Depuis plusieurs années, l’immobilier demeure le placement de prédilection des Français. À première vue, le secteur présente des rendements attractifs, se montre relativement sûr face à d’autres actifs plus volatils tels que les marchés financiers et offre des avantages fiscaux non négligeables. Pourtant, entre la disparition annoncée du dispositif Pinel depuis le 31 décembre 2024, la remontée des taux d’intérêt amorcée depuis 2022 et les exigences de plus en plus strictes en matière de performance énergétique, nombre d’investisseurs s’interrogent. Comment continuer à faire fructifier son patrimoine immobilier dans un tel contexte et, surtout, pourquoi choisir le neuf en 2025 ?
Un secteur qui reste en difficulté
Selon certains promoteurs, la période de forte baisse d’activité, qui a duré trois ans, semble toucher à sa fin. Les prévisions tablaient sur 771 000 transactions dans l’immobilier ancien fin décembre 2024, chiffre qui demeure en deçà de l’avant-crise, mais qui annonce toutefois une forme de stabilisation.
Si les taux d’intérêt, fixés à 3,8 % en septembre dernier, peuvent refroidir certaines ardeurs, leur éventuelle décrue autour de 3 % en 2025 offre une perspective plus favorable. Les prix immobiliers, eux, ont reculé de 1,3 % entre septembre 2023 et septembre 2024, tandis que l’offre de biens, après avoir bondi de 60 % entre 2022 et début 2024, a cessé de progresser aussi vivement. Cette accalmie devrait redonner un certain équilibre entre vendeurs et acquéreurs.
Les candidats à l’achat dans le neuf, qu’ils soient primo-accédants ou investisseurs chevronnés, pourraient donc, selon les prévisions, bénéficier d’une capacité d’emprunt renforcée et d’un léger repli des prix. Dans l’éventualité d’une conjoncture favorable, caractérisée par cette baisse des taux, les acheteurs peuvent espérer acquérir jusqu’à 75 m² en moyenne, renouant ainsi avec les conditions d’avant la crise sanitaire.
Un environnement législatif mouvant
Toutefois, le visage de l’investissement immobilier en 2025 est radicalement transformé par la disparition du dispositif Pinel, un tournant déjà souligné par plusieurs cabinets en gestion de patrimoine. De nouvelles stratégies de défiscalisation voient le jour ou se renforcent.
La loi Denormandie, prolongée jusqu’en 2027, maintient son ambition de revitaliser les centres-villes en difficulté.
La loi Malraux et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeurent des valeurs sûres pour celles et ceux qui espèrent optimiser leur fiscalité.
Le déficit foncier, la nue-propriété et, pour certains amateurs de patrimoine historique, la loi Monuments Historiques, constituent autant de leviers permettant de réduire l’impôt tout en bâtissant un patrimoine solide.
Les récentes évolutions introduites par le budget 2025, notamment l’intégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value pour le LMNP, invitent cependant à la prudence : il devient plus que jamais nécessaire de se pencher sur les règles fiscales spécifiques, au risque de voir sa rentabilité affectée.
Le neuf tire son épingle du jeu
Dans ce nouveau paysage, l’investissement dans le neuf conserve de précieux avantages, même orphelin du Pinel.
Les frais de notaire réduits, à hauteur de 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % dans l’ancien, restent attractifs. Les garanties constructeurs, telles la garantie décennale ou celle de parfait achèvement, protègent l’investisseur contre les malfaçons. S’ajoutent à cela des critères énergétiques de plus en plus exigeants : un bien neuf, conforme aux dernières normes environnementales, s’avère valorisé d’office sur le marché.
Les annonces gouvernementales montrent que le prêt à taux zéro pourrait être élargi à un plus grand nombre de zones et de typologies de logements, ce qui faciliterait l’accession à la propriété. Quant à la ministre du Logement, Valérie Létard, elle se montre déterminée à convaincre ses collègues du gouvernement de soutenir la construction et d’alléger les démarches d’autorisation pour bâtir, avec l’objectif d’atteindre ou de se rapprocher de 500 000 logements neufs par an contre les quelque 300 000 qui se construisent actuellement.
Vers un nouveau dispositif d’investissement ?
Parallèlement, la mise en place envisagée d’un statut du Bailleur Privé pourrait redonner un élan au marché locatif. Le Premier ministre, François Bayrou, reconnaît le rôle économique joué par les propriétaires bailleurs. Il souhaite les aider à amortir leur bien et à bénéficier d’une fiscalité allégée, en s’inspirant de pratiques européennes déjà bien établies.
Les modalités précises de ce dispositif restent à définir, et il faudra patienter jusqu’en 2026 pour voir si ces mesures deviennent réalité. Pour l’heure, les professionnels de l’immobilier, tout comme la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), espèrent un coup d’accélérateur pour compenser la chute des ventes en bloc et la raréfaction du crédit due à la hausse des taux.
L’année 2025 s’annonce donc comme une période de renouveau pour l’immobilier français. Le marché semble reprendre vie, encouragé par une relance graduelle de l’activité, des dispositifs de défiscalisation revus ou maintenus, et des perspectives gouvernementales prometteuses, même si elles restent à concrétiser.
Ce tournant implique toutefois de la vigilance. Les évolutions législatives, la conjoncture macroéconomique et l’inflation, susceptibles de peser sur le niveau des taux d’emprunt, sont autant de facteurs à surveiller de près.