7,5 astuces pour réduire les frais de notaire

Vous êtes un gratteur. Obtenir un rabais de quelques euros, une réduction sur une nuit d’hôtel ou 25 % sur le prix d’un appartement, vous adorez çà. Ne dites pas non, personne ne vous croira.

Ce n’est pas le fait d’économiser de l’argent qui vous excite. Enfin pas seulement. C’est au-delà de çà : à chaque fois un saut dans le vide, un défi permanent que vous vous lancez à vous mêmes. Du genre « prouve toi ce dont tu es capable ».

Je ne vais pas vous lancer la pierre. Il y a quelques années, j’aurais préféré m’enterrer vivant plutôt que de soutirer quelques euros. Question de caractère et surtout d’éducation. Chez moi, on ne négociait JAMAIS. C’était presque impoli.

Jusqu’au jour où j’ai compris ce que cela me coûtait. Non seulement en monnaie sonnante et trébuchante, mais également d’un point de vue personnel. Ne pas négocier c’était confortable, très confortable même. Quitte à laisser faire les autres à ma place pour tirer les marrons du feu.

Mais, vous savez quoi ? Un jour arrive où vous êtes seul et il FAUT que vous le fassiez, que vous discutiez le prix. Pour la simple et bonne raison que cela vous donne un bon coup de pompe au c… Et çà fait un bien fou de se surprendre soi même, de se dire que “nous aussi, on en est capable” ! Excellent pour le moral et la confiance en soi.

Aujourd’hui, TOUT est négociable. Je sais, c’est moche. Déplorable même. Mais c’est la règle du jeu.

A partir de là, vous avez deux options : vous draper dans votre vertu et refuser de jouer le jeu ou accepter la règle et devenir le meilleur joueur possible.

Pour bon nombre d’entre vous, j’imagine que vous avez déjà négocié le prix d’un bien immobilier. Avec plus ou moins de réussite. Mais faire baisser les frais de notaire peut également constituer un gisement d’économie important. J’ai dénombré 7,5 astuces pour réduire les frais de notaire. Lisez l’article jusqu’à la fin pour savoir pourquoi la dernière astuce compte pour demi portion 😉  .

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Frais de notaire : petit rappel

réduire frais de notaire

C’est la somme que vous versez au notaire lors d’un achat immobilier mais, attention, ce n’est pas ce qu’il va gagner. Ces frais représentent entre 7 et 8 % du prix de vente.

Voici la composition de ces fameux frais de notaire :

  •  taxes (droits d’enregistrement, TVA, contribution de sécurité immobilière …). Ces taxes sont reversées aux collectivités locales (départements) et à l’Etat. Les notaires sont à cette étape des percepteurs ! Sachez que ces droits représentent presque 80 % des frais de notaire !!!
  •  émoluments des notaires : ils varient en fonction du montant de la vente.
  • débours : il s’agit des formalités et frais divers engagés par le notaire en votre nom (documents d’urbanisme, cadastre, conservation des hypothèques…). Comptez environ 1200 € en tout.

Vous aurez un récapitulatif de tous ces frais à la clôture de votre dossier.

Si vous souhaitez obtenir une simulation des frais de notaire, rendez-vous ici.

Besoin de plus d’informations sur la composition des frais de notaire ? Voici le site de référence.

A présent, entrons dans le vif du sujet : comment réduire les frais de notaire ?

1. Négocier les frais de notaire

Ne rêvez pas, vous ne négocierez jamais la baisse des taxes !

En revanche la partie émolument du notaire peut faire l’objet d’une discussion. Enfin, c’est ce que la loi prévoit.

A l’arrivée, la tâche est plutôt compliquée. Pourquoi ?

Hé bien, tout simplement parce que la dernière réforme a été particulièrement défavorable aux études notariales.

Avec la loi Macron, entrée en vigueur en mai 2016, ces émoluments ont baissé de 1,4 %. Parallèlement, les transactions inférieures à quelques milliers d’euros ne peuvent faire l’objet d’une rémunération supérieure à 10 % du prix – là où elles pouvaient précédemment atteindre jusqu’à 30 % du prix !

Juste pour vous situer, si vous achetez un parking 10 000 €, les frais de notaire ne pourront pas dépasser 1 000 €.

