Les temps sont durs pour l’investisseur immobilier : augmentation vertigineuse des prix durant ces trois dernières années, financement de plus en plus compliqué à obtenir, réticence des vendeurs à entrer en négociation, concurrence acharnée entre acheteurs…
Quitte à passer pour un diplodocus, je me souviens avec nostalgie de mes débuts, en 2012, quand les acheteurs avaient clairement la main sur le marché. En y repensant, je me dis que c’était presque trop facile. Les vendeurs étaient alors très à l’écoute des propositions que l’on pouvait formuler – y compris les plus agressives – et les banquiers moins « corsetés » par la réglementation.
A présent, il faut s’adapter. Comme vous le savez, j’explore de nouvelles pistes tel que le crowdfunding. Pour ceux qui ne connaissent pas ce type d’investissement, rendez-vous ici.
D’autres acteurs vont évoquer la possibilité d’investir en nue propriété. C’est justement le sujet du jour : ce type d’opération est-il intéressant ?
Petit rappel sur le démembrement de propriété
Pour bien comprendre ce qu’est l’investissement en nue propriété, commençons par un bref rappel juridique.
En droit, la propriété est composée de la nue propriété et de l’usufruit.
Le nu propriétaire dispose du bien et peut le transformer, le revendre voire… le détruire.
L’usufruitier de son côté peut « jouir du bien » c’est à dire y habiter ou le mettre en location et en tirer des revenus locatifs.
La propriété se trouve démembrée lorsque le nu propriétaire et l’usufruitier sont deux personnes différentes.
Quel est l’intérêt me direz-vous ?
Bien souvent l’avantage est fiscal notamment pour limiter les droits de succession ou pour réduire ou supprimer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (ISF). Tiens, cela me fait penser qu’il faudra que je reparle de ce point ô combien important 😆 .
Le démembrement est également mis en œuvre dans le cas d’un viager.
Il existe une troisième situation où le démembrement peut être mis en œuvre : lorsque vous souhaitez investir en nue propriété.
L’investissement en nue propriété, qu’est ce que c’est ?
Plusieurs sociétés vous proposent le montage suivant : vous devenez nu propriétaire en payant un bien pour seulement 60 % à 70 % de sa valeur. Vous confiez l’usufruit à un bailleur institutionnel qui va louer le bien pendant une durée prévue dans le contrat que vous allez signer : généralement entre 15 et 20 ans.
A l’issue de ce délai, vous récupérez l’usufruit et disposez du bien comme il vous semble : vous pouvez y loger, le revendre ou le louer pour votre propre compte.
Avantages de l’investissement en nue propriété
Vous l’aurez compris, le principal avantage se trouve dans la réduction du prix de vente. Cela vous permet par exemple d’envisager un investissement dans certaines zones hyper tendues et donc chères, impossibles à approcher sans cette décote.
Prenons un 30 m² dans Paris intra muros au prix affiché de 300 000 €. En nue propriété, il ne vous reviendra qu’à 200 000 €.
Un point méconnu et qui inquiète souvent les investisseurs particuliers concerne les travaux. Sachez que cette obligation incombe au bailleur institutionnel : il doit prendre en charge l’ensemble des travaux (y compris les travaux lourds pour certains bailleurs, soyez attentif à cet aspect !) pendant la durée d’usufruit. En principe, il vous doit également un logement en bon état à la fin de la période de location.
Enfin, vous n’aurez pas à souffrir de charges ou d’impôts supplémentaires puisque vous ne toucherez pas de loyers. Vous n’aurez pas davantage à régler la taxe foncière puisque elle sera payée par le bailleur. Sachez également que ce type d’investissement n’entre pas en ligne de compte dans la base de calcul de l’IFI. En parallèle, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de cette opération sur vos autres revenus fonciers.
Fiscalement, vous y trouverez même un intérêt en terme de droits des donations car si vous donnez cette nue propriété, vous bénéficiez de droits de donation réduits du fait que seule la nue propriété est alors donnée. La valeur d’un bien en nue propriété est toujours inférieure à celle d’un bien en propriété complète.
Inconvénients à investir en nue propriété
Pas de rentrée d’argent
Le premier inconvénient est bien entendu l’absence de rentrée locative. C’est la compensation d’un prix décoté.
Vous aurez donc à fournir un effort d’épargne important. On peut en déduire que ce type de produit ne s’adresse pas à tout le monde, d’autant plus si vous souhaitez enchaîner d’autres investissements comme je vais vous en reparler plus loin.
Quid des évolutions réglementaires et techniques ?
Souvent, les promoteurs de l’investissement en nue propriété arguent du fait que vous allez récupérer un logement neuf… Oui mais pas avant 15 ans. Et, durant cette période, les normes ont largement le temps d’évoluer. Alors, certes, votre logement ne sera pas très ancien mais il ne sera plus neuf 😛 .
Attention au zonage
Bien souvent, le bailleur qui aura à gérer votre bien sera un bailleur social. Soyez donc très attentif au zonage géographique – privilégiez toujours un emplacement de qualité, critère numéro un en immobilier.
Pensez également à contrôler qu’il y ait une bonne mixité sociale dans l’immeuble au sein duquel sera situé votre logement. Si le social est surreprésenté, votre bien prendra moins de valeur.
Un taux d’endettement défavorable
Comme évoqué précédemment, vous aurez à mettre la main à la poche tous les mois si vous investissez en nue propriété. Ce qui induit un cash flow négatif dont l’impact sera immédiat sur votre niveau d’endettement. Si vous avez d’autres projets à suivre cela pourrait vous jouer de vilains tours.
L’illiquidité du bien
L’argument précédent vaut d’autant plus qu’un investissement en nue propriété est beaucoup plus difficile à revendre qu’un bien en pleine propriété. Il n’y aura sans doute pas foule pour racheter votre logement : c’est ce qu’un on appelle un actif très peu liquide.
Au final…
Personnellement, je suis toujours un peu méfiant des investissements présentés comme « une occasion en or », tels que les opérations de défiscalisation. Le gagnant n’est pas toujours celui que l’on croit. En l’occurrence, dans le cas d’un investissement en location nue, ce qui peut vous attirer est le prix décoté. Restez toujours vigilant pour les raisons que je viens d’évoquer.
De manière générale, on peut estimer que investir en nue propriété est une solution à explorer si vous souhaitez acheter dans certaines zones inaccessibles pour vous en temps normal. On peut penser à Paris, à la côte d’azur ou à la côte basque par exemple.
Investir en nue propriété peut également présenter un intérêt si vous souhaitez acheter de la pierre sans en subir les conséquences fiscales dans un premier temps. Vous pouvez imaginer toucher des revenus à l’issue de l’usufruit, le jour où vous partirez en retraite par exemple et que vos revenus professionnels chuteront. Cette perte pourra alors être compensée par le fait de toucher un loyer.
Vous pouvez également jouer la montre… et la plus-value puisque, sur le long terme, les prix de l’immobilier ne font qu’augmenter. Ce raisonnement est encore une fois d’autant plus juste si vous avez investi un secteur hyper tendu. Si votre opération court sur 20 ans, vous pourrez en plus bénéficier des abattements sur la plus-value immobilière liés à la durée de détention du bien.
Enfin, sachez qu’il est possible d’investir en nue propriété en SCPI, ce qui permet d’ouvrir ce type d’opération à toutes les bourses et de diversifier ses placements en nue propriété.