7,5 astuces pour réduire les frais de notaire

Vous êtes un gratteur. Obtenir un rabais de quelques euros, une réduction sur une nuit d’hôtel ou 25 % sur le prix d’un appartement, vous adorez çà. Ne dites pas non, personne ne vous croira.

Ce n’est pas le fait d’économiser de l’argent qui vous excite. Enfin pas seulement. C’est au-delà de çà : à chaque fois un saut dans le vide, un défi permanent que vous vous lancez à vous mêmes. Du genre « prouve toi ce dont tu es capable ».

Je ne vais pas vous lancer la pierre. Il y a quelques années, j’aurais préféré m’enterrer vivant plutôt que de soutirer quelques euros. Question de caractère et surtout d’éducation. Chez moi, on ne négociait JAMAIS. C’était presque impoli.

Jusqu’au jour où j’ai compris ce que cela me coûtait. Non seulement en monnaie sonnante et trébuchante, mais également d’un point de vue personnel. Ne pas négocier c’était confortable, très confortable même. Quitte à laisser faire les autres à ma place pour tirer les marrons du feu.

Mais, vous savez quoi ? Un jour arrive où vous êtes seul et il FAUT que vous le fassiez, que vous discutiez le prix. Pour la simple et bonne raison que cela vous donne un bon coup de pompe au c… Et çà fait un bien fou de se surprendre soi même, de se dire que « nous aussi, on en est capable » ! Excellent pour le moral et la confiance en soi.

Aujourd’hui, TOUT est négociable. Je sais, c’est moche. Déplorable même. Mais c’est la règle du jeu.

A partir de là, vous avez deux options : vous draper dans votre vertu et refuser de jouer le jeu ou accepter la règle et devenir le meilleur joueur possible.

Pour bon nombre d’entre vous, j’imagine que vous avez déjà négocié le prix d’un bien immobilier. Avec plus ou moins de réussite. Mais faire baisser les frais de notaire peut également constituer un gisement d’économie important. J’ai dénombré 7,5 astuces pour réduire les frais de notaire. Lisez l’article jusqu’à la fin pour savoir pourquoi la dernière astuce compte pour demi portion 😉  .

Frais de notaire : petit rappel

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C’est la somme que vous versez au notaire lors d’un achat immobilier mais, attention, ce n’est pas ce qu’il va gagner. Ces frais représentent entre 7 et 8 % du prix de vente.

Voici la composition de ces fameux frais de notaire :

  •  taxes (droits d’enregistrement, TVA, contribution de sécurité immobilière …). Ces taxes sont reversées aux collectivités locales (départements) et à l’Etat. Les notaires sont à cette étape des percepteurs ! Sachez que ces droits représentent presque 80 % des frais de notaire !!!
  •  émoluments des notaires : ils varient en fonction du montant de la vente.
  • débours : il s’agit des formalités et frais divers engagés par le notaire en votre nom (documents d’urbanisme, cadastre, conservation des hypothèques…). Comptez environ 1200 € en tout.

Vous aurez un récapitulatif de tous ces frais à la clôture de votre dossier.

Si vous souhaitez obtenir une simulation des frais de notaire, rendez-vous ici.

Besoin de plus d’informations sur la composition des frais de notaire ? Voici le site de référence.

A présent, entrons dans le vif du sujet : comment réduire les frais de notaire ?

1. Négocier les frais de notaire

Ne rêvez pas, vous ne négocierez jamais la baisse des taxes !

En revanche la partie émolument du notaire peut faire l’objet d’une discussion. Enfin, c’est ce que la loi prévoit.

A l’arrivée, la tâche est plutôt compliquée. Pourquoi ?

Hé bien, tout simplement parce que la dernière réforme a été particulièrement défavorable aux études notariales.

Avec la loi Macron, entrée en vigueur en mai 2016, ces émoluments ont baissé de 1,4 %. Parallèlement, les transactions inférieures à quelques milliers d’euros ne peuvent faire l’objet d’une rémunération supérieure à 10 % du prix – là où elles pouvaient précédemment atteindre jusqu’à 30 % du prix !

Juste pour vous situer, si vous achetez un parking 10 000 €, les frais de notaire ne pourront pas dépasser 1 000 €.

Vous allez me dire, c’est très bien pour les investisseurs. Certes. Sauf que cela a créé un certain mécontentement chez les notaires. Et qu’ils sont donc moins portés à faire un effort sur leur rémunération.