Vous allez me dire, c’est très bien pour les investisseurs. Certes. Sauf que cela a créé un certain mécontentement chez les notaires. Et qu’ils sont donc moins portés à faire un effort sur leur rémunération.

Sachez également que, si la transaction porte sur un montant de plus de 150 000 €, vous pouvez demander jusqu’à 10 % de « remise » sur ces émoluments et uniquement sur ceux là.

Pour reprendre un exemple cité par les Echos, sur un bien acheté 220 000 €, vous pourrez gagner 27 €. Youpi. Champomy pour tout le monde :mrgreen: .

De plus, si votre notaire accepte de réaliser ce rabais, la loi l’obligera à faire de même pour tous ses autres clients. Vous imaginez bien que réduire les fais de notaire par ce biais est loin d’être gagné…

2. Soustraire les frais d’agence avant de calculer les frais de notaires

Certains notaires peuvent l’oublier ! Alors soyez attentifs. Et surtout faites toujours intervenir VOTRE notaire dans la vente car lui seul défendra vos intérêts.

Petite démonstration.

Sur un bien acheté 100 000 €, vous payez 6 500 € de frais d’agence.

Si le notaire laisse cette commission intégrée pour calculer ses frais, il vous en coûtera 8570 € de frais de notaire.

A l’inverse, s’il défalque 6 500 €, le calcul des frais de notaire se fera sur 93 500 €. A l’arrivée, vous ne paierez « plus que » 8 115 €. Soit 455 € d’économisés !

3. Déduire les meubles pour baisser les frais de notaires

reduire frais de notaire

Autre option pour réduire les fais de notaire : séparer l’achat des meubles du bien immobilier.

Car les frais de notaire ne sont dus que sur la partie immobilière.

Or, si vous faites l’acquisition d’un bien avec une belle cuisine aménagée ou une salle de bain entièrement refaite, vous pouvez retrancher la valeur de ces meubles sur le prix du bien.

Cette astuce est encore plus indispensable si vous achetez un bien meublé. La séparation mobilier / immobilier est ici indispensable pour faire baisser les frais de notaire.

Quel mobilier peut on déduire des frais de notaire ? Il s’agit des meubles de cuisine (électro ménager compris), des meubles de salle de bain, barres de rideaux… Et , plus largement, de tous les meubles si vous faites l’acquisition d’un meublé. Retenez que vous pouvez déduire la valeur de tous les “meubles meublants” au sens de l’article 534 du Code Civil.

Souvent, les notaires tolèrent une déduction forfaitaire de 5 % du prix sans justificatif. Au delà, le vendeur devra vous fournir les factures des meubles.

Gardons les mêmes chiffres : vous achetez un bien 100 000 €. Sur cette somme, les meubles représentent 10 000 € – ce qui est loin d’être farfelu.

Vous ne devrez des frais de notaire que sur 90 000 €. Soit 7 883 €.

A l’arrivée, vous réaliserez une économie de 687 € (8 570 – 7 883).

4. Investir dans un département qui applique les anciens taux !

Depuis 2014, l’Etat a donné la possibilité aux départements d’augmenter les droits d’enregistrement de 5,09 % du prix de vente à 5,80 %.

Comme vous vous en doutez, la (très) grande majorité des départements s’est engouffrée dans la brèche pour augmenter ses ressources.

Mais il reste quelques îlots appliquant les anciens taux : l’Indre, l’Isère, la Martinique et Mayotte.

Si vous investissez dans ces départements, vous pourrez donc réduire les fais de notaire en toute légalité.

Jugez de la différence :

Pour un bien acheté 100 000 €, avec l’ancien taux vous paierez 7 860 € de droits d’enregistrement.

Avec le nouveau, vous devrez 8 570 €, soit 710 € d’écart.

A l’inverse, ces frais sont encore plus élevés en Guyane, Saint Barthélémy, Saint Martin et à la Réunion !

Rentabilité locative

5. Tirer le prix d’achat au plus bas

C’est l’autre gros intérêt de réaliser une belle négociation. Plus vous faites baisser le prix d’acquisition et plus vos frais de notaire vont être réduits.

Reprenons notre exemple un peu simpliste. Vous vous intéressez à un bien affiché 100 000 €. Mais vous êtes trop timide et n’osez pas négocier. Les frais de notaire vous coûteront 8570 €.

