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Quelles sont les différences entre la loi Pinel Plus et le dispositif Pinel ?

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En 2023, le dispositif Pinel va progressivement disparaître et ses avantages fiscaux diminuer. Dans le même temps, un nouveau dispositif appelé Pinel + sera proposé aux investisseurs locatifs. Si le fonctionnement et les conditions d’éligibilité des deux lois de défiscalisation seront très proches, le nouveau Pinel + sera davantage orienté vers le confort et la performance des logements.

 

Loi Pinel et Pinel + : des dispositifs similaires

Le dispositif Pinel comme le Pinel plus, permettent aux investisseurs locatifs de bénéficier de réductions d’impôts en faisant l’acquisition d’un logement neuf. Proches dans le nom, les deux lois de défiscalisation immobilière sont également proches dans la forme.

Pinel et Pinel + : l’engagement de durée est identique

Pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel, il faut faire l’acquisition d’un logement neuf et le proposer à la location durant une période de 6, 9 ou 12 ans. La durée choisie détermine le montant de la réduction d’impôt accordée. Si l’investisseur renonce finalement à louer son bien avant la fin de la période minimale, il renonce également à l’avantage fiscal qu’il sera dès lors sommé de rembourser. Les conditions sont identiques pour le nouveau dispositif Pinel plus.

Des investissements plafonnés chaque année

Dans le cas du Pinel comme du Pinel plus, un même investisseur ne peut pas faire l’acquisition de plus de deux logements par an, pour un total de 300 000 €. Qui plus est, le prix des biens ne peut pas être supérieur à 5 500 €/m².

Une même limite fixée pour les ressources et les loyers

L’idée même du Pinel est d’encourager la construction tout en offrant des logements neufs à des locataires aux revenus modestes ou intermédiaires. Pour cette raison, les locataires doivent respecter les plafonds de revenus pour prétendre à une location Pinel. Quant aux propriétaires, ils doivent se conformer aux plafonds de loyers en vigueur. Ressources et loyers dépendent de la situation géographique du bien et de la composition du foyer. Les plafonds sont réévalués chaque année.

Le zonage Pinel pour déterminer l’éligibilité

Le territoire français est divisé en 5 zones, utiles notamment pour connaître ses droits en matière de logement social (HLM), de prêt à taux zéro (PTZ), de prêt d’accession sociale (PAS) et de réduction d’impôt (Duflot, Pinel, Pinel plus). La zone A est constituée des territoires très tendus, où le prix de l’immobilier est également très élevé. Il s’agit par exemple de la métropole de Nice, de la côte d’Azur et de la grande couronne parisienne. Sous-catégorie de cette zone Pinel, la zone Abis regroupe Paris, sa périphérie immédiate et la petite couronne. En zone B1, on trouve de grandes agglomérations et des villes prisées telles que la communauté d’agglomération de la Rochelle et les communautés urbaines de Toulouse, Bordeaux, Nantes, Lille et Lyon. Les zones B2 et C, qui regroupent les territoires les plus ruraux, sont, quant à elles, exclues des dispositifs Pinel et Pinel +.

Loi Pinel et Pinel + : quelles différences ?

En vigueur jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel va toutefois voir son avantage fiscal progressivement disparaître pour laisser toute la place au nouveau Pinel +. Ce nouveau dispositif imposera davantage de critères relatifs à l’écologie, au confort et à la performance énergétique des logements.

Quelle est la réduction d’impôt du Pinel et du Pinel + ?

À partir du 1er janvier 2023, il sera possible de faire l’acquisition d’un bien en Pinel ou en Pinel plus. Le taux de la réduction d’impôt accordée dans le cadre du Pinel classique sera toutefois revu à la baisse : 10,5 % pour une durée de location de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. En 2024, une nouvelle baisse sera appliquée, l’avantage fiscal sera alors de 9 % pour un engagement de 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans. Pour bénéficier du taux maximum, il faudra donc se tourner vers le nouveau Pinel + : une réduction de 12 % sera accordée pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Ainsi « si vous choisissez de louer votre bien en Pinel Plus durant 12 ans, vous pourrez économiser jusqu’à 63 000 € sur votre impôt » (source).

Des logements plus confortables avec le Pinel plus

La grande nouveauté apportée par le nouveau dispositif Pinel concerne les critères de qualité d’usage et de confort. Il s’agit d’un prérequis qui avait été proposé dans le cadre du projet « Habiter la France de demain ». Deux professionnels parmi lesquels un architecte, ont établi un référentiel. Pour être éligible au Pinel +, un logement devra donc, en plus des autres obligations, respecter trois critères de confort et de qualité d’usage :

  • Une surface minimum, déterminée en fonction du nombre de pièces qui composent le logement (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5),
  • Les logements à partir du T3 devront disposer d’une double exposition et une double orientation permettant ainsi une meilleure aération,
  • L’accès à un espace extérieur privatif est également imposé, dont la surface minimale dépend ici encore de la taille du logement (3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5).

Des logements plus performants et plus respectueux de l’environnement

Dernière différence entre le dispositif Pinel et le Pinel + : les normes écologiques. Dans le cadre du Pinel classique, seul est imposé le respect de la RT2012 (réglementation thermique 2012). Pour le Pinel +, les obligations dépendront de l’année d’acquisition. La RE2020 servira de référence pour les biens acquis en 2023. À partir de 2024, il faudra en plus que la classe énergétique, révélée par le DPE, soit de catégorie A, la plus élevée. Seul ce critère devra être respecté pour les logements faisant l’objet d’une réhabilitation.

Grâce à ces mesures, l’exécutif entend proposer des logements de meilleure qualité, mieux intégrés dans leur environnement. Un programme qui s’inscrit également dans la lutte contre les passoires thermiques.

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