Offre d’achat immobilier : comment faire ?

Enfin. Vous avez déniché la perle rare. L’affaire immobilière qui va vous enrichir. Dès qu’elle sera à vous, vos fins de mois vont être plus faciles. Vous imaginez même pouvoir vous faire plaisir, an allant plus souvent au resto ou en vacance.

Mais, avant cela, il vous faut « bétonner » votre dossier. Avant même de signer le compromis de vente devant notaire.

Pour cela, une solution simple et efficace doit être mise en place : une offre d’achat immobilier par écrit.

Offre d’achat immobilier : qu’est ce que c’est ?

Parfois on l’appelle promesse d’achat ou proposition d’achat. Elle n’est pas obligatoire mais fortement appréciée par les vendeurs et les agents immobiliers.

Bien entendu, vous pouvez formuler une offre verbale mais elle n’engage personne.

A l’inverse, il s’agit ici de formaliser par écrit votre engagement. Cet écrit vous apporte de la crédibilité et rassure le vendeur.

Vous avez la possibilité de faire appel à votre notaire qui va relire votre offre d’achat immobilière. Après tout, la sécurité juridique c’est son boulot ! Mais, comme vous allez le voir, formuler une proposition d’achat par écrit n’a rien de bien sorcier.

Quelles mentions faire apparaître dans une offre d’achat immobilier ?

Il n’y pas de règles établies mais voici les mentions conseillées :

•  votre identité (nom et prénom du ou des acquéreurs)
• identité du ou des vendeurs
• adresse précise du bien objet de l’offre d’achat
• prix proposé (= votre offre)
• délai durant lequel votre offre est valable. Personnellement, je mentionne 7 jours sauf situation particulière (vendeurs à l’étranger, difficiles à joindre par exemple).
• éventuellement modalités de réponse par le vendeur (lettre recommandée avec accusé de réception ou mail)

Vous pouvez d’ores et déjà indiquer le mode de financement.

Encore mieux : que vous avez l’accord de crédit au prix indiqué dans l’offre car c’est un signal positif et le vendeur sera plus enclin à donner une suite favorable. Même si votre offre est un peu agressive en terme de prix, cette mention lui donne de la crédibilité.

Faut-il assortir votre offre d’achat immobilier à des clauses suspensives ?

J’ai été surpris de constater que certaines personnes vous conseillent d’assortir (et d’alourdir) votre offre d’achat à des clauses suspensives.

Personnellement, je n’en vois pas l’intérêt : ces clauses apparaîtront nécessairement dans le compromis de vente et seront libellées avec soin par votre notaire.

Quels engagements une fois que vous avez signé une offre d’achat immobilier ?

Vous avez fixé une période de validité dans votre offre que vous devez honorer. Si vous vous rétractez après 3 jours alors que vous aviez indiqué un délai de 7 jours, le vendeur peut vous réclamer des dommages et intérêts.

Dès lors que le vendeur va accepter votre offre, vous êtes engagé et donc tenu d’acquérir le bien. Il faudra alors passer par les étapes traditionnelles de l’achat immobilier : compromis de vente puis signature de l’acte authentique.

A noter néanmoins que vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente. Le vendeur ne bénéficie pas de ce délai de son côté. Cet aspect permet de relativiser le côté contraignant de l’offre d’achat par écrit.

Autre point très important : vous ne devez verser aucune somme d’argent et ce sous peine de nullité de l’acte !

Quelles obligations pour le vendeur qui a accepté votre offre ?

Le vendeur qui a accepté l’offre est tenu de vendre si vous lui avez fait une proposition au prix demandé.

Si votre offre était inférieure au prix souhaité par le vendeur, il va soit l’accepter (bravo à vous dans ce cas !), soit faire une contre offre ou contre proposition. On dit alors en droit que votre première offre d’achat est « caduque ».

Car rappelons le, pour qu’une vente soit réalisée, il faut que les deux parties s’entendent sur la chose et le prix (article 1583 du Code civil).

Si vous vous mettez d’accord sur le prix, il faut que les deux parties le formalisent par écrit.

Modèle d’offre d’achat immobilier

Si vous cherchez un modèle , voici la dernière offre d’achat immobilier par mail qui m’a permis de mettre la main sur cet appartement – même s’il a fallu que j’accepte une contre proposition. Simple, basique, efficace.

« Monsieur,

suite à notre visite d’hier au X rue Y à Caen, nous vous confirmons notre intérêt et formulons une offre à 128 400 € frais de notaire inclus.

Cette offre est valable 7 jours.

Bien cordialement.

M. Sarazin

Mme Z » (ma compagne en l’occurrence !)

Pas besoin de faire de longs discours ou des courbettes. Mon style est assez direct comme vous pouvez le constater 🙂 .

Après, c’est à vous d’adapter la forme !

Mon avis sur les offres d’achat immobilier

Arrivé ici, vous vous demandez sans doute : est-ce que tout cela est bien pertinent ? Une offre formulée verbalement peut en effet sembler suffisante, et c’est tellement plus simple et plus rapide.

Comme évoqué plus haut, ne sous-estimez pas la dimension psychologique d’un écrit. Pour le vendeur mais également pour l’agent immobilier, un écrit vous engage plus et prouve votre volonté d’acquisition. J’estime qu’un agent immobilier qui dispose d’une offre verbale et d’une offre écrite priorisera la seconde (à montant équivalent, cela va de soi !)

Ce que j’ai constaté aussi c’est que, dans les périodes où les investisseurs sont en position de force (cycle baissier des prix de l’immobilier avec prédominance des vendeurs sur les acheteurs) vous pouvez vous permettre de formuler des offres d’achat verbales.

A l’inverse, si la situation est plus à l’avantage des vendeurs, assurez le coup et faites une offre écrite.

Il en va de même pour les zones tendues : en gros, dès qu’il y a plus d’acheteurs et donc de concurrence pour vous, le mieux c’est un écrit.