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Coût de gestion locative : mon comparatif

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coût de gestion locative

Les agents immobiliers sont des voleurs : il ne faut surtout pas leur confier votre bien immobilier à la location.

Quoi ? Tu veux t’occuper en direct de tes locataires et être sans arrêt dérangé, y compris le weekend, parce que les toilettes sont bouchées ? Tu ferais mieux de laisser ça à un professionnel.

Comme en beaucoup de sujets, il y a des positions tranchées au sujet de la gestion locative. La chose s’avère beaucoup plus nuancée dans les faits. Oui, le coût de gestion locative n’est pas anodin. Mais, est-ce le seul élément à prendre en compte ?

coût de gestion locative

Qu’entend-on précisément par gestion locative ?

La gestion locative concerne tous les actes liés à la location de votre bien immobilier.

Cela englobe la recherche des locataires (annonce, visite, rédaction du bail et des annexes, mise en place du paiement des loyers et d’une caution ou d’une garantie loyer impayé…), le suivi du paiement des loyers, la régularisation des charges, le suivi des travaux, la sortie des lieux mais également des choses parfois moins drôles comme la relation avec des mauvais payeurs…

Si vous souhaitez déléguer la gestion, vous devez signer un mandat de gestion locative. Avant cela, comparez les différentes offres en fonction des tarifs mais également des prestations incluses dans le mandat. Profitez en également pour regarder l’avis des clients sur Internet.

Coût de gestion locative : comparatif

Les agences traditionnelles

La moyenne des tarifs de gestion locative est de 7,5 % des loyers (charges comprises). Il faut y ajouter les frais de mise en location – souvent un mois de loyer. Ce qui fait grimper notre moyenne à 10 % des loyers. Non négligeable donc.

Prenons un exemple basique : votre logement vous rapporte 10 000 € par an loyer et charges comprises. Ce sont donc 1 000 € qui serviront à régler le coût de gestion locative.

Les honoraires de gestion pratiqués par les agences immobilières sont libres mais doivent être clairement affichés toute taxe comprise. Vous pouvez toujours tenter de négocier ces frais.

Les agences en ligne

Si des agences 2.0 sont apparues ces dernières années proposant des tarifs avantageux sur la transaction immobilière, rien d’aussi spectaculaire n’a été constaté au niveau des frais de gestion locative. Il existe bel et bien des sociétés qui proposent d’être votre gestionnaire immobilier en ligne mais les prestations sont moins importantes : elles ne vont pas rechercher les locataires par exemple. Leur coût est un moins important que les agences traditionnelles : entre 3 % et 4 %.

Frais de gestion locative des notaires

On dit souvent que les frais de gestion sont plus élevés chez les notaires. Personnellement, je n’en suis pas convaincu.

En revanche, en tant que professionnel du droit, leur gestion proprement dite est souvent très « carrée ». Si vous en avez l’occasion, il vous suffit de comparer un bail édité par une agence immobilière avec un bail notarié : le bail notarié est beaucoup plus détaillé… et épais 😛 .

Coût de gestion locative locative d’un huissier

frais de gestion locative

Mêmes observations ici que pour la partie notaire : les huissiers sont des officiers publics et ministériels. A ce titre, il dispose de compétences juridiques que n’auront pas forcément toutes les agences immobilières. Et ce pour un tarif identique.

Coût de gestion locative d’une location saisonnière

Difficile de répondre ici précisément car les tarifs sont extrêmement variables et dépendent surtout de l’étendue des prestations.

Sachez néanmoins que le coût de gestion locative peut grimper rapidement, ce qui n’est pas illogique vu l’énergie et le temps nécessaire à une bonne gestion de la location courte durée. Accueillir les visiteurs, leur remettre les clés, faire le ménage, s’occuper du linge tous les jours ou tous les deux jours… tout cela a un coût. Comptez entre 20 % et 25 % du montant des loyers. C’est d’ailleurs le défaut majeur de ce type de location selon moi. Trop chronophage, trop énergivore… et trop de charges en conciergerie privée.