A l’inverse, si vous sortez de votre « zone de confort » ou si palabrer ne vous fait pas peur, vous pouvez obtenir une jolie ristourne. Admettons que vous emportez le bien pour 80 000 €. Les frais de notaire ne vous coûteront « plus que » 7 195 €. Hé hé, 1375 € d’écart quand même !!!

Et n’oubliez pas que le même raisonnement vaudra sur les frais d’agence.

6. Acheter du neuf

baisser frais de notaire

Non, je n’ai pas vendu mon âme au diable et aux promoteurs des divers plans gouvernementaux « en faveur du logement ». Comme vous le savez, il s’agit davantage de plans destinés à mettre sous perfusion le secteur du BTP – contre lequel, je le précise, je n’ai absolument rien. Ce qui me gêne davantage en revanche, c’est que l’on n’assume pas ce fait indéniable : les dispositifs Pinel, comme tous ceux qui l’ont précédé, servent essentiellement les intérêts des promoteurs.

Les « investisseurs », appâtés par le fait de payer moins d’impôts, s’aperçoivent souvent trop tard qu’ils ont payé à prix d’or un bien qu’ils auront un mal de chien à revendre au même tarif dans 10 ans. Ce sont les dindons de la farce.

Fin de la parenthèse sur ce sujet.

Acheter du neuf, ce n’est heureusement pas que çà.

Vous pouvez faire construire votre propre maison ou – soyons fous – votre propre petit immeuble de rapport.

Si vous prenez le temps d’observer les choses, il revient souvent moins cher de faire construire que d’acheter une maison qui a disons moins de 10 ans.

Or, quand vous achetez de l’immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits : environ 2 à 3 % du prix d’achat.

Gardons notre exemple à 100 000 €.

Si vous avez investi dans l’ancien, les frais de notaire vous coûterons donc 8 570 €. Si votre logement est tout neuf, vous ne paierez que 3 000 €. Une beau gain de 5 570 € !

7. La déduction des frais de notaire

Bon OK, ici il ne s’agit pas de réduire les frais de notaire mais de s’en servir pour payer moins d’impôts. Simplement, il faut y penser.

Alors attention, sur cette partie, restez bien concentré puisque l’on reparle fiscalité  😛 .

Vous pouvez déduire l’intégralité des frais de notaire ;

1/ si vous louez un bien meublé et que vous le déclarez au réel,

2/ si vous louez via une structure imposée à l’impôt sur les sociétés.

Vous pourrez alors soit déduire ces frais en charges soit les intégrer dans l’amortissement de votre bien.

Je vois ce que bon nombre d’entre vous va me dire : « oui mais moi je loue en nu !!! »

Dans ce cas, la déduction est beaucoup plus restrictive. Vous ne pourrez déduire que la partie concernant la prise d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers (PPD), ce qui correspond à la garantie prise sur le bien. Les émoluments du notaire (+ la TVA !) sur cette garantie seront donc déductibles.

Pour les plus besogneux, vous pouvez vous reporter à la Bible sur le sujet : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html

7 et ½. L’acte en main

Ha l’acte en main, la solution miracle tant vantée par les blogueurs immos !

Quand vous dites payer 100 000 € acte en main, vous intégrez le prix de vente + les frais de notaire + les éventuels frais de transaction.

Vous pouvez alors demander que ce soit le vendeur qui règle les frais de notaire.

Si c’est possible dans les faits, personnellement je ne vois pas trop ce que cela change puisque vous paierez le même prix au final. Le vendeur se contentera en effet d’additionner les frais de notaire à son prix vendeur.

« Oui, mais cela permet de se faire financer les frais de notaire par la banque » vont me rétorquer certains.

Là encore, je suis loin d’être convaincu, à moins de prendre les banquiers pour des imbéciles.

Je m’explique : dans le compromis de vente, vous aurez le prix net vendeur sur une ligne et les frais de notaire sur une autre ligne. Vous croyez vraiment que le banquier ne va pas s’en apercevoir ?

Or, si la banque souhaite vous voir financer l’équivalent des frais de notaire, elle va se reporter à cette ligne.

Fausse bonne idée selon moi.

