Faut-il investir en banlieue ?

Le Journal du Net vient de livrer un classement des quartiers les plus rentables ville par ville en terme d’investissement locatif.

La journaliste indique de prime abord que la rentabilité d’un investissement varie d’une ville à l’autre mais également d’un quartier à l’autre au sein d’une même ville. Sur ces deux points, on ne saurait lui donner tort.

Le classement met en tête des villes les plus rentables Le Havre (7,70 %) , puis Marseille (6,10%), Lille (5,75%)… Paris étant, sans surprise, en queue de peloton avec 3,86 %.

Mais là où cela devient intéressant c’est quand on étudie quartier par quartier. Ainsi, c’est à la Goutte d’Or (18ème) qu’il faut investir pour obtenir le meilleur taux dans la capitale (4,88%). Certes, il paraît que le quartier est en train d’évoluer mais il est de notoriété que ce n’est pas les Champs. Autrement dit, et attention ce que je vais écrire est politiquement très incorrect : il faudra faire preuve de mansuétude dans le choix des locataires – bon, finalement, je ne m’en suis pas trop mal tiré, on ne devrait pas me lancer trop de pierres.

Mais, je vais quand même enfoncer le clou puisqu’on parle des quartiers du Havre – Le Havre, Normandie !

Il est donc conseillé d’investir à Mont Gaillard, Bléville ou Caucriauville ! Les gens du cru n’ont même pas besoin de lire la suite. Je vous souhaite bien du courage pour faire du locatif dans ces quartiers, sachant que les bailleurs sociaux sont omniprésents et que les personnes en capacité de se loger sans aide vont voir ailleurs. J’ai personnellement fait pas mal de compétition sportive au Bois de Bléville et je peux vous dire que le quartier n’est pas triste !

Caucriauville

Caucriauville

Alors, je ne peux pas me prononcer pour les quartiers de Marseille mais je crains que ce ne soit du même acabit. On peut également constater que le quartier du Mirail à Toulouse ressort bien classé avec une rentabilité de 7,85 %. Aux dernières nouvelles, ce n’est pas la joie non plus…

Je me suis d’ailleurs amusé à mettre en parallèle ce classement des quartiers les plus rentables avec l’atlas des Zones Urbaines Sensibles (ZUS) que vous retrouvez ici.

Pour ceux qui l’ignoreraient, les ZUS sont « caractérisées par la présence de grands ensembles ou de quartiers d’habitat dégradé et par un déséquilibre accentué entre l’habitat et l’emploi ». Ce n’est pas moi qui le dis, c’est le Ministère de la ville, de la jeunesse et des sports.

Parmi ces ZUS, vous pouvez distinguer des Zones de Redynamisation Urbaine (ZRU) qui « correspondent à celles des zones urbaines sensibles […] qui sont confrontées à des difficultés particulières, appréciées en fonction de leur situation dans l’agglomération, de leurs caractéristiques économiques et commerciales et d’un indice synthétique. »

Pour faire clair et bref : les ZUS c’est la zone, les ZRU c’est pire !

Voilà ce que çà donne :

QuartierVilleRentabilité bruteLoyer moyen (/ m²)Prix moyen (/ m²)Zone
Mont GaillardLe Havre11,95%9,81 €985 €ZRU
BlevilleLe Havre9,37%8,81 €1 129 €ZRU
Points CardinauxLe Havre9,24%9,62 €1 249 €Non
Mare RougeLe Havre8,85%7,86 €1 067 €ZRU
CaucriauvilleLe Havre8,80%8,28 €1 129 €ZRU
Saint MaurontMarseille8,64%11,24 €1 561 €ZRU
Notre Dame LimiteMarseille8,56%11,39 €1 596 €ZRU
Le CanetMarseille8,54%10,65 €1 497 €ZRU
Les CrottesMarseille8,53%10,28 €1 447 €Non
Saint LazareMarseille8,35%11,65 €1 674 €Non

Sur les 10 quartiers les plus rentables, 7 sont donc classés zones de redynamisation urbaine…

Loin de moi l’idée de polémiquer mais cet étude du JDN a été reprise dans je ne sais combien de journaux et magasines. Et personne à ma connaissance n’a eu l’idée de creuser le sujet. Je ne vais pas vous reparler de panurgisme, je l’ai déjà fait ici.

drole-de-mouton

Ceci dit, il y a (peut-être) une idée à creuser : on apprend que, si le prix moyen à l’achat est déprécié dans ces quartiers, le prix moyen à la location n’est pas déprécié dans les mêmes proportions. A la Goutte d’or, le prix à l’achat est inférieur de 35 % à la moyenne parisienne contre 15 % à la location. Il y aurait donc la possibilité de jouer sur ce delta pour réussir son investissement : 20 points, ce n’est quand même pas rien. Même si cela reste de la théorie et qu’il faut avoir le goût du risque !

N’oublions pas non plus que les investisseurs ne courent pas les rues dans ces endroits. Il faut donc profiter de cette position pour négocier serré – encore une fois vous allez me dire. Hé oui, mais pour réussir ses investissements, les recettes sont à peu près toujours les mêmes. Et une des clés les plus efficaces restera toujours une négociation bien menée.

Autre élément : on peut miser sur une rénovation de ces secteurs voire une complète mutation. Dans ce cas, vous faites un pari mais il peut s’avérer extrêmement juteux.

Il y a un dernier point qui doit nous amener à nuancer l’article du JDN : les rentabilités présentées sont brutes et ne tiennent pas compte de la fiscalité. Or, d’une ville à l’autre, la taxe foncière peut clairement changer la donne et donc le classement !

Ainsi, en 2015, le taux d’imposition de la taxe foncière au Havre est de 54,36 %, à Marseille de 42,95 %, à Lille de 46,12 % et à Paris… de 13,5 %. Alors évidemment, si vous avez un grand appartement au Havre, çà va faire mal. En tout cas plus qu’à Paris, même si le coût d’acquisition est sans commune mesure je ne le conteste pas.

Pour l’anecdote, en 2014, le pompon revenait à Bussy Saint Georges (77) avec un magnifique taux de 60,50 % ! Respect.

taxe foncière

Commentaires (12)
  1. Didier-Fabrice décembre 2, 2015
  2. Romaric de sortir-du-rsa.fr décembre 4, 2015
  3. Rentables.fr janvier 1, 2016
    • Paul janvier 2, 2016
  4. Beenie janvier 9, 2016
    • Paul janvier 9, 2016
  5. Beenie janvier 10, 2016
    • Paul janvier 10, 2016
  6. cedric février 17, 2016
    • Paul février 17, 2016
  7. Benoit Marzanasco septembre 4, 2016
  8. Paul janvier 20, 2016

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