Avez-vous un plan d’investissement ?

Après avoir évoqué dans mon dernier article la nécessité de déterminer clairement ses  objectifs, je vous propose de tracer les grandes lignes de ce que peut être un plan d’investissement.

S’il est évidemment propre à chacun, il est possible de répertorier des points communs qui permettront de vous guider.

Admettons (au hasard !) que votre objectif soit de quitter votre emploi pour vivre de vos revenus passifs.

passive income
Les fameux revenus passifs

Un revenu passif peut se définir comme un revenu ne nécessitant pas (ou peu) d’efforts de votre part. Même si vous ne faites rien, même si vous êtes à l’autre bout de la planète, un revenu passif continue à s’accumuler, de manière automatique et ce H24, 365 jours par an.

Pour caricaturer, c’est un peu le revenu du fainéant !

Accessoirement, vous êtes votre propre patron avec un ou des revenus passifs. Bref, seul maître de votre destin !

  • Question 1 : quel montant de revenus passif pour bien vivre ?

La question que vous devez vous poser est la suivante :à partir de quel montant mensuel de revenus passifs pourrai-je considérer mon but comme atteint ?

Exprimons la chose autrement : à partir de quel niveau de revenus (passifs) pourrai-je vivre correctement ?

A titre personnel, une fois propriétaire de sa résidence principale, je pense que pour bien vivre, un revenu mensuel de 4 000 euros est tout à fait raisonnable.

Certains diront que ce n’est pas assez, d’autres que c’est beaucoup trop, à chacun de se faire sa propre idée. Encore une fois, tout dépend de la composition du ménage, de votre train de vie, des habitudes de consommation…

financial freedom passive income

De mon côté, je me suis dit plusieurs choses :

– nous souhaitons garder nos loisirs et surtout pouvoir voyager plus loin et plus régulièrement.

– nous souhaitons pouvoir financer les éventuelles études supérieures de nos enfants.

– nous devons pouvoir faire face à une tuile et aux éventuelles vacances locatives, réparations coûteuses …

  • Question 2 : comment accéder à mon but ?

Plusieurs options s’offrent à vous :

– l’épargne classique : livret A, LDD, PEL, assurance-vie. Nous avons un peu de ce type d’épargne mais quand je me suis intéressé au rendement, là je me suis dit « aïe, dans 30 ans, on trimera encore ! » Malgré l’insistance de ma banquière, j’ai fait une croix là-dessus. Encore une fois, nous conservons un peu de ce type d’épargne, que j’appelle de l’épargne disponible (on peut la mobiliser à tout moment sans perte d’avantage fiscal ou autre pénalité). Elle est nécessaire pour tout investisseur et j’aurai l’occasion d’en reparler plus tard.

– la bourse : je m’y suis également intéressé mais c’est un monde très complexe et pour moi assez ennuyeux (trop abstrait). Alors, c’est vrai que le CAC 40 a multiplié par 4,5 en moins de 30 ans ans, mais il faut aimer les montagnes russes.

la bourse

– monter son entreprise : il semble que ce soit le moyen le plus efficace et le plus rapide pour accéder à la richesse, si vous êtes prêts à y sacrifier plusieurs années de votre vie – y compris de votre vie privée.

– l’immobilier : c’est vrai que nombre d’experts ont prédit l’éclatement de la bulle immobilière… mais nous l’attendons encore. Il semble que l’on se dirige plutôt vers une baisse régulière des prix de l’immobilier en France, ce que l’on appelle un « atterrissage en douceur ».

Aussi, et comme je vous l’ai promis, c’est ce vecteur sur lequel nous allons nous concentrer pour tracer notre plan d’investissement.

pourcentage euro maison

Dans l’immobilier, il y a deux grandes façons de s’enrichir :

– faire de l’achat-revente et réaliser une plus-value.