Au total…

A l’issue de cet article, vous voilà armés jusqu’aux dents pour réduire les frais de notaire ! Vous avez le choix. Et plus encore…

Car n’oubliez pas que ces 7,5 astuces sont pour l’essentiel cumulatives, l’une n’excluant pas l’autre ! A l’arrivée, et suivant l’envergure de votre projet, ce sont donc plusieurs centaines voire plusieurs milliers d’euros que vous pouvez économiser !

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Paul

44 Comments

    Paul
  • Bonjour,
    Je viens de lire votre article concernant la déduction des meubles pour réduire les frais de notaire. Est-ce valable lors de l’achat d’un bien vendu dans le cadre d’une succession ? Merci par avance de votre réponse. CB

      Paul
    • Bonjour, je ne suis pas le responsable du forum mais oui cela ne change rien car cela reste une vente. Donc, succession ou vente direct, cela est identique.

      Si vous doutez voyez directement avec un notaire pour en être sur :).

    • Paul
    • Oui aucun problème, cela reste valable.

  • Paul
  • bonjour
    je voulais savoir si un une maison avec un abri de jardin réalisé avec permis de construire était déductible des frais de notaire svp
    merci par avance de votre réponse

      Paul
    • Bonjour Nadia,
      je doute qu’un abri de jardin soit considéré comme un meuble et donc qu’il soit déductible s’il a fait l’objet d’un permis de construire.
      Mais un notaire sera sans doute plus catégorique que moi sur la question.
      Au plaisir

  • Paul
  • bonjour,
    vous parlez dans votre article des frais d’agence et l’impact sur les frais notariés. Attention, une commission agence charge vendeur est effectivement intégrée au prix d’achat et légalement (loi alur), elle ne peut pas être ensuite transformée en commission charge acheteur qui permettrait à ce dernier de ne payer les frais notariés sur le net vendeur.

      Paul
    • Bonjour Sophie,
      précision d’importance en effet, merci.

  • Paul
  • Bonjour
    Une piscine extérieure hors sol en bois peut-elle être considérée comme un meuble et déductible des frais de notaire ?
    Merci à vous,

      Paul
    • Bonjour,
      selon moi oui c’est déductible mais à confirmer par votre notaire.
      Au plaisir

  • Paul
  • Bonjour,
    Vous ne parlez pas d’acte sous seing privé, ainsi en theorie on se passerait totalement des frais de notaire ?
    Merci

      Paul
    • Bonjour Thibault,
      hé bien en France les actes authentiques sont par définition signés chez un notaire. Un acte sous seing privé ne vous apporte pas la même sécurité juridique.

  • Paul
  • bonjour,
    considérez-vous qu’une construction de 4 ans fait partie de l’immobilier neuf ?

      Paul
    • Bonjour Dany,
      non c’est un logement ancien par rapport aux fais de notaire :
      https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/financement/acqu%C3%A9rir-en-frais-de-notaire-r%C3%A9duits

        Paul
      • Bonjour une maison qui ne sera finie en avril 2020 donc jamais occuper par le propriétaire puis vendu peu-elle être vendue comme maison neuve ou ancienne? on me laisse entendre qu’elle ne peut pas bénéficier du titre de maison neuve puisqu’elle est vendue par un particulier.

    • Paul
    • Bonjour Paul.
      Quand vous parlez de frais de notaire déductible en louant meublé le logement, faut-il que ce soit ce même logement qui concerne la vente?
      Je l explique j envisage d’acheter un nouveau bien, et de mettre en location ma maison ou je vit actuellement qui est ma 1 ere et ma seule acquisition à l’heure d’aujourd’hui.
      Merci

        Paul
      • Bonjour,
        oui je parle bien des meubles du logement objet de la vente.

  • Paul
  • Bonjour ,puis-je déduire un ascenseur pour personne à mobilité réduite des frais de notaire ? merci

  • Paul
  • J’ai oublié de préciser , c’est un ascenseur personnel dans une maison , pas un ascenseur commun dans un immeuble

      Paul
    • Bonjour John,
      question pointue que vous posez là.
      Personnellement, j’aurais tendance à vous répondre non. Il s’agit selon moi d’un immeuble par destination (https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/23817-immeuble-par-destination-definition) mais à vérifier avec votre notaire malgré tout.

