6 méthodes pour négocier les frais d’agence immobilière

Décidément, vous ne doutez de rien !

Après avoir cherché à réduire les frais de notaire par tous moyens, vous voilà prêt à négocier les frais d’agence immobilière.

Evidemment, vous avez commencé par fouiner dans tous les sens pour identifier les vendeurs et traiter en direct avec eux. Mais, hélas, vous n’y êtes pas parvenus.

Pas grave, il existe encore l’option de baratiner un peu l’agent immobilier pour qu’il fournisse un effort.

Le raisonnement développé dans cet article prévaut autant si vous êtes vendeur qu’acheteur. Car il est utile de rappeler que lorsque vous confiez un mandat de vente à une agence immobilière, vous pouvez discuter les termes de ce mandat, notamment la partie commission.

Attention, nous n’évoquerons ici que les honoraires d’agence immobilière portant sur l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble. Il ne sera pas question de location.

Pourquoi négocier les frais d’agence immobilière ?

Ai-je vraiment besoin de répondre à cette question ?

La commission d’agence représente en moyenne 5 % du prix d’achat d’un bien immobilier.

Si vous payez un appartement 100 000 € nets vendeur, vous devrez donc y ajouter 5 000 € de commission d’agence immobilière.

Je le redis, 5 % est une moyenne. Ces honoraires varient en fait entre 3 % et 8% du prix d’achat. Presque du simple au triple.

Si on reprend mon exemple, vous pourriez donc régler seulement 3 000 €… ou 8 000 €.

5 000 € d’écart. Je ne sais pas vous, mais moi je préfère garder cette somme pour les travaux – ou pour me faire plaisir 🙂 .

Existe-t-il un barème des commissions d’agence immobilière ?

Vous devez savoir que les frais d’agence ne font pas l’objet d’une réglementation, ce qui explique leur versatilité.

Difficile donc d’établir un barème des commissions. Ce qui est à relever néanmoins c’est que plus le prix du bien à vendre est élevé plus les honoraires ont tendance à baisser en proportion. Ce sont des tarifs dits « dégressifs ». Par exemple, un bien vendu 100 000 € nets vendeurs fera l’objet d’une commission de 6 %, soit 6 000 €. Tandis que, un bien vendu 400 000 € fera l’objet d’une commission de seulement 4 %… soit 16 000 € quand même.

Au-delà de cette histoire de barème des commissions d’agence immobilière, le plus important est que les agences ont l’obligation d’afficher le montant de leur commission (arrêté du 10 janvier 2017). Et, comme vous allez le voir plus loin, c’est ici une information essentielle pour négocier les frais d’agence.

Une fois cela expliqué, il est temps de voir comment négocier les frais d’agence immobilière !

1. Négocier (encore et toujours)

Vous allez devoir vous reconvertir en « marchand de tapis ». A la longue, vous verrez, cela devient une seconde nature. Comme je le dis souvent, le premier pas vous coûte, les suivants vous rapportent !

Donc, négociez les frais d’agence immobilière. Quitte à « bluffer » un peu en expliquant que vous avez visité un autre bien qui vous intéresse. Et que c’est l’effort consenti par l’agent immobilier qui fera pencher la balance.

Si le vendeur a accepté de diminuer son prix, vous pouvez argumenter sur le fait qu’il fait un effort et que, pour parvenir à la vente, un geste sur les honoraires serait sans doute décisif. L’agent immobilier hésitera à rogner sur son salaire mais qui ne tente rien…

Si possible, essayez également de savoir quel type de mandat a été signé entre le vendeur et l’agent immobilier.

Si c’est un mandat exclusif, il sera difficile de négocier car l’agent immobilier dispose de l’exclusivité pour vendre le bien. Entendons-nous bien, cette exclusivité est limitée dans le temps (quelques semaines) mais vous prenez alors le risque qu’un acquéreur plus motivé achète avant vous.

A l’inverse, s’il s’agit d’un mandat simple, cela veut tout simplement dire que plusieurs agences sont en concurrence. Et là il y a danger pour votre agent immobilier ! S’il ne se montre pas un peu conciliant, le risque est que la vente soit réalisée par un de ses concurrents. Une excellente situation pour discuter le montant des honoraires d’agence.

2. Privilégiez les frais de négociation notaire

On n’y pense pas forcément quand on souhaite investir dans la pierre, mais les études notariales ne sont pas que des « chambres d’enregistrement ». Elles ont, pour la plupart, d’autres activités, telle que la transaction immobilière.

