Taxe foncière locataire / propriétaire : qui doit payer la taxe foncière ?

Période délicate que celle du début d’automne. Entre rentrée des classes, jours qui raccourcissent et feuilles qui tombent. La déprime nous guetterait presque.

A l’inverse, les impôts sortent de leur torpeur estival 🙂 . Les taxes foncières fleurissent dans les boîtes à lettre et, si vous êtes multi investisseur, vous devez passer à la caisse. Aïe !

Car il faut bien l’admettre : c’est de plus en plus douloureux. La taxe foncière a augmenté en moyenne de 15 % entre 2012 et 2017. Et carrément de 30 % ces 10 dernières années.

Soyons clair : le mouvement ne s’inversera pas. Surtout avec la disparition annoncée de la taxe d’habitation et la réaction des collectivités locales qui vont devoir se refaire une santé financière. Comment ? Je vous laisse deviner… Cela fait un moment par exemple que l’on entend parler de la révision des valeurs cadastrales, prélude à une énième augmentation de la taxe foncière.

Mais, pas le choix : il faut payer.

Enfin, pas le choix… Si peut-être finalement ! Pourquoi ne pas faire payer le locataire ?

Rappel sur la taxe foncière

La taxe foncière fait partie des impôts locaux (au même titre que la future ex-taxe d’habitation).

La taxe foncière peut porter sur des propriétés bâties ou des propriétés non bâties (terrain, forêt).

Elle est due par le propriétaire du bien au 1^er janvier de l’année.

La taxe foncière est prélevée au bénéfice des collectivités territoriales (communes, intercommunalités, départements…). Un bon résumé du mille feuille administratif français en somme 🙂 .

Comment est calculée la taxe foncière ?

Alors là nous entrons quasiment dans la 4ème dimension. Je vais essayer de faire simple mais préparez un aspirine quand même.

1. Base de calcul

La taxe foncière est calculée en fonction de la valeur locative du bien. Qu’est ce que cette valeur locative ? Il s’agit du loyer théorique que vous êtes censé pouvoir tiré de ce bien. La valeur locative est déterminée par une commission communale ou départementale en fonction des déclarations faites par le propriétaire.

Vous avez bien lu « en fonction des déclarations des propriétaires ». Ce qui explique qu’un voisin qui dispose d’une bâtisse encore plus belle que la vôtre avec 100 m² habitables supplémentaires paie moins… s’il n’a pas tout déclaré.

2. Abattements et revenu cadastral

Ces abattements viennent réduire la valeur locative du bien.

La valeur locative évoqué plus haut fait l’objet d’un abattement de 50 % pour la taxe foncière sur les propriétés bâties et de 20 % pour la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Vous obtenez alors le revenu cadastral qui sert de base à l’imposition.

3. Taux d’imposition

Chaque collectivité (commune, intercommunalité, département) va alors appliquer un taux d’imposition.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) va également s’appliquer à un taux différent suivant les intercommunalités.

Vous êtes toujours là ?

A présent revenons à la question de départ : le locataire doit-il payer la taxe foncière ?

Principe : le locataire ne paie pas la taxe foncière

La taxe foncière doit être payée par le propriétaire, qu’il soit occupant du bien ou bailleur. Voilà pour la règle. Simple et claire.

Mais peut-on demander au locataire de payer une partie de cette taxe foncière ?

La chose est tentante… et parfaitement possible.

Quote part de la taxe foncière à régler par le locataire

Tout d’abord, vous êtes parfaitement en droit de demander au locataire de payer une quote part de la taxe foncière. En l’occurrence, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est à payer par votre locataire. Ce qui est, somme toute, logique puisque ce sont ses ordures qui font l’objet d’un ramassage.

Cette partie de la taxe foncière représente facilement 15 % du montant total. Loin d’être négligeable…

Vous avez ici deux options :

– soit vous réclamez la quote part de la taxe foncière à votre locataire au mois d’octobre une fois que vous avez reçu le détail des sommes à payer, dont la fameuse TEOM.

