Lorsque vous louez votre bien immobilier, vous avez la possibilité de mentionner dans le contrat de bail qu’une révision du loyer se fera chaque année. Ainsi, à la date convenue, vous pouvez refaire le calcul du montant que votre locataire aura à vous verser chaque mois. Toutefois, cette opération ne se fait pas n’importe comment. Il existe certains points que vous devez prendre en compte lors de la révision du loyer, notamment en ce qui concerne l’indice de référence des loyers. Découvrez tout ce que vous devez savoir dans cet article.
Calcul de l’augmentation du loyer : comment ça se passe ?
Tout d’abord, il est nécessaire que la question de la révision du loyer soit bien précisée dans votre contrat de location. Vous devrez alors convenir d’une date à laquelle le nouveau calcul prendra effet chaque année. En ce qui concerne le montant et le pourcentage auquel l’augmentation sera appliquée, cela varie en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
Selon les articles 17-1 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989, cette disposition concerne aussi bien les logements meublés que les logements vides. Ainsi, peu importe le type de bien que vous possédez ou que vous souhaitez mettre en location, vous avez la possibilité de prévoir une augmentation du loyer.
Dans le cas où aucune date n’est mentionnée dans votre contrat, le calcul du nouveau montant peut se faire à la date d’anniversaire de ce dernier. D’ailleurs, si aucune clause n’est prévue pour la révision du loyer, cela ne pourra se faire qu’un moment du renouvellement du contrat de bail.
Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?
L’indice de référence des loyers ou IRL est un indicateur sous forme de chiffre qui permet de calculer l’augmentation du loyer dans le cadre d’une révision. Il est utile à la fois pour les locataires et les propriétaires. En effet, cela permet aux locataires de garantir que la hausse de leur loyer se fait en tenant compte de l’évolution de leur pouvoir d’achat. Pour les propriétaires et les bailleurs, l’IRL permet de maintenir un niveau d’entretien élevé pour assurer le bien-être des locataires. Il a également été mis en place pour les inciter à investir dans le logement locatif.
L’IRL est obtenu grâce à la moyenne de l’augmentation des prix à la consommation sur les 12 derniers mois. Il est fourni chaque année par l’Insee. Toutefois, il est important de savoir que l’IRL est plafonné à une hausse annuelle de 3,5 %. Afin de déterminer ce pourcentage, vous devez soustraire l’IRL du trimestre pendant lequel le locataire emménage à l’IRL du même trimestre de l’année précédente, le tout divisé par ce même IRL multiplié par 100.
Vous pouvez consulter l’IRL par trimestre sur le site des services publics ou celui de l’Insee.
Comment calculer l’augmentation du loyer ?
Afin de déterminer l’augmentation de votre loyer, vous devez vous baser sur le montant actuel du loyer que vous multipliez par l’IRL du dernier trimestre et vous divisez le tout par l’IRL du même trimestre de l’année dernière.
Pour un appartement que vous louez actuellement à 750 € par mois par exemple, vous devez prendre en compte l’IRL du trimestre dernier et celui de l’année dernière, à la même période. À supposer que le premier IRL est de 138,61 et que le second est de 133,93, le nouveau loyer est donc de 776,20 €.
Quelle procédure suivre pour l’augmentation du loyer ?
Lorsque vous envisagez d’augmenter le loyer de votre locataire, vous avez un an à partir de la date prévue dans le contrat de bail. Il vous faudra, dans la mesure du possible, effectuer une information par écrit à votre locataire. Vous pouvez alors rédiger une lettre de notification de révision du loyer, à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception à votre locataire.
Si vous êtes encore en cours de bail, vous pouvez mentionner dans votre lettre :
- La date à laquelle la révision du loyer prend effet,
- Les modalités de calcul pour déterminer le nouveau montant du loyer,
- Le montant hors charges du nouveau loyer à payer.
De même, si vous êtes dans une procédure de renouvellement du bail, il faudra, en plus de ces éléments, mentionner l’adresse du bien concerné.
Toutefois, vous devez savoir que le locataire est en droit de refuser l’augmentation de loyer, même si vous effectuez toutes ces procédures. En effet, c’est le cas lorsqu’aucune clause ne mentionne la révision du loyer dans le contrat de bail ou que le calcul est erroné.
Quand avertir le locataire d’une augmentation de loyer ?
Comme mentionné plus haut, vous disposez d’un an à partir de la date indiquée dans le contrat de bail pour avertir le locataire que vous souhaitez réviser le montant du loyer. Si le contrat mentionne par exemple la date du 6 juillet, vous aurez jusqu’au 5 juillet de l’année prochaine pour envoyer votre lettre de notification.
Dans le cas où aucune date n’est mentionnée dans le contrat, vous aurez jusqu’au prochain anniversaire de la signature du contrat de bail.
Augmenter le loyer suite à des travaux
Si vous envisagez d’effectuer des travaux, vous devez d’abord informer votre locataire des conséquences que cela peut avoir sur le loyer. Sachez qu’il est indispensable d’avoir l’aval de ce dernier concernant la révision du loyer après les travaux avant de les entreprendre.
Toutefois, seuls les travaux d’amélioration sont pris en compte lors de la révision. Il s’agit notamment de chantiers qui apportent une amélioration au bien-être et à la qualité de vie des résidents. Vous pouvez par exemple poser un nouveau système de chauffage, installer une cuisine équipée d’appareils dernier cri, mettre en place un digicode ou même aménager un ascenseur. Au contraire, s’il s’agit de travaux comme de la peinture, un ravalement de façade, une amélioration de l’électricité ou encore des travaux de menuiserie, cela n’entre pas dans le cadre de l’augmentation du loyer.
Une fois que les deux parties sont d’accord concernant la révision du loyer après les travaux, cela prendra effet au prochain anniversaire du contrat de bail ou à la date indiquée pour l’augmentation annuelle du loyer. Elle devra s’étaler sur quelques années afin de ne pas trop alourdir les charges du locataire. Si l’augmentation est supérieure à 10 %, elle devra s’étaler sur 6 ans et 3 ans dans le cas contraire.