Rendement locatif : comment l’exploser

Rendement locatif : comment l’exploser ? En voilà une bonne question ! Le genre qui doit (presque) vous empêcher de dormir, comme tout investisseur immobilier qui se respecte.

Suite à mon article intitulé “2.8 % de rentabilité ? Très peu pour moi !”, on m’a fait remarqué que c’était bien beau de dire que, en matière d’investissement locatif, il ne faut pas investir en-dessous de 10 % brut mais que ce serait encore mieux si je disais COMMENT dénicher cette rentabilité locative.

Ok, je peux l’expliquer mais sachez d’abord que je ne vais pas me faire que des amis sur la place. En effet, il y a un certain nombre de « confrères » blogueurs qui vendent ce type d’infos et qui, par conséquent, vont trouver « dégueulasse » que je vous livre 4 clés pour dénicher ce type d’affaires qui va vous enrichir vous, et pas eux !

Pas grave.

La première méthode pour exploser votre rendement locatif

Elle consiste à identifier une affaire qui vous semble intéressante mais qui n’atteint pas le seuil des 10 %. Typiquement le genre d’annonces que l’on trouve sur les sites de petites annonces, avec un rendement locatif affiché à 7 voire 8 %.

Au préalable, prenez le soin de vérifier le calcul proposé, il y parfois des surprises. Et tout le monde n’utilise pas la même méthode. Voici celle que je vous propose.

Ensuite, ne zappez pas ! A 7 ou 8 %, la cause n’est pas perdue. Si le bien vous semble intéressant et présente d’autres attraits (emplacement, état général…), il vous reste l’option négociation.

A l’heure actuelle, TOUT est négociable (en matière immobilière, entendons-nous bien). La loi de l’offre et de la demande fait que les acheteurs / investisseurs sont en position de force : certains appellent cela « l’indicateur de tension immobilière ». Pour en savoir plus, je vous propose de consulter cette carte de France interactive.

Si l’on prend l’exemple de Paris, en 2011, il y avait 4,4 acheteurs pour un vendeur. En septembre 2015, il n’y avait plus que 1,2 acheteur pour un vendeur. En quelques années, la tendance des prix qui était à la hausse s’est totalement inversée. C’est assez impressionnant. Et encore plus flagrant en province. Pas très bon quand vous êtes vendeurs. En revanche, quand vous souhaitez investir…

 

La seconde méthode pour exploser votre rendement locatif

Elle consiste à acheter en lot. Ce qui vous permet de faire baisser les prix. Acheter un immeuble de 3 appartements pour 200 000 euros coûte évidemment moins cher que d’acheter 3 appartements séparément à 80 000 euros. Ceci vous permet généralement de « tirer » votre rendement locatif.

Par exemple, voici une affaire qui m’a glissé entre les doigts :

Un rendement locatif fort qui m'a échappé
Un rendement locatif fort qui m’a échappé

Vous voyez qu’il s’agit d’un immeuble et d’un ensemble de maisons. La rentabilité est déjà assez sympa : 11, 61 % et 12,12 %.

J’ai hésité à aller visiter car c’était à une bonne heure de route de la maison et, pour gérer, cela peut s’avérer pénible. Mais surtout, parce que je restais perplexe sur le dynamisme de la demande locative.

Eh bien, un investisseur local m’a « grillé » en proposant d’acheter les deux pour 200 000 euros frais de notaire inclus, soit une rentabilité de 13,32 % !!! Je n’avais pas opté pour cette solution car, selon moi, l’immeuble présentait un risque de vacances locatives important. Mauvaise analyse peut-être…

Toujours est-il que, après une rapide simulation d’emprunt, les chiffres sont les suivants :

Prêt bancaire : 200 000 euros sur 20 ans

Mensualités : 1120 euros assurance comprise

Loyers cumulés mensuels : 2220 euros – c’est juste le double mais ai-je besoin de vous le préciser ?

Vous pouvez retenir qu’il est communément admis qu’en achetant en lot, vous pouvez appliquer une décote de 20 % par rapport au prix moyen.

 

La troisième méthode pour exploser votre rendement locatif

Elle est loin d’être la plus évidente mais elle existe. Il s’agit d’identifier un bien divisible. Par exemple un grand appartement de 100 m² que vous divisez en 3 appartements de 30 m². La “profitabilité” sera meilleure. Ce n’est pas un hasard si, pendant des années, les investisseurs ne juraient que par les studios et les F1 : ramenée au mètre carré, la rentabilité est plus importante. De plus, les petites surfaces se prêtent particulièrement bien à la location meublée – niche fiscale par excellence dans le domaine immobilier.

Mais, il y a deux choses dont vous devrez tenir compte dans ce cas-là.

La première est évidemment d’obtenir une autorisation de division. Et là ce n’est pas forcément le plus simple : autorisation préalable à consentir par la copropriété, déclaration de travaux ou demande de permis de construire, modification du règlement de copropriété (puisque de nouveaux lots vont être créés), intervention d’un géomètre pour certifier les mesures. Un vrai parcours d’obstacles.

