Les particuliers ne sont pas les seuls intéressés par la vente d’une maison. Les terrains nus se faisant rares, le promoteur immobilier se tourne désormais vers ceux qui ont déjà un logement. Son intérêt se porte surtout sur le terrain où il envisage de réaliser un programme de logements neufs. Vendre à un promoteur présente de nombreux avantages sur bien des plans. Ce type d’acheteur propose généralement un prix plus intéressant que les particuliers. Par contre, le vendeur doit identifier les pièges pour optimiser la plus-value de sa vente.
Quelles sont les conditions d’une vente à un promoteur ?
Une transaction immobilière avec un promoteur est différente d’une transaction classique sur plusieurs points.
La promesse unilatérale de vente
Dans une vente à un particulier, le vendeur reçoit plusieurs propositions d’achat. Dans une vente à un promoteur, il revient au vendeur d’établir une promesse unilatérale de vente. Ce document stipule son engagement à vendre le bien. De son côté, le promoteur propose une option d’achat. Il s’engage à acheter le bien à condition d’obtenir un permis de construire.
Cette promesse unilatérale de vente souligne deux points :
- Le prix ne change plus jusqu’à la levée de l’option par l’acheteur ;
- La promesse est valable pendant une certaine durée.
Ce délai s’étale généralement entre 18 et 24 mois. En attendant la concrétisation de l’achat, la promesse unilatérale peut stipuler le versement d’une indemnité d’immobilisation. Celle-ci représente 10 % du prix de vente.
Le dossier foncier complet
Comme le promoteur est un expert habile dans la négociation immobilière, le vendeur doit être prêt sur les questions administratives. À titre d’exemple, il constitue son dossier foncier avec l’aide d’un expert. En parallèle, une évaluation du bien permet aussi d’avoir les bons arguments pendant la négociation.
Lorsque le promoteur obtient son permis de construire, le voisinage dispose d’un délai de deux mois pour contester le projet. L’administration accorde ensuite un mois supplémentaire.
Au-delà de ce délai, en l’absence de recours, le permis de construire est purgé. Les deux parties peuvent signer l’acte de vente chez le notaire.
À quel prix vendre sa maison à un promoteur ?
Le promoteur estime le prix du bien en s’appuyant sur trois critères :
- Le prix immédiat de la maison ;
- Le prix du potentiel constructible ;
- Les coûts relatifs à la construction du projet immobilier.
Le potentiel constructible : de quoi s’agit-il exactement ?
Le promoteur analyse les règles de constructibilité du bien afin d’identifier la surface du plancher après que la maison soit rasée. Ces règles figurent dans le plan local d’urbanisme de la commune où se situe le bien.
La rentabilité du bien
L’estimation du promoteur s’appuie aussi sur l’attractivité des futurs logements construits sur la parcelle. Quel serait le prix au mètre carré ? Le terrain jouit-il d’une proximité avec les commodités : commerces, transports en commun, écoles, parcs, etc. ? Ces éléments déterminent son potentiel d’attractivité.
L’indemnité d’immobilisation
Cette indemnité est régie par le code de la Construction et de l’Habitation. Le vendeur perçoit cette indemnité en compensation de l’immobilisation de son bien pendant plusieurs mois. Le taux minimal est fixé à 5 %. Par contre, il peut atteindre 10 % selon les négociations entre les deux parties.
Lorsque l’option d’achat est levée, la somme est déduite du prix d’achat du bien. Par contre, en cas d’abandon du projet, la somme est acquise pour le propriétaire.
Quels sont les avantages de vendre sa maison à un promoteur ?
Vendre sa maison à un promoteur immobilier procure de nombreux avantages pour le vendeur. Le premier d’entre eux est financier. Le vendeur peut prétendre à des gains supérieurs. En effet, l’offre d’achat est 30 % supérieure à celle d’un particulier en général… et parfois même beaucoup plus. Ainsi, les parents d’un ami ont vendu leur maison qui disposait d’une belle surface dans un quartier bien situé à Caen pour 1 million d’euros. Auprès d’un particulier, on n’aurait sans doute pas dépassés les 400 000 €. Ce gain potentiel incite les propriétaires de terrain ayant un fort potentiel à vendre à un promoteur.