– soit vous convenez avec lui dès la signature du bail d’intégrer le coût de la TEOM au loyer versé chaque mois ou plutôt aux charges. Vous faites ensuite une régularisation en fin d’année avec les autres charges. Personnellement, j’ai plusieurs locataires qui préfèrent ce système de mensualisation car il est plus indolore.

Quid de la taxe foncière locataire avec un bail professionnel ?

Il est possible et même courant que le locataire d’un bail professionnel ou commercial règle la totalité de la taxe foncière. Cela explique notamment pourquoi certains propriétaires ne jurent que par les commerces ou les bureaux. Leur cashflow n’est pas grevé par cette taxe.

Par conséquent, si vous envisagez de vous intéresser à ce type de biens, ayez le réflexe de vérifier que cette mention existe dans le bail en cours ou de faire insérer cette clause dans un nouveau bail.

Une autre option moins connue

Il y a de petits filous parmi les investisseurs. Vous le savez sans doute  😆 .

Ainsi, j’ai eu l’occasion à plusieurs reprises de visiter de grands appartements loués en colocation. Les propriétaires précisaient dans le bail que le bien était loué avec un forfait de charges.

Forfait de charges ? Vous vous demandez peut-être ce que cela signifie.

1. Le forfait de charges

Quand vous louez un bien, la plupart du temps vous demandez à votre locataire de régler un loyer + des charges (tels que l’électricité des communs, l’eau froide, l’entretien des parties communes…). Ces charges font l’objet d’une régularisation une fois par an. Vous confrontez alors ce que le locataire a payé avec le relevé de charges envoyé par le syndic. Si votre locataire vous a versé trop de charges vous devez lui rembourser la différence. A l’inverse, il se peut qu’il vous doive encore de l’argent (ce qui est plus rare).

Voilà pour le système le plus répandu.

Le second système est le forfait de charges. Ici c’est plus simple : vous convenez d’un montant de charges à régler tous les mois par le locataire et ne revenez plus dessus.

Pour rappel, vous pouvez en principe intégrer dans ce forfait les charges de copropriété (part locataire), la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’électricité, l’eau, Internet et le chauffage (je ne parle pas de la taxe d’habitation puisque sa disparition est programmée).

2. Quel est l’intérêt du forfait de charges ?

Le forfait de charges a un gros avantage : vous n’avez pas à opérer de régularisation de charges en fin d’année. Bénéfique donc en terme de gestion.

Mais aussi (et surtout) bénéfique pour le bailleur car si vous surestimez ces charges, c’est tout bénéf. En revanche, c’est à double tranchant : si vous les avez sous-estimées, vous en êtes de votre poche.

Pour revenir à ces propriétaires de colocation, j’ai constaté à de multiples reprises qu’ils « gonflent » artificiellement les charges.

Comme la plupart du temps les colocataires ne demandent pas de justificatifs des charges réellement payées, certains propriétaires en profitent pour leur faire payer l’intégralité des charges de copropriété ainsi qu’une partie voire la totalité de la taxe foncière – sans jamais en parler bien entendu. Par exemple, au lieu de demander 50 € de charges à 4 colocataires, ils en demandent 80 €.

Cette solution est moins connue. Est-elle légale ? On peut légitimement se poser la question.

Au final

Vous voilà donc mieux armés pour savoir ce que vous pouvez réclamer à votre locataire concernant le paiement de la taxe foncière. A présent, vous n’avez plus d’excuses  😉 .

Autrement il semble qu’il soit possible d’être exonéré de taxe foncière. Pincez-moi je rêve : être exonéré de taxe foncière en France ? Je vous le précise tout de suite : ces exonérations sont strictement encadrées par la réglementation. Je mène actuellement une petite expérience personnelle sur le sujet.

Je vous en reparlerai dès que les résultats seront tombés !

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