La seconde est que le fisc ne reconnaîtra pas vos travaux comme éligibles. Le fisc considère alors qu’il s’agit de dépenses d’amélioration donc non déductibles des revenus fonciers.

 

La quatrième méthode pour exploser votre rendement locatif

mouton intello

Elle est assez simple à résumer : sortez des sentiers battus ! Prenons un seul exemple : tout le monde vous dit que, s’il n’y a qu’un critère à retenir en matière immobilière, c’est celui de l’emplacement. L’emplacement c’est la Graal de la pierre. Les gens n’ont que ce mot-là à la bouche. OK mais à quel prix ? Et surtout, pour quel rendement locatif ? En gros, si vous n’investissez pas dans le centre d’une ville de 500 000 habitants, c’est mort !

Hé bien, je dis « halte au sketch ! » C’est bien beau l’emplacement mais cela ne vous enrichit pas.

Il y a des lieux moins excitants à première vue mais qui ont l’avantage d’offrir des rentabilités beaucoup, beaucoup plus élevées que Paris intra-muros.

Je sais ce que vous allez me dire : « Houlà ! Mais il y a un risque important de vacances locatives ». C’est vrai que l’on nous serine à longueur de temps que si le rendement locatif est élevé, il y a forcément plus de risques. Encore une fois, je dis « STOP ! » Si vous connaissez votre secteur et que vous l’avez bien étudié (dynamismes démographique, économique, locatif…) le risque n’est pas plus grand qu’en centre-ville. Et souvent, la mise est beaucoup moins importante. Mais j’aurai l’occasion de vous reparler de tout cela car il y a beaucoup à écrire sur le sujet.

Retenez juste cet élément de base : ne faites rien comme les autres. Si vous voulez des résultats extra-ordinaires, n’investissez pas comme M. Tout le Monde. Je sais que c’est plus rassurant de suivre la masse (çà s’appelle le panurgisme – et là-dessus aussi il y a beaucoup à dire) mais ce n’est pas comme çà que vous allez vous procurer des rentabilités décoiffantes.

Créez vos propres opportunités
Créez vos propres opportunités

Evidemment, il reste le cas où le rendement locatif est déjà établi : 10 % ou plus. Si vous tombez sur ce genre de dossier, tant mieux pour vous. Mais, vous verrez que ce ne sera pas tous les jours.

Dans ce cas, je vous invite à être hyper réactif mais surtout hyper vigilant ! Il y a peut être un piège : un peu de paranoïa peut parfois vous éviter d’engloutir des petites fortunes. Encore une fois, vérifiez le calcul de rentabilité. S’il est juste, prenez contact et voyez déjà par téléphone s’il n’y a pas un truc qui cloche (genre décharge à proximité, passage d’une ligne ferroviaire, appartements – taudis ou clapiers à lapins…). Vérifiez également que vous vous situez dans un secteur où la demande locative existe : prenez attache avec les agences locales et / ou les études notariales, faites un test par une annonce fictive… Et, lors de la visite, soyez attentif à tout et n’hésitez pas à aller interroger le voisinage.

Tout cela ressemble un peu à une enquête policière me direz-vous. Eh bien, tant pis, si c’est le prix de la tranquillité d’esprit.

Ces quatre méthodes devraient vous ouvrir des pistes pour vous créer un joli complément de revenu. Quoiqu’il en soit, n’écoutez pas trop les professionnels du secteur qui vous regarderont avec des yeux ronds quand vous leur direz « c’est 10 % ou rien ». Je me souviens encore d’une conseillère en transaction d’une grande franchise me disant « laissez-moi vous expliquer, ce que vous cherchez est tout simplement U-TO-PI-QUE ! »

C’est sûr, mais on ne fait pas le même « métier » : les agents immobiliers doivent vendre pour manger, et ce à n’importe quel prix. L’investisseur n’a pas à se stresser pour manger (enfin, espérons-le). Il n’est pas pressé, il s’est fixé un cap et s’y tient. Son objectif c’est le rendement locatif.

Paul

13 Comments

    Paul
  • Quand on fait de la location pour étudiant par exemple on peut tout à fait s’éloigner du centre ville et se rapprocher des écoles, quoique même proche des transports en commun on peut louer assez facilement sans se ruiner à l’achat.

  • Paul
  • Bonjour,
    «
    La seconde est que le fisc ne reconnaîtra pas vos travaux comme éligibles (cf. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP). Le fisc considère alors qu’il s’agit de dépenses d’amélioration donc non déductibles des revenus fonciers.
    »

    Inexact ! Comme le stipule l’article 31 du CGI (le I1b) les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation sont déductible du revenu foncier brut.
    La division peut être soit des travaux de construction/reconstruction (et non déductibles) si leur importance leur confère le caractère de construction/reconstruction soit des travaux d’amélioration (donc déductibles dans le cadre de locaux d’habitation) comme l’a stipulé le Conseil d’Etat le 28 février 1983…

      Paul
    • Bonjour Didier-Fabrice et merci pour ton éclairage même si je maintiens que ces travaux de division sont considérées comme non déductibles des revenus fonciers (effectivement des travaux de reconstruction). Je t’invite à prendre connaissance de l’arrêt n° 11405 du Conseil d’Etat du 28 mai 1980.
      De plus, pour en avoir discuté avec des experts comptables et surtout des inspecteurs des impôts, je déconseille FORTEMENT de s’amuser à essayer de passer entre les gouttes en jouant sur les textes et leur interprétation.
      N’oublions pas une chose : les caisses de l’Etat sont vides et le fisc est missionné pour les remplir !
      Après, libre à chacun de tenter sa chance… Mais ce sera sans moi !