Sachez également que, si la transaction porte sur un montant de plus de 150 000 €, vous pouvez demander jusqu’à 10 % de « remise » sur ces émoluments et uniquement sur ceux là.

Pour reprendre un exemple cité par les Echos, sur un bien acheté 220 000 €, vous pourrez gagner 27 €. Youpi. Champomy pour tout le monde :mrgreen: .

De plus, si votre notaire accepte de réaliser ce rabais, la loi l’obligera à faire de même pour tous ses autres clients. Vous imaginez bien que réduire les fais de notaire par ce biais est loin d’être gagné…

2. Soustraire les frais d’agence avant de calculer les frais de notaires

Certains notaires peuvent l’oublier ! Alors soyez attentifs. Et surtout faites toujours intervenir VOTRE notaire dans la vente car lui seul défendra vos intérêts.

Petite démonstration.

Sur un bien acheté 100 000 €, vous payez 6 500 € de frais d’agence.

Si le notaire laisse cette commission intégrée pour calculer ses frais, il vous en coûtera 8570 € de frais de notaire.

A l’inverse, s’il défalque 6 500 €, le calcul des frais de notaire se fera sur 93 500 €. A l’arrivée, vous ne paierez « plus que » 8 115 €. Soit 455 € d’économisés !

3. Déduire les meubles pour baisser les frais de notaires

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Autre option pour réduire les fais de notaire : séparer l’achat des meubles du bien immobilier.

Car les frais de notaire ne sont dus que sur la partie immobilière.

Or, si vous faites l’acquisition d’un bien avec une belle cuisine aménagée ou une salle de bain entièrement refaite, vous pouvez retrancher la valeur de ces meubles sur le prix du bien.

Cette astuce est encore plus indispensable si vous achetez un bien meublé. La séparation mobilier / immobilier est ici indispensable pour faire baisser les frais de notaire.

Quel mobilier peut on déduire des frais de notaire ? Il s’agit des meubles de cuisine (électro ménager compris), des meubles de salle de bain, barres de rideaux… Et , plus largement, de tous les meubles si vous faites l’acquisition d’un meublé. Retenez que vous pouvez déduire la valeur de tous les « meubles meublants » au sens de l’article 534 du Code Civil.

Souvent, les notaires tolèrent une déduction forfaitaire de 5 % du prix sans justificatif. Au delà, le vendeur devra vous fournir les factures des meubles.

Gardons les mêmes chiffres : vous achetez un bien 100 000 €. Sur cette somme, les meubles représentent 10 000 € – ce qui est loin d’être farfelu.

Vous ne devrez des frais de notaire que sur 90 000 €. Soit 7 883 €.

A l’arrivée, vous réaliserez une économie de 687 € (8 570 – 7 883).

4. Investir dans un département qui applique les anciens taux !

Depuis 2014, l’Etat a donné la possibilité aux départements d’augmenter les droits d’enregistrement de 5,09 % du prix de vente à 5,80 %.

Comme vous vous en doutez, la (très) grande majorité des départements s’est engouffrée dans la brèche pour augmenter ses ressources.

Mais il reste quelques îlots appliquant les anciens taux : l’Indre, l’Isère, la Martinique et Mayotte.

Si vous investissez dans ces départements, vous pourrez donc réduire les fais de notaire en toute légalité.

Jugez de la différence :

Pour un bien acheté 100 000 €, avec l’ancien taux vous paierez 7 860 € de droits d’enregistrement.

Avec le nouveau, vous devrez 8 570 €, soit 710 € d’écart.

A l’inverse, ces frais sont encore plus élevés en Guyane, Saint Barthélémy, Saint Martin et à la Réunion !

5. Tirer le prix d’achat au plus bas

C’est l’autre gros intérêt de réaliser une belle négociation. Plus vous faites baisser le prix d’acquisition et plus vos frais de notaire vont être réduits.

Reprenons notre exemple un peu simpliste. Vous vous intéressez à un bien affiché 100 000 €. Mais vous êtes trop timide et n’osez pas négocier. Les frais de notaire vous coûteront 8570 €.

A l’inverse, si vous sortez de votre « zone de confort » ou si palabrer ne vous fait pas peur, vous pouvez obtenir une jolie ristourne. Admettons que vous emportez le bien pour 80 000 €. Les frais de notaire ne vous coûteront « plus que » 7 195 €. Hé hé, 1375 € d’écart quand même !!!