Or, traditionnellement, les frais de négociation notaire sont moins importants que dans les agences immobilières. Pourquoi ? Hé bien, comme je viens de le mentionner, la transaction immobilière n’est que l’une des facettes des métiers d’une étude notariale. Les frais fixes s’en ressentent puisqu’ils sont dilués au milieu des autres activités des études.

3. Les « nouveaux agents immobiliers »

Il s’agit ici des mandataires immobiliers. Pas de pub ici, vous les reconnaîtrez à leurs honoraires très peu élevés (3 % du prix de vente voire moins).

Négocier les frais d’agence immobilière de ce côté sera sans doute plus compliqué car ils sont déjà peu élevés (aux alentours de 3 %). Mais qui ne tente rien…

Ici, vous avez affaire à des agents qui n’ont pas de bureau – en fait ils travaillent à domicile. Du fait de l’absence de frais fixes (pas de loyer à payer), leur commission est beaucoup plus basse.

4. Et les commissions à forfait fixe ?

Il s’agit d’une des dernières tendances : des agences immobilières nouvelle génération qui prennent toujours le même forfait (aux alentours de 2 000 €).

Plus le prix du bien est important plus ce tarif au forfait est évidemment intéressant. Voici un exemple ici avec, en prime, un simulateur de prix.

Personnellement, je n’ai jamais testé leurs services. Mais tout ce qui tire les prix vers le bas me va bien 🙂 .

5. Optez pour les zones détendues

Pour rappel, ces zones désignent des endroits où l’offre de logement est supérieure à la demande. Autrement dit il y a plus de vendeurs que d’acheteurs.

La compétition devient alors plus féroce entre agences pour empocher une commission. Ce qui occasionne des rabais sur les frais d’agence.

Le même raisonnement prévaut en période de « vaches maigres » pour les agents immobiliers. Il y a alors si peu de vendeurs qu’ils sont prêts à fournir des efforts plus importants sur leurs honoraires pour conclure la vente.

6. Ma « botte secrète »

Voici la méthode que j’ai employé sur les deux derniers biens que j’ai acquis. Elle m’a permis de négocier les honoraires d’agence.

C’est très simple. Vous sondez l’agent immobilier pour savoir à quel prix le vendeur est prêt « à lâcher ». Admettons qu’il vous dise à 110 000 €. Vous répondez qu’il vous faut un peu de temps pour réfléchir. Puis, le lendemain vous expliquez que vous êtes prêt à acheter à 107 000 €.

S’il est normalement constitué, l’agent immobilier commence ici à sentir qu’il a toutes les chances de réaliser la vente. Peut-être va-t-il vous demander de faire un geste supplémentaire.

Vous savez quoi ? Faites ce geste. Remontez votre offre de 1 000 €. Déjà parce que cela prouve votre motivation. Ensuite, cela démontre que vous êtes ouvert vous aussi à la négociation. Il s’agit ici d’un des principes de base de toute transaction : ne fermez jamais complètement la porte à l’autre partie.

Vous voilà donc à 108 000 €. Dites alors négligemment à l’agent immobilier qu’on est vraiment tout prêt (sous entendu, la vente est « inratable »).

Là encore s’il est normalement constitué, il va de lui-même baisser sa commission pour que cela aboutisse. En effet, il va se dire que, si cela n’aboutit pas avec vous, il va falloir repartir sur un cycle de visites, de questions / réponses, de contre visite… etc. Et des biens il en a beaucoup d’autres à vendre.

C’est exactement ce qui s’est passé sur ma dernière opération. Le bien était affiché 165 000 € (dont 10 000 € de frais de transaction). Après quelques questions, l’agent immobilier m’a expliqué que les vendeurs seraient OK pour vendre à 160 000 FAI.

Alors, j’ai proposé 157 000 €. Il m’a rappelé quelques minutes plus tard en expliquant que, si je faisais un effort supplémentaire, la vente pouvait se conclure. Je suis monté 158 000 € et il m’a alors dit que lui aussi faisait un geste en baissant sa com’ de 2 000 €.

Personnellement, c’est une technique que je vais à présent utiliser systématiquement.

A l’issue de cet article, vous voilà donc avec plus d’un atout dans votre manche pour réduire les frais d’agence immobilière.

Oubliez les personnes qui vous disent que ces commissions sont impossibles à faire baisser. Que vous risquez de vexer l’agent immobilier ou je ne sais quoi d’autre. Car, après tout, c’est vous qui allez le payer non ?