Investissement immobilier : les 10 choses à savoir avant de vous lancer (1ère partie)

1 – savoir être patient

Investir demande de la pondération, c’est d’ailleurs pour cela qu’il est toujours plus facile d’investir à deux : d’une part, votre surface financière est plus importante, d’autre part vous pouvez confronter vos points de vue avec votre partenaire. C’est d’ailleurs ce que nous faisons tout le temps ma compagne et moi. Personnellement, je suis assez fonceur et j’aurai une tendance à m’enflammer facilement (bien que je pense m’être un peu calmé avec l’expérience). Ma compagne est beaucoup plus modérée et aura tendance à vérifier de nombreux détails avant de s’engager.

2 – savoir reconnaître ses limites

Je sais, de nombreux blogueurs ne cessent de le répéter pour mieux placer leur formation payante, mais il faut reconnaître… qu’ils ont raison. Si vous ne vous êtes pas formés sur un sujet, vous allez commettre de nombreuses erreurs qui risquent de vous coûter cher. En effet, si vous investissez dans un bien qui ne présente pas une rentabilité suffisante, cela signifiera que chaque mois il faudra sortir de l’argent de votre portefeuille pour payer vos mensualités. Un appartement payé trop cher constituera un véritable boulet dans votre quête d’enrichissement. Aussi, un point sur lequel il faut insister c’est que la première opération est très importante : elle conditionne votre motivation, votre succès futur et votre crédibilité auprès des banques. Voici plus en détail ce que vous devez savoir sur ce point.

Evidemment, il faut commencer à investir un jour (rien de pire que de tergiverser pendant des années avant de se dire qu’on a laissé passer le train de l’enrichissement), mais, commencez par lire des livres, des blogs, participez à des forums, à des formations, n’hésitez pas à poser des questions, tout le monde a débuté un jour. Et puis, je vais vous livrer un secret : les investisseurs aguerris adorent raconter leur histoire. Ne voyez pas en eux des gens inaccessibles, des héros ou des personnes qui gardent jalousement le secret de leur réussite. Ceux que je connais sont au contraire particulièrement ouvert à la discussion. Ils seront heureux de partager leur expérience et d’aider un jeune investisseur à s’aguerrir. Alors, même si vous êtes d’un caractère réservé (comme moi!), ne vous encombrez pas d’angoisses inutiles.

3 – savoir négocier

Il faut parfois forcer sa nature. Je suis bien placé pour le savoir : sur nos premières opérations, je laissais toujours ma compagne négocier pour nous. Cela me mettait mal à l’aise de « jouer les marchands de tapis » jusqu’au jour où j’ai compris que cela nous faisait gagner des milliers d’euros à chaque opération. Cela se joue en quelques minutes et généralement en quelques phrases ; proposer un prix inférieur à celui affiché ne demande, somme toute, que peu d’efforts, juste un peu de courage.

Aujourd’hui, négocier est devenu un jeu comme je l’explique souvent, c’est même devenu un TOC qui a pu nous faire passer à côté de belles affaires.

Mais, globalement, négocier peut rapporter gros ! Sur une opération, j’ai réussi à faire baisser le prix de 34 000 euros, ma compagne détient le record de son côté : 45 000 euros !!! Si je devais cumuler ce que nous avons « gagné » au fil de nos négociations successives, j’atteins la somme de 133 000 euros !!! De quoi être moins timide à l’avenir…

4 – savoir évaluer les travaux

Lorsqu’on débute, il est indispensable d’être accompagné d’un artisan de confiance pour évaluer les travaux. Si vous ne connaissez pas d’artisan, vous devez bien avoir un ami qui s’y connaît plus que vous en travaux. Quoiqu’il en soit, visiter un bien qui nécessitent des travaux doit se faire au moins à deux : deux paires d’yeux repèrent davantage de défauts et deux cerveaux valent mieux qu’un.

Le jour où on a acheté notre premier bien locatif, on s’est fait aidé par un ami qui lui-même connaissait un artisan « toute main ». Cela nous a permis de dégager un budget travaux aux alentours de 30 000 euros. Au final, le montant s’est élevé à 31 000 euros. Mon conseil : toujours surestimer les travaux car il y a, inévitablement soit des surprises soit des choses auxquelles vous n’aviez pas pensé. Personnellement, je prends la fourchette haute des estimations que je peux faire aujourd’hui seul et ajoute au total environ 10 %.

Ne pas hésiter non plus à visiter plusieurs fois le bien en revenant avec différents corps de métier si vous n’êtes pas sûr de vous. N’ayez pas de scrupules à déranger les propriétaires si vous êtes en direct ou les agents immobiliers si vous passez par une agence : c’est votre argent que vous allez investir et c’est un engagement que vous ne devez pas prendre à la légère. Votre réussite en dépend !

5 – savoir calculer la rentabilité d’un bien locatif.

C’est un point crucial, si vous ne savez pas prévoir si l’achat d’un bien va vous mettre de l’argent dans la poche ou en retirer, apprenez à faire le calcul avant de signer tout compromis ! Un premier calcul rapide est de diviser le loyer brut versé ou espéré (voir pour cela les loyers proposés sur leboncoin et prendre le plus bas) multiplié par 12 mois par le prix de vente (honoraires de l’agence immobilière et frais de notaire inclus). Multipliez le chiffre obtenu par 100. Ma pratique aujourd’hui est d’éliminer tout ce qui est inférieur à 10 % de rentabilité. C’est un critère certes assez sélectif mais il vous permet de ne pas perdre de temps avec des dossiers boiteux. Pour plus de détails, voici un article qui peut vous aider.

Si vous souhaitez affiner davantage vos calculs, je vous recommande deux outils de simulation ; Le premier est celui mis en ligne par le site http://www.rendementlocatif.com/. C’est un outil très simple et efficace. Même si certaines fonctionnalités sont bridées (business oblige) il vous donnera une première idée de rentabilité nette nette (une fois toutes les charges prises en compte y compris les impôts). Si vous souhaitez avoir une étude de rentabilité très détaillée, vous pouvez vous abonner pour 5,95 euros par mois. Le second est mis à disposition par l’Anil que vous trouverez ici. Il s’agit d’une agence d’Etat, dont le design est certes moins réussi mais qui vous aidera également à affiner vos choix.