        Paul
      • Exact dans le cadre des revenus fonciers. Si en revanche vous louez en location meublée, les dépenses liées à la division peuvent être amorties.

  • Paul
  • Excellent l’indicateur ITI, il recoupe les impressions “non chiffrées” que j’avais, à savoir qu’hors Paris, les villes de Lyon et Nantes restent très dynamiques, sûrement l’effet “grande ville assez riche et à 2h max en TGV de Paris, donc les employés du tertiaire parisien y émigrent”.
    Sur le fond, je suis d’accord à 100%, viser moins de 10% de rentabilité brute, ça ne sert à rien, autant investir en bourse sinon, rien qu’avec les 3% de dividendes ça rapportera autant que l’immobilier parisien de location.

    Il y a des quartiers qui mutent complètement en 10-20 ans. Je pense à Euralille ou à l’Ile de Nantes. Celui qui a investi avant la hausse a fait une affaire en or. Ces quartiers en centre ville sont cependant de moins en moins courants : les gares TGV sont arrivées presque partout, et les moindres espaces des centres ont été exploités. Il reste quelques bonnes affaires, mais, à mon humble avis, les nouveaux bon plans locatifs se trouvent dans les premiers lotissements des années 70. Ils ont moyennement vieilli, sont mal isolés, mais, ils ont de plus grand terrains, désormais divisibles, et ils attirent toujours les familles avec enfants. Leurs propriétaires baby boomers achètent des appartements de centre ville en masse.. et du coup, ces quartiers “pas à la mode” renferment de vraies pépites. Un coup de décoration type Plaza et hop c’est loué, sans compter la possibilité de diviser…

      Paul
    • Bien d’accord avec toi !
      Perso, j’aime beaucoup le Pays Basque où l’immobilier est très élevé (sur la côte en tout cas). Sauf Bayonne qui pour moi constitue une anomalie du marché d’autant plus si la ligne LGV se construit. Mais bon, c’est un peu loin de chez moi pour investir…

  • Paul
  • Pour la division,n’oubliez pas la demande de la mairie pour la création de parking ou le paiement d’une taxe parking.

  • Paul
  • Bonjour,
    Je suis parti pour diviser en 2 un appartement de 40m2 pour en faire 2 studios à louer.
    Coté eau, élect, telecom, c’est en bonne voie, je pense avoir trouvé le chemin pour arriver au bout.
    Par contre, coté copro, j’ai eu des échos comme quoi elle ne pouvait pas refuser cette division, que tout le monde pouvait faire ce qu’il voulait de ses lots. Et qu’il suffisait de l’informer une fois la séparation faite. Qu’en est-il ? (je précise, je laisse la porte palière actu, et ajoute un petit sas d’entrée avec les 2 portes des studios derrière).

    Et coté taxe foncière, comment ça se passe ?

      Paul
    • Bonjour Manu,
      tout dépend de ce qui est écrit dans le règlement de copro : si rien n’est prévu, vous pouvez faire la division sans autorisation. Jetez un oeil à cet article
      Pour la taxe foncière, elle risque d’augmenter car les impôts jugeront que la valeur locative a augmenté…
      Et sinon la colocation ne serait pas possible ?

        Paul
      • Merci pour ce retour rapide.
        Le règlement de copro date de 1950 environ, et je n’ai rien lu concernant la division de lots.

        Pour la taxe foncière, comment ils seront au courant qu’il y a eu une modification vu que pas de demande de travaux (puisque tout se passe à l’intérieur de l’appartement) ?

        Et coté colocation, c’est plus compliqué à gérer quand il y en a un seul qui part.

          Paul
        • Ben la TF c’est du déclaratif… Après il faut voir comment vous réglez la question de la taxe d’habitation. Vous pouvez juste la diviser par deux mais chacun de vos locataires n’aura pas sa taxe d’habitation.

            Paul
          • Donc si je résume ce que je comprend :
            Déclaration auprès de la copro,
            => entraînant une modification des lots, répartition des charges et déclaration foncière,
            => entraînant une revalorisation de la taxe foncière (ou création de 2 taxes foncières ?)
            => entraînant une création de 2 taxes d’habitation
            ==> entraînant une taxe parking ?

          • Paul
          • Oui c’est le cheminement global si la division n’est pas exclue par le règlement de copropriété.
            Après, le plus simple est de sonder le syndic de copropriété.

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