Les années 2000 ont été l’âge d’or pour faire de l’achat-revente, les prix de l’immobilier ayant été multipliés par deux en 10 ans ! Voici une petite vidéo sur le sujet…

L’achat-revente est une opération réalisée sur une période courte qui vous enrichit vite. N’oubliez pas que vous serez taxés à hauteur de 36.2 % de la plus-value : cela peut calmer certaines ardeurs…

N’oubliez pas non plus que vous ne pouvez pas réaliser plus de deux opérations de ce type chaque année, sinon l’administration fiscale risque de vous tomber dessus et de vous requalifier comme marchand de biens. La fiscalité qui s’appliquera alors relèvera des bénéfices industriels et commerciaux.

– investir dans l’immobilier locatif. Il s’agit davantage du placement en « bon père de famille », celui qui vous enrichit sur la durée. Idéalement, il faut rester propriétaire pendant 15, 20 ans voire davantage.

Le critère essentiel à retenir est de faire jouer ce que l’on appelle l’effet de levier : vous faites financer l’acquisition du bien par un prêt, les mensualités sont couvertes par le loyer versé. C’est une opération qui certes vous endette mais qui, dans le même temps, vous permet de constituer un patrimoine sans sortir un sou de votre poche.

Bon, l'effet de levier c'est presque çà !
Bon, l’effet de levier c’est presque çà !
  • Le plan d’investissement que je vous propose

C’est tout simplement de panacher les deux techniques : acheter des biens à fort rendement locatif (je vous dirai prochainement ce que j’entends par là) ou à fort potentiel de plus-value pour faire de l’achat-revente.

Les plus-values dégagées par ces achats-reventes permettent d’amorcer la pompe, de constituer votre épargne de précaution si vous n’en avez pas et de gagner en crédibilité auprès de votre banque.

Les plus-values peuvent aussi vous permettre de vous désendetter. En effet, quand on va voir une banque pour un prêt immobilier, un critère majeur est l’endettement : les fameux 33 % d’endettement par rapport aux revenus, même si cette variable est ajustable une fois que vous avez fait vos preuves.

On rachète donc ses crédits en cours pour se désendetter.

Les plus-values peuvent également permettre de se recréer un apport pour un nouveau projet.

Parallèlement, vous constituez un patrimoine qui crée des revenus passifs (loyers).

Il s’agit donc d’un double cheminement :

1 / investissement locatif  qui s’autofinance voire qui dégage du cash.

2/ achat – revente qui dégage de la plus-value afin de rembourser de façon anticipée les investissements locatifs.

Le cercle est vertueux : une fois désendettés, vous pouvez repartir sur un cycle investissement locatif autofinancé + achat revente et ainsi de suite.

escalier en forme de cercle vertueux

Alors oui, les plus impatients vont me dire qu’ils veulent s’enrichir non pas dans 15 ou 20 ans, mais tout de suite. De la même manière, ils veulent en profiter maintenant, pas dans 20 ans.

Eh bien, j’ai une bonne nouvelle pour ces personnes (dont je fais partie). Si vous suivez mes conseils, vous allez vous enrichir beaucoup plus vite que prévu.

Pour vous donner une idée, nous avons initié notre plan d’investissement il y a trois ans. Après une phase pour amorcer notre stratégie et un peu de consolidation, nos opérations réalisés cette année nous permettent de faire entrer entre 300 et 400 euros par mois (nets d’impôts). Actuellement, j’arrive à épargner 50 % de mon salaire !!! Là où en général le commun des mortels peine à épargner 10 ou 15 % !

Et ce n’est qu’un début, je pense que les choses vont aller en s’accélérant et en s’accroissant. Comme un effet boule de neige.