        Paul
      • Bonjour ,merci pour votre réponses , oui après vérification c’est un bien meuble qui devient immeuble par définition une fois ” installé” ….

  • Paul
  • Bonjour,

    Nous avons fait une offre d’achat pour une maison a 194 000 frais d’agence (inclus 5%).
    Cette maison a la base nous l’avions vu de particulier à particulier mais les propriétaires par manque de temps l’ on mis en agence…. donc bim 10 000€ de plus….. frais d’agence charge vendeur.

    Je pensais que les frais de notaires aurait été calculé sur le prix hors frais d’agence…. mais non…. ce qui alourdie un peu plus la note…..

    Au final C’est nous acheteur qui payons l’agence ! 😈
    Est ce normal ?

    Merci

    Elodie

      Paul
    • Bonjour Elodie,
      en principe les frais d’agence sont payés par l’acquéreur. Dans ce cas, ils sont déduits avant le calcul des frais de notaire.
      Lorsque les frais d’agence sont à la charge du vendeur, la règle est que les frais de notaire sont alors calculés sur la totalité de la somme.
      Dans votre cas c’est vous dans les faits qui supportez les 10 000 € de plus.
      Il serait bon de vous tourner vers votre notaire pour que ces 10 000 € apparaissent bien à votre charge, ce qui vous permettra de les déduire pour le calcul des frais de notaire.

  • Paul
  • Bonjour
    J ai lu votre article. Est ce possible de réduire les frais de notaire même pour l acquisition d iun terrain chez un lotisseur .Sachant que les offres de prêt ne sont pas encore éditées ?
    Merci

      Paul
    • Bonjour Gally,
      hé bien il faut tenter si c’est juste sur un terrain car une construction neuve avec les frais réduits je pense que cela risquerait d’être très compliqué.

  • Paul
  • Bonjour,
    Article et commentaires très intéressants.
    N’y a t-il des astuces complémentaires pour éventuellement réduire les frais de notaire dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier entre frères. Je suis locataire de mon frère propriétaire depuis 4 ans, maison individuelle représentant le lot 1 d’une copropriété (les lots 2 à X étant des appartements dans 2 résidences). Aujourd’hui, lui voulant se séparer de son bien et moi voulant lui acheter, nous sommes tombés d’accord sur un prix de vente. Quid des frais de notaires ?
    Merci

      Paul
    • Bonjour Laurent,
      je ne suis pas sûr de bien comprendre. Votre frère est l’unique propriétaire du bien ou vous êtes propriétaires tous les deux ?

  • Paul
  • Bonsoir,
    Merci pour cette article très intéressant. Ma question est la suivante : quand doit-on faire apparaître le montant de la cuisine équipée, sur la proposition ou sur le compromis ?

    Merci

      Paul
    • Bonjour Gwen,
      l’important est que cela apparaisse sur le compromis.

  • Paul
  • Bonjour,

    Nous sommes sur le point d’acheter un logement neuf sur lequel il y a encore des travaux à réaliser par le propriétaire avant la livraison du bien. Nous allons signer la maison à une valeur de 178 000€ et 2 000€ de travaux, donc frais de notaire sur les 178 000€.
    Le propriétaire nous indique que si il minimise le prix de la maison et qu’il maximise le prix des travaux (par exemple 150 000€ la maison et 30 000€ les travaux) nous allons payer mois de frais de notaire.
    Qu’en pensez vous ? est-ce qu’il y a un risque ?
    Merci

      Paul
    • Bonjour Nicolas,
      hé bien je dirai que le plus simple est de questionner votre notaire non ?
      Personnellement, je pense que c’est faisable.
      Le seul risque est un éventuel redressement fiscal car c’est surtout l’Etat qui pourrait se sentir floué.
      Après simulation, la différence est de 400 € et j’imagine mal le fisc engager une procédure pour ce montant.

    • Paul
    • Bonjour et merci beaucoup pour ce fantastique article explicite, sincere et complet, heureusement encore qu’il y a des gens comme toi !

      Effectivement la solution la plus efficace pour un terrain non constructible reste la negociation, sachant que je debute et ne connais que les lois a ce sujet, je ne sais pas si je serai a la hauteur, mais a force de documentation j’aurai surement certains arguments …

        Paul
      • Merci 🙂

  • Paul
  • Bonjour,

    Merci beaucoup pour votre article très enrichissant.

