Acheter ou louer sa résidence principale ? Stop aux idées reçues !

Acheter ou louer sa résidence principale. Telle est la question  😉 .

Ce sujet intéresse pas mal d’entre vous. Pour ma part, j’ai constaté que, sur Internet, la réponse à cette question est toujours la même. A savoir «  attention, si vous souhaitez faire de l’investissement locatif, il ne faut surtout pas acheter votre résidence principale ! »

Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que la résidence principale constitue un passif.

On ne vous dit pas tout !

Les personnes qui utilisent cet argument sont, selon moi, largement inspirées par l’analyse de Robert Kiyosaki, célèbre investisseur américain, par ailleurs entrepreneur. Celui-ci a écrit plusieurs livres dans lesquels il expose ses méthodes d’investissement, notamment dans le fameux Père Riche Père Pauvre.

Dans ce livre, Robert Kiyosaki nous indique qu’il y a deux types de produits. Les premiers sont des actifs qui apportent de l’argent dans votre poche (typiquement les loyers dans l’immobilier) alors que les passifs vous retirent de l’argent de la poche.

Vu sous cet angle, acheter sa résidence principale constitue en effet un passif puisque vous allez devoir faire face à des mensualités pour rembourser le prêt contracté, à la taxe foncière, aux travaux d’entretien… En face de cela, vous n’avez aucune compensation financière comme il en existe traditionnellement avec un investissement locatif.

Une fois que cela est dit, c’est bien mais c’est selon moi insuffisant pour répondre à la question « faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? »

Le deuxième argument trouvé sur Internet est le suivant : « n’achetez pas votre logement car vos mensualités d’emprunt vont faire bondir votre endettement. Cela constituera un handicap majeur le jour où vous souhaiterez investir. Le banquier risque de vous refuser le crédit si votre endettement est trop important à cause de votre résidence principale. »

Alors, cet argument est-il valable ?

Oui.

Enfin, oui mais non. Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que, lorsque vous êtes locataires, vous payez un loyer. Or, un loyer constitue une charge. Et cette charge est prise en compte par les banques quand elles calculent votre niveau d’endettement. Donc finalement payer des mensualités à la banque ou un loyer à un propriétaire bailleur, je ne vois pas trop la différence pour ce qui concerne l’endettement.

Une fois que cela est dit, je pense qu’il y a en fait DEUX questions que vous devez vous poser concernant le fait d’acheter ou louer de l’immobilier, acheter ou louer une maison, acheter ou louer un appartement.

Acheter ou louer sa résidence principale : les 2 points essentiels que vous devez identifier

Etes-vous sédentaire ou nomade ?

acheter ou louer sa résidence principale

Si vous êtes du genre à avoir la « bougeotte », que ce soit du point de vue personnel ou professionnel, si vous changez de ville ou de région tous les 3 ou 4 ans, il est évident que vous ne devez pas acheter votre logement mais rester locataire.

Si, à l’inverse, vous êtes plutôt sédentaire, il faut sérieusement envisager d’acheter.

Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que l’on considère que, au bout de 5 ou 6 ans en moyenne, les frais de notaire et d’agence immobilière (si vous êtes passé par une agence) sont amortis.

Il faut donc jauger votre horizon de temps.

Vous allez voir que le deuxième point est totalement imbriqué avec le premier.

Faites un comparatif entre les coûts locataire / propriétaire

Combien cela vous coûte-t-il de devenir propriétaire ? Comparez ce coût à celui de rester locataire.

Regardez ce tableau récupéré sur le site votreargent.lexpress.fr.

Celui-ci nous permet de savoir à partir de combien d’années il est intéressant de devenir propriétaire de son logement.

Vous voyez bien que l’on ne peut pas répondre de manière à la question « acheter ou louer sa résidence principale ? »

Si vous habitez une ville moyenne de province, comme Rennes par exemple, au bout de 4 à 5 ans il sera plus intéressant de devenir propriétaire.

De l’autre côté de la chaîne, si vous voulez vivre dans Paris intra muros, il vous faudra rester au moins 14 ou 15 ans dans la capitale pour que cela soit intéressant.

Vous pouvez même affiner l’analyse en fonction des quartiers que vous visez.

Voilà les deux points essentiels à avoir en tête.

En second rideau, il y a d’autres réflexions à mener.

 

Un aspect psychologique

acheter ou louer sa residence principale

La plupart du temps, quand on souhaite fonder un foyer, on a le désir d’acheter. On peut en penser ce que l’on veut, que c’est du conformisme par exemple. Mais, que voulez-vous ? C’est ainsi.

Il y a également la peur de l’avenir, par exemple par rapport aux systèmes de retraite qui risquent de péricliter. On cherche à se sécuriser en achetant son propre logement.

 

Loyers vs mensualités

Si vous achetez en contractant un prêt à taux fixe, vous allez régler pendant 10, 15 ou 20 ans les mêmes mensualités.

Sur des périodes de temps aussi longues, les loyers vont avoir tendance à monter. Vous êtes bien placé pour le savoir si vous vous intéressez à l’investissement immobilier, les propriétaires bailleurs cherchent à faire augmenter les loyers.

Vous ne serez sans doute pas gagnant en restant locataire.

 

Quel est le point de vue des banquiers ?

Je vous l’ai dit, ils prennent en considération vos charges, notamment votre loyer.

Au delà, si vous discutez avec des banquiers, vous verrez qu’ils préfèrent vous prêter de l’argent pour acheter votre résidence principale.

Si vous êtes simple locataire et que vous leur demandez un crédit pour réaliser un investissement locatif, il seront plus réticents.

Pourquoi ? Tout simplement parce qu’ils se disent que si votre investissement ne fonctionne pas correctement, ils vont pouvoir se tourner vers votre résidence principale pour sécuriser le risque pris lors du prêt.

Et c’est là LE critère ESSENTIEL pour les banquiers : se sécuriser.

Pour eux, il est donc moins risqué de prêter de l’argent à un propriétaire qu’à un locataire. Discutez en avec les banquiers ils vous feront tous la même réponse.

Ils vont aussi regarder la valeur de votre patrimoine.

Admettons que vous ayez remboursé 100 000 € d’une maison dont la valeur est de 200 000 €. S’il ne vous reste que 100 000 € à rembourser, les banquiers vont estimer que vous êtes à la tête d’un patrimoine (certes hypothétique) de 100 000 €. Beaucoup de banquiers appellent cela la valeur nette résiduelle.

 

Et l’achat revente, vous y avez pensé ?

Ce type d’opération peut- être très profitable, j’en ai déjà parlé sur le blog.

Si vous voulez faire de l’achat revente, je vous invite fortement à devenir propriétaire car, dans ce cas, vous serez exonéré de taxe sur la plus value. Pour rappel, cette taxe est de 34,5 % du montant de la plus value. Cela fait réfléchir non ?

Comme vous le voyez, il faut avoir de multiples points de réflexion lorsque l’on se pose la question faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Commentaires (9)
  1. Dem septembre 4, 2017
  2. Sam septembre 4, 2017
    • Paul septembre 4, 2017
  3. Sam septembre 6, 2017
    • Paul septembre 6, 2017
  4. sam septembre 11, 2017
  5. lilie octobre 30, 2017
    • Paul octobre 30, 2017

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