Paul

8 Comments

    Paul
  • vite la suite. J’ai besoin de conseils. J’ai beaucoup apprécié votre cadeau de bienvenu. Je avais absolument pas pensé à ce point
    Je suis sur le point d’acquérir 2 maisons déjà loué (790 euro/mois) au prix de 70000 euro. De plus, ce qui me fait franchir le pas, malgré que ces biens soient loin de chez moi, c’est que le propriétaire actuel me les financent. Je n’emprunt pas aux banques, pas d’apport à part les frais de notaire et ni d’intérêts. rendement brut calculé 12.5%.
    Et le propriétaire à un autre bien à vendre (35000 euro, 400 m2 + grange de 150 m2) dans lequel il est possible de faire 4-5 appartements. Pour celui là je me pose encore des questions.

      Paul
    • Bonjour et merci pour ton commentaire.
      Effectivement, la question fiscale est souvent laissée de côté par les “vendeurs de rêve”. Le réveil peut être très douloureux !
      La rentabilité de ton projet paraît vraiment bonne. Une petite chose à vérifier malgré tout : que le bien soit dans un secteur “louable”. Je vois qu’il y a déjà des locataires en place, ce qui est très bien car l’argent va tout de suite rentrer, mais cela vaut quand même la peine de vérifier que tu pourras relouer sans difficulté. Une prise de contact avec les agences locales et études notariales te donnera une première idée.
      Concernant le 2ème bien, était-ce déjà une habitation ? Si c’est le cas, tu pourras engager des travaux et défiscaliser. Si ce n’est qu’une grange, en principe, tu ne pourras déduire tes travaux de tes revenus fonciers car il s’agit d’une transformation au sens fiscal.
      Est-ce ton 1er achat ?

        Paul
      • Oui c’est mon 1er achat. Et oui c’est déjà une maison d’habitation.

          Paul
        • OK.
          Quand on débute, je ne conseille pas de multiplier les investissements ou de s’endetter trop lourdement : il faut se faire les dents !
          Peut-être auras-tu déjà des travaux à réaliser dans les deux maisons déjà louées : électricité à remettre aux normes, menuiseries ou autres.
          Evidemment, faire jouer l’effet de levier également sur les travaux. Le mieux est de les faire financer par la banque, vu le rendement qui est fort.

  • Paul
  • Bonjour,

    C’est un très bon résumé des possibilités de revenus passifs actuels.
    Et c’est sûr que l’investissement locatif avec une plus-value en sortie semble le plus accessible. Beaucoup de travail, mais plus concret à appréhender que “les montagnes russes du CAC”.

    Attention simplement aux achats-reventes en tant que particulier. Vous parlez de 2 opérations par an. Cela n’est pas écrit dans la loi française et dépend totalement de l’interprétation de l’administration fiscale. Je suis gérant d’une société de marchand de biens et je vous assure qu’à la première opération d’achat revente en nom propre, ils sauront me trouver! 😉

    Pour caractériser l’activité de marchand de biens, deux conditions doivent donc être remplies :
    – La notion d’habitude ;
    – L’intention spéculative…

    Tout cela reste très flou. Je vous suis donc complètement pour la stratégie d’investissements locatifs à forts potentiels à la revente.

    A bientôt.

      Paul
    • Bonjour Jean,
      effectivement 2 achats reventes par an, c’est la pratique mais celle-ci varie d’un inspecteur des impôts à l’autre et/ou d’une région à l’autre. De plus, votre profession attirera forcément l’attention : l’opération est-elle réalisée à titre professionnel ou à titre personnel ? C’est sans doute la question que se posera le fisc…

  • Paul
  • Coucou,
    Après avoir bien étudié le marché immobilier, j’ai décidé de me procurer une résidence secondaire que je compte louer par la suite. Penses-tu que ce genre de placement est rentable ?
    Ciao

      Paul
    • Bonjour Abel,
      la résidence secondaire ce n’est pas le top pour investir puisque tu occupes le bien une partie de l’année sans pouvoir le louer.
      Après, chaque cas est particulier. Si tu dégotes une super affaire en bord de mer ou aux pieds des pistes de ski et que tu laisses en location pendant les vacances scolaires, pourquoi pas ?

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