Et n’oubliez pas que le même raisonnement vaudra sur les frais d’agence.

6. Acheter du neuf

baisser frais de notaire

Non, je n’ai pas vendu mon âme au diable et aux promoteurs des divers plans gouvernementaux « en faveur du logement ». Comme vous le savez, il s’agit davantage de plans destinés à mettre sous perfusion le secteur du BTP – contre lequel, je le précise, je n’ai absolument rien. Ce qui me gêne davantage en revanche, c’est que l’on n’assume pas ce fait indéniable : les dispositifs Pinel, comme tous ceux qui l’ont précédé, servent essentiellement les intérêts des promoteurs.

Les « investisseurs », appâtés par le fait de payer moins d’impôts, s’aperçoivent souvent trop tard qu’ils ont payé à prix d’or un bien qu’ils auront un mal de chien à revendre au même tarif dans 10 ans. Ce sont les dindons de la farce.

Fin de la parenthèse sur ce sujet.

Acheter du neuf, ce n’est heureusement pas que çà.

Vous pouvez faire construire votre propre maison ou – soyons fous – votre propre petit immeuble de rapport.

Si vous prenez le temps d’observer les choses, il revient souvent moins cher de faire construire que d’acheter une maison qui a disons moins de 10 ans.

Or, quand vous achetez de l’immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits : environ 2 à 3 % du prix d’achat.

Gardons notre exemple à 100 000 €.

Si vous avez investi dans l’ancien, les frais de notaire vous coûterons donc 8 570 €. Si votre logement est tout neuf, vous ne paierez que 3 000 €. Une beau gain de 5 570 € !

 

7. La déduction des frais de notaire

Bon OK, ici il ne s’agit pas de réduire les frais de notaire mais de s’en servir pour payer moins d’impôts. Simplement, il faut y penser.

Alors attention, sur cette partie, restez bien concentré puisque l’on reparle fiscalité  😛 .

Vous pouvez déduire l’intégralité des frais de notaire ;

1/ si vous louez un bien meublé et que vous le déclarez au réel,

2/ si vous louez via une structure imposée à l’impôt sur les sociétés.

Vous pourrez alors soit déduire ces frais en charges soit les intégrer dans l’amortissement de votre bien.

Je vois ce que bon nombre d’entre vous va me dire : « oui mais moi je loue en nu !!! »

Dans ce cas, la déduction est beaucoup plus restrictive. Vous ne pourrez déduire que la partie concernant la prise d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers (PPD), ce qui correspond à la garantie prise sur le bien. Les émoluments du notaire (+ la TVA !) sur cette garantie seront donc déductibles.

Pour les plus besogneux, vous pouvez vous reporter à la Bible sur le sujet : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html

7 et ½. L’acte en main

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Ha l’acte en main, la solution miracle tant vantée par les blogueurs immos !

Quand vous dites payer 100 000 € acte en main, vous intégrez le prix de vente + les frais de notaire + les éventuels frais de transaction.

Vous pouvez alors demander que ce soit le vendeur qui règle les frais de notaire.

Si c’est possible dans les faits, personnellement je ne vois pas trop ce que cela change puisque vous paierez le même prix au final. Le vendeur se contentera en effet d’additionner les frais de notaire à son prix vendeur.

« Oui, mais cela permet de se faire financer les frais de notaire par la banque » vont me rétorquer certains.

Là encore, je suis loin d’être convaincu, à moins de prendre les banquiers pour des imbéciles.

Je m’explique : dans le compromis de vente, vous aurez le prix net vendeur sur une ligne et les frais de notaire sur une autre ligne. Vous croyez vraiment que le banquier ne va pas s’en apercevoir ?

Or, si la banque souhaite vous voir financer l’équivalent des frais de notaire, elle va se reporter à cette ligne.

Fausse bonne idée selon moi.

Au total…

A l’issue de cet article, vous voilà armés jusqu’aux dents pour réduire les frais de notaire ! Vous avez le choix. Et plus encore…

Car n’oubliez pas que ces 7,5 astuces sont pour l’essentiel cumulatives, l’une n’excluant pas l’autre ! A l’arrivée, et suivant l’envergure de votre projet, ce sont donc plusieurs centaines voire plusieurs milliers d’euros que vous pouvez économiser !

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