De mon côté, je fais appel à un prestataire privé en micro entreprise qui s’occupe de l’entrée / sortie des locataires, du ménage et de la blanchisserie. Son tarif est le suivant :

– check in / check out : 9,50 € / 9,50 €

– ménage : 3,75 € / 10 m²

– lavage du linge (appartement 4 personnes) : 21 €

A noter que, en cas d’arrivée tardive (après 21h00) ou de sortie de bonne heure (avant 08h00), le prestataire facture 9,50 € supplémentaires. Vous pouvez facturer à vos clients ce type de prestation.

Je conserve de mon côté la gestion des annonces sur les plates formes de type Airbnb et le contact par email et / ou téléphone avec les locataires avant leur arrivée.

Sachant que je loue de grandes surfaces, cette sous-traitance n’est intéressante pour moi qu’à compter de deux nuits. Il faut donc faire vos calculs pour déterminer l’intérêt à passer en courte durée.

Tout savoir sur la gestion locative en ligne

Cette année, vous avez pu concrétiser un projet qui vous tenait à cœur : investir dans l’immobilier. Vous venez de faire l’acquisition d’un appartement, dans le but de le mettre en location et d’en obtenir un revenu chaque mois. Mais qui dit investissement locatif, dit gestion locative du bien acquis. Cette mission implique de prendre en charge toutes les tâches administratives inhérentes au logement, mais aussi la partie logistique :

  • La gestion du contrat de location ;
  • La recherche de locataires ;
  • L’encaissement des loyers et l’émission de leurs quittances ;
  • Les relances en cas d’impayés ;
  • L’entretien du logement ;
  • Les interventions de réparation et de remise en état du bien.

Toutes ces tâches nécessitent non seulement du temps, mais aussi des connaissances suffisantes pour pouvoir gérer tout l’administratif. C’est justement pour alléger les particuliers propriétaires qu’il existe des services de gestion locative. Certaines sociétés, comme Imodirect, proposent un service de gestion locative pour un forfait mensuel de moins de 40 €. Le groupe garantit un service de qualité, grâce à ses différentes équipes, chacune dédiée à une spécialité : la gestion des réparations, la partie comptable, la partie contractuelle, la recherche de locataires. Grâce à une collaboration avec une agence, vous n’aurez plus à gérer les étapes compliquées comme les relances d’impayées, puisque cette dernière possède non seulement les compétences, mais aussi les outils informatiques pour envoyer les relances, et suivre l’évolution du dossier avec efficacité.

La gestion locative possède également un autre avantage, qui est celui de vous accompagner sur le plan fiscal. Il n’est pas rare d’être un peu perdu lorsqu’il s’agit de déclarer son patrimoine immobilier au fisc ; l’agence de gestion locative peut vous assister dans cette démarche. Vous pourrez ainsi profiter plus sereinement de votre investissement.

Ne doit-on parler que d’argent ?

Si la donnée financière est importante, elle est incomplète. En effet, faire de la gestion locative c’est également du temps et de l’énergie. C’est encore plus vrai lorsque vous avez opté pour de la colocation ou de la location courte durée. On peut alors parler d’indice de tranquillité : quand vous êtes sans arrêt en train de changer de locataires, l’indice de tranquillité est faible. A l’inverse, si vous avez la chance d’avoir des locataires qui sont là depuis 5, 10 ans voire davantage et qui paient rubis sur l’ongle sans jamais poser problème, l’indice de tranquillité est excellent.

Personnellement, je gère moi-même mes biens car je préfère garder la main sur le choix de mes locataires. Lorsque vous confiez la gestion à un tiers, il sera moins regardant sur les futurs habitants, ce qui peut entraîner des soucis non seulement en terme de paiement mais également de dégradation du bien.

Or, selon moi, le choix du locataire est primordial pour le fameux indice de tranquillité.

Bien entendu, ce choix permet de préserver ma rentabilité et mon cashflow.

N’oubliez pas néanmoins que les frais de gestion locative sont déductibles des revenus fonciers.

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