Alerte ! Les prix remontent !!!

Il paraît que les prix de l’immobilier en France repartent à la hausse. Voici un article qui évoque la chose : les prix remontent !

Le mois d’août 2015 aurait été le mois du « retournement » ou de « l’inversion de la courbe » du chômage euh des prix de l’immobilier pardon.

Il s’agirait même d’un « mouvement haussier relativement dynamique » (sic) causé par une sorte de mouvement de panique des acheteurs qui, voyant les taux d’emprunt remonter, se seraient précipités à l’achat… Constatant cette panique, les vendeurs en auraient profiter pour faire remonter le prix de leurs biens ou, tout du moins, pour ne plus céder trop de terrain dans les négociations. Tout cela en quelques semaines (juin, juillet, août).

On apprend enfin que cette remontée des prix ne freinera pas le marché « résolument engagé sur la voie de la reprise » (sic encore).

Tout cela est-il bien sérieux ? Je me le demande…

Je ne partage pas du tout cette analyse et m’en vais vous expliquer pourquoi.

Les prix de l’immobilier en France sont toujours décorrélés des salaires

De 2000 à 2010, les prix de l’immobilier en France ont été multipliés par 2, pendant que les salaires augmentait de 10 à 15 % (source : INSEE). Forcément, cela a créé une déconnexion largement commentée par ailleurs.

De 2010 à 2015, où l’immobilier s’est « tassé », je n’ai pas du tout l’impression qu’il y ait eu une séquence de rattrapage desdits salaires. Même si certains analystes estiment que, avec un rythme de baisse continue de 2 % par an, les ménages français finiront par retrouver une capacité d’achat immobilière identique à celle de 1998 – juste avant l’emballement des prix. Ce rattrapage est programmé pour 2018 selon lesdits analystes.

Or, pour acheter un bien immobilier, il faut être solvable non ? Enfin, c’est ce que demandent les banques il me semble. Seulement…

Les banques n’ouvriront pas les vannes du crédit éternellement

Certes les taux d’intérêt historiquement bas favorisent l’accession à la propriété. Cette situation est notamment liée à la baisse des taux d’emprunt d’Etat, référence des banques pour déterminer leurs propres taux.  Mais on peut se demander dans quelle mesure tout cela n’est pas lié à une décision exceptionnelle : le rachat massif de dette par la BCE (quantitative easing). On parle tout de même de 1 000 milliards d’euros. Attention car cette politique accommodante doit cesser en septembre 2016. Il se pourrait alors que cela fasse « pshit… ».

Dans ce contexte, le niveau des taux actuels semble artificiel. Tout comme a été artificielle la méthode des banques pour « solvabiliser » les ménages dans les années 2000 (prêt à taux variable, allongement de la durée des crédits …).

C’est l’heure du papy-boom !

La génération dorée qui est née dans les années 50 se sépare progressivement de ses biens immobiliers. Certains pour aller vivre une retraite au soleil où les attend aussi une fiscalité plus digeste. Tant mieux pour eux, sincèrement, à leur place je ferais exactement la même chose. Mais, cela amène un afflux de logement sur le marché.

De facto, il se trouve de plus en plus de vendeurs sur le marché face à un nombre réduit d’acquéreurs. Ce qui créé un déséquilibre et fait pencher les prix dans le sens d’une baisse. C’est la fameuse loi de l’offre et de la demande. Vous connaissez la phrase « ce qui est rare est cher ». On peut en déduire, a contrario, que ce qui est abondant créé une perte de valeur.

A titre d’exemple, sur les derniers biens que nous avons acheté, deux l’ont été auprès de personnes âgées de plus de 70 ans, le troisième faisait l’objet d’une succession…

L’économie est une histoire de cycles

C’est bien connu : l’économie suit des phases ascendantes et descendantes. Or l’immobilier est un marché économique comme un autre, même si c’est le genre de phrases qui peut faire hurler certains.

Or, les prix de l’immobilier ont baissé de manière continue depuis 2011 – 2012. Je suis d’accord pour dire qu’on assiste, depuis cet été, à un rebond du marché. Mais un rebond n’est pas forcément une reprise pérenne.

Pour ceux qui préfèrent des données brutes, voici celles fournies par les notaires :

Pour rappel, les statistiques des notaires sont considérées comme les plus fiables puisqu’elles se fondent sur les actes définitifs de vente et non seulement sur les compromis. Alors, évidemment, elles sont toujours « en décalage » (celles présentées ici font état des transactions au 1er trimestre 2015) mais elles sont fidèles à la réalité.

Mon pronostic

Pour toutes ces raisons, je maintiens mon « pronostic » : les prix de l’immobilier en France vont continuer à s’éroder lentement. Je ne crois pas du tout à un éclatement de la bulle et à une sorte de « fin du monde immobilière » proclamée ici ou là par certains. En bourse, on dirait de moi que je suis un « VADiste » : je spéculerais sur une baisse des cours.

Ce qui, soi dit en passant, ne m’arrange pas particulièrement : nous sommes tout de même multi-propriétaires avec ma compagne (et la banque;)) !

Alors, ne suis-je pas un peu schizo ? Vu mon analyse, il vaudrait mieux attendre la fin de ce « tassement » puis acheter au plus bas allez-vous me dire !

Eh bien non parce que le temps, c’est de l’argent. Dans ma boule de cristal, je ne vois pas quand cette érosion va prendre fin. D’ici là, je préfère acheter (avec des taux bas) et rembourser (avec les loyers, donc sans douleur).

N’oubliez pas une chose non plus : personne ne sait quand prendra fin la baisse, aussi les marges de négociation sont devenues très intéressantes.

Bref, pour revenir à l’article dont je parlais au début, la question à se poser est la suivante : info ou intox ? Opération d’influence ou analyse objective du marché ?

Le message subliminal délivré aux acquéreurs ressemble quand même un peu à celui-là : achetez maintenant, allez-y ! Après il sera trop tard, on vous aura prévenu et il ne faudra pas vous plaindre !!!

Bon. Je dis : du calme, gardez les idées claires et le regard porté vers vos objectifs, une bonne stratégie en main. Et surtout, méfiez-vous des lobbies : vous savez ces « professionnels de la profession » qui vous pressent toujours d’acheter, avec tout un tas d’arguments à la clé.

Voilà pour ma petite séance de voyance personnelle ! Je sens que c’est le début d’une nouvelle carrière !