ai acheté pour la revendre au bout de trois ans avec une plus-value confortable d’environ 50 000 € !

– la deuxième option consiste à acheter un appartement neuf sur plan, en VEFA = vente en état futur d’achèvement… ou même clé en main, c’est à dire déjà construit mais ayant moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé.

Dans la suite de l’article, on va s’arrêter plus spécifiquement sur cette deuxième option : acheter un appartement neuf.

Les frais de notaire

En achetant dans le neuf, vous allez bénéficier de frais de notaire réduits. Comptez 2 % à 3 % pour du neuf vs. 7 % à 8 % dans l’ancien.

Prenons un exemple pour y voir bien clair : pour un bien acheté 200 000 €, les frais de notaire représenteront 6 000 € dans le neuf contre 16 000 € dans l’ancien.

Pourquoi ? Parce que ces frais recouvrent moins de formalités que dans l’ancien : seules la taxe de publicité foncière et la rémunération du notaire sont à payer.

Des logements aux dernières normes

Vous allez bénéficier de logements répondant aux dernières normes, tant au niveau acoustique qu’énergétique. A l’heure où l’enjeu environnemental est de plus en plus présent, c’est un avantage clé de l’immobilier neuf. Si l’on compare au fait de rénover un logement ancien pour le mettre aux dernières normes, le coût peut rapidement exploser sans parler des multiples contraintes techniques auxquelles il va falloir faire face. Certains aménagements seront même carrément impossibles.

La façon de construire et d’aménager un logement neuf correspond davantage aux besoins contemporains. Il fait souvent bon vivre. Regardez par exemple ce programme neuf à Floirac.

Les économies d’énergie seront donc au rendez-vous dans l’immobilier neuf. Ce qui a son importance pour un propriétaire occupant mais également pour un propriétaire bailleur car :

1/ cela permet de fidéliser ses locataires et donc de réduire les vacances locatives

2/ il est plus facile de demander un loyer un peu plus élevé dès lors que les dépenses énergétiques sont moindres.

Des charges de copropriété maîtrisées

Du fait que l’immeuble est neuf, vous pouvez considérer qu’il n’y a pas de risque d’explosion des charges de copropriété comme on peut en rencontrer dans des copropriétés plus anciennes nécessitant des travaux lourds (réfection de toiture, ravalement de façade voire isolation par l’extérieur).

Une fiscalité intéressante

Autre atout si vous souhaitez acheter un appartement neuf : vous allez bénéficier d’une exonération partielle de taxe foncière durant les deux premières années de détention du bien. Attention, cet avantage doit néanmoins être vérifié auprès de la mairie de la ville dans laquelle se trouve le bien que vous convoitez.

Des programmes de défiscalisation

Même si je ne suis pas un fanatique absolu de ces programmes de défiscalisation, ils ont le mérite d’exister. Ils peuvent même s’avérer pertinent dans certaines situations.

Le Pinel

Ce dispositif s’applique uniquement sur certains zones du territoire. Vous devez investir dans un logement neuf ou réhabilité et vous engager à le louer pour au moins 6 ans à des locataires dont le revenu ne doit pas dépasser un certain montant. Le loyer sera également plafonné. Sur cette durée, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % du prix d’achat. Mais elle peut aller jusqu’à 21 % si vous louez pendant 12 ans.

Admettons que vous ayez acheté une maison neuve éligible au Pinel pour 200 000 €. Vous pourrez obtenir une réduction d‘impôt de 24 000 € sur 6 ans. Pas négligeable.

Le Censi Bouvard

Ici vous vous achetez un bien neuf ou réhabilité que vous louez meublé pendant au moins 9 ans dans une résidence pour étudiants avec service ou dans un Ehpad.

La réduction d’impôt est de 11 %du prix d’achat.

Sur un bien acheté 200 000 €, la réduction sera donc de 22 000 €.

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Quelques pistes pour faire de bonnes affaires dans le neuf

Profitez des journées spéciales

Les promoteurs proposent régulièrement des journées spéciales avec offre promotionnelle à la clé. De quoi négocier quelques milliers d’euros sur leurs prix ou demander des options / équipements supplémentaires telle qu’une cuisine aménagée ou un carrelage sur la terrasse par exemple.

Les frais de notaire sont également parfois offerts.

Visez les débuts ou les queues de programmes

En début de commercialisation, les promoteurs lancent souvent des offres de lancement ou des prix d’appel afin d’atteindre rapidement un bon taux de commercialisation. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’ils vont pouvoir engager la construction du programme seulement à partir de 30 % à 50 % de réservation. Là encore, vous pourrez avoir accès à des fais de notaire offerts.

Quand on parle de queue de programme, on vise les appartements invendus d’un programme immobilier neuf. Il y a souvent une raison pour laquelle ces appartements n’ont pas trouvé acquéreur : vue sur le pignon d’un autre immeuble, vis-à-vis trop important, rez de chaussée un peu sombre…

Si le défaut n’est pas rédhibitoire pour vous, ce type de bien pourrait être intéressant car vous disposerez d’une marge de négociation plus importante dessus. D’autant que le promoteur souhaitera souvent « s’en débarrasser » pour clôturer son marché et se concentrer sur de nouveaux programmes.

Au final…

Les avantages à acheter un appartement neuf sont loin d’être négligeables. Néanmoins, le principal inconvénient est son coût bien plus important qu’un investissement dans l’ancien.

Encore une fois, tout est question de profil et d’objectif : si vous préférez vous engager dans une opération sereine, sans avoir à gérer les travaux inhérents à l’ancien, le neuf est sans doute fait pour vous. Sur la durée, c’est un bien dont l’indice de tranquillité est plus élevé 😎 .

Paul

2 Comments

    Paul
  • Bonjour
    nous avons investie dans un appartement neuf il y a 2 ans et avons empreinte en nom propre
    Aurions nous du acheter en société?
    Il est meublé mais nous ne le louons pas

      Paul
    • Bonjour Carole,
      vu votre situation le statut LMNP apparaît le meilleur.
      Mais pourquoi ne pas le louer ???

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