    Cependant, à quel moment et comment doivent-être stipulés les meubles restants dans la maison (cuisine équipée, salle de bain, …)
    Est-ce qu’ils doivent être seulement nommés ou bien estimés dès le compromis ?

    Dans notre cas, nous venons de signer le compromis de vente chez le notaire des vendeurs.
    Après relecture, je m’aperçois que leur notaire a uniquement stipulé dans le compromis “identification des meubles : les parties déclarent que la vente ne comprend ni meubles, ni objets mobiliers à l’exception des plaques électriques et du four”.
    Alors que la cuisine totalement équipée (meubles fixés au mur, évier, électroménager…) reste, idem pour l’arrière cuisine dans le cellier, et le meuble suspendu de salle de bain.

    Le compromis doit-il est modifié? si oui, est-il encore temps de le faire ou bien est-ce qu’une précision devra être apportée pour la signature finale de l’acte authentique ?
    Le bien a été négocié à 222 000€, dans le 86 ; nous espérons bien pouvoir alléger les frais de notaire au maximum possible étant donné que nous les incluons dans notre emprunt.
    Quels seraient vos conseils?

      Paul
    • Bonjour Isa,
      vous ne pouvez plus modifier le compromis puisqu’il est signé.
      Il faudrait voir avec votre notaire si une modification est possible dans l’acte authentique mais je n’y crois pas trop car il faudrait refaire tous les calculs sur les fais de notaire…
      De plus, les meubles ne sont pris en compte que s’ils ont moins de 5 ans.

        Paul
      • Bonjour Paul,
        Merci pour votre temps et votre réponse 🙂
        D’accord, tant pis pour nous alors… le notaire des propriétaire s’est bien chargé de s’enrichir sur notre dos car la fameuse cuisine aménagée restant à moins de 5 ans…
        Nous avions pourtant choisi de prendre un notaire pour nous représenter également, mais il était absent le jour de la signature (une de ses clerc était présent, mais à dit ouvertement qu’elle ne connaissait pas le dossier, qu’elle était uniquement ici pour représenter son cabine).
        Du coup quelle piste nous reste possible afin de baisser cette “facture” de notaire, du moins s’il reste une possibilité…

          Paul
        • Je ne pense pas forcément qu’il ait pensé à s’enrichir, c’est plutôt de la négligence de sa part. Reste la possibilité de discuter avec votre notaire en lui faisant comprendre que le “boulot” n’a pas été fait correctement. Il pourrait à la limite estimer au plus haut le four et les plaques. 

      • Paul
      • Meubles : moins de 5 ans ?! Et si c’est de l’ancien (très très ancien) ou une cuisine professionnelle qui a 10 ans par ex ? C’est rapé, ou cela rentre dans les 5%?

          Paul
        • Hello Chris,
          en principe le notaire ne prendre pas en compte les meubles de plus de 5 ans.

  • Paul
  • Bonjour une maison qui ne sera finie en avril 2020 donc jamais occuper par le propriétaire puis vendu peu-elle être vendue comme maison neuve ou ancienne? on me laisse entendre qu’elle ne peut pas bénéficier du titre de maison neuve puisqu’elle est vendue par un particulier.

  • Paul
  • Bonjour,
    je suis sur le point d’acheter un immeuble de 3 appartements non meublés à la base mais il y a déjà 3 locataires en place.
    J’aurai voulu savoir si je pouvais déduire les meubles chez le notaire :
    – évier et le lavabo (salle de bain) dans le 1e appartement,
    – évier, plaques et lavabo (salle de bain) dans le 2e appartement
    – épivier, plaques, four et le lavabo (salle de bain) dans le 3e appartement
    Merci par avance

      Paul
    • Bonjour Déborah,
      vous pouvez déduire le prix des meubles s’ils ont moins de 5 ans.
      Au plaisir.

  • Paul
  • Bonjour je visite une maison …je voudrais savoir si un spa que les propriétaires laisse ou une cuisine ou autres peut faire baisser les frais de notaires

      Paul
    • Bonjour,
      à vérifier pour le spa (même si je pense que oui), pour la cuisine oui.

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