Cet écart entre les prix s’explique par la différence d’évaluation. Pour un promoteur, la valeur vénale de la maison n’a pas de réelle importance. Il s’intéresse davantage à la valeur constructible.
Quels sont les pièges à éviter lors d’une vente à un promoteur ?
Le promoteur étant un expert en immobilier, le vendeur doit bien estimer sa maison afin de se préparer aux négociations. La valeur immédiate de la maison n’est pas suffisante. Il devra aussi connaître la valeur relative à son potentiel constructible. Comme le promoteur s’appuie sur de nombreux critères : qualité du sol, proximité avec les transports en commun, place de stationnement, etc. deux propriétaires de maisons voisines peuvent chacun recevoir une offre différente
Bien connaître les différents points pour déterminer le prix
Le promoteur se base sur un bilan financier pour mener la négociation. Appelé aussi « compte à rebours », ce bilan tient compte du prix du chantier de construction, impôts fonciers, taxes, etc. Vous devez alors connaître ces différents points avant d’entrer en négociation avec le professionnel de l’immobilier.
Identifier les conditions suspensives
Par ailleurs, le vendeur doit prêter attention aux conditions suspensives. Ces dernières définissent les engagements des deux parties. Parmi les points à surveiller de près, il y a la question de la compensation au cas où l’option n’est pas levée.
Se renseigner sur le projet du promoteur
Enfin, le dernier point de vigilance est le délai de vente. Une transaction immobilière avec un promoteur se déroule sur plusieurs mois. Il peut s’écouler 18 mois en moyenne entre la promesse de vente et la signature définitive de l’acte de vente.
Ce délai se justifie notamment par l’attente du permis de construire purgé d’éventuels recours. Lorsque le promoteur obtient la promesse unilatérale de vente, il effectue aussitôt une étude architecturale. Le dépôt du permis de construire se fait dans les trois mois.
Voilà pourquoi il est important de bien connaître le promoteur et ses projets antérieurs avant d’établir une promesse de vente. Un promoteur qui peut répondre facilement aux attentes de la commune obtient rapidement son permis de construire.
Vendre sa maison à un promoteur ou à un particulier ?
Comme vous le savez, si vous désirez vendre votre maison, vous pouvez signer aussi bien avec un particulier qu’avec un promoteur. Votre décision va donc dépendre de l’objectif que vous visez.
Nous vous l’avons dit, pour réaliser une meilleure plus-value, vous avez plus de chance de le faire auprès d’un promoteur. Maintenant, cela implique que votre maison soit rasée par la suite, car ce qui intéresse le promoteur, c’est de faire une construction encore plus rentable. Aussi, si vous ne voulez pas voir disparaitre tous vos souvenirs, il faut mieux conclure la vente avec des particuliers.
Dans le cas où vous souhaitez vendre auprès de particuliers, nous vous conseillons de collaborer avec une agence immobilière réputée, comme c’est le cas avec L’Agence du Parc. De cette manière, vous pourrez vendre votre bien au meilleur prix et ne pas regretter l’offre faite par un promoteur.
Il ne vous reste plus qu’à faire le point sur la stratégie que vous désirez adopter. Bien entendu, dans les deux cas, vous devez avoir une estimation immobilière au plus juste, pour connaitre la valeur réelle de votre bien, avant de fixer votre prix.
Pourquoi faire appel à un professionnel dans ce type de transaction ?
Un propriétaire peut être tenté de vendre sa maison à un promoteur grâce à son offre plus alléchante. Cependant, l’accompagnement d’un professionnel s’avère nécessaire pour défendre ses intérêts.
Un professionnel accompagne le vendeur dans les étapes de la vente :
- L’estimation du bien immobilier selon les critères d’un promoteur ;
- La recherche de promoteurs sérieux ;
- L’étude des offres d’achat et l’accompagnement à la négociation ;
- La vérification du respect des délais.