Dans un pays à la population vieillissante, l’idée d’investir en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) semble loin d’être absurde. En 2030, 20 millions de Français auront plus de 60 ans !
De grandes compagnies ont bien compris qu’il s’agissait là d’un business florissant qui allait encore croître dans les années à venir. On peut penser à un groupe tel que Domitys par exemple. C’est ce qu’on appelle la Silver Economy.
Mais, en tant qu’investisseur particulier, est-ce intéressant pour vous ? Ce type de produit est souvent vendu (survendu ?) par des gestionnaires de patrimoine. Ils vous assurent qu’investir dans un EHPAD allie rentabilité et fiscalité attrayante. Mais doit-on leur faire confiance ?
Faisons le point ensemble.
Investissement en résidence senior : de quoi s’agit-il ?
Investir en EHPAD consiste à acheter une chambre ou un appartement meublé au sein d’un établissement spécialement conçu pour accueillir des personnes âgées. Cet établissement dispose d’équipements tels que restaurant, salle de télé, jardin… Certains vont même offrir des prestations de standing telles qu’une piscine, des cours de gymnastique, coiffeur…
Vous allez ensuite louer votre logement non pas directement à des locataires mais à un gestionnaire. Il s’agit la plupart du temps de contrat long terme (entre 9 et 12 ans).
Bail commercial
Vous allez signer un bail commercial avec l’exploitant. Particularité de bail : le gestionnaire s’engage à vous payer le même montant de loyer tous les mois quelque soit le taux de remplissage ou les fais engagés dans la résidence. Votre loyer est donc « garanti » quelque soit le taux de remplissage de l’établissement.
La plupart du temps, ce loyer vous est versé tous les 3 mois.
EHPAD et résidence senior : est-ce la même chose ?
Il y a un distingo à opérer : l’EHPAD est un centre médicalisé, contrairement aux résidences senior.
L’EHPAD doit également recevoir l’agrément du conseil départemental, ce qui n’est pas le cas d’une résidence senior.
Globalement, l’EHPAD est plus réglementé : nombre de mètre carré, équipement destiné à assurer l’accueil de personnes dépendantes…
Si les EHPAD sont souvent situés dans des endroits calmes propices au repos, les résidences senior doivent être à proximité de commerces, de transports en commun et de services médicaux.
Comment investir dans un EHPAD ou une résidence senior ?
Ici vous avez le choix : soit vous investissez dans du neuf, soit dans de l’ancien.
Quelques particuliers essaient de revendre leur bien en direct mais la plupart du temps vous allez passer par un gestionnaire de patrimoine.
Quel prix pour investir dans une résidence senior ?
Autant vous le dire tout de suite : ce n’est pas donné !
Comptez entre 80 000 € et 100 000 € pour un studio et jusqu’à 300 000 € pour un F3 selon le niveau des services et l’emplacement.
Quel rendement ?
Le rendement moyen est de 4 % à 4,5 % net de charges.
Pouvez-vous à terme habiter dans votre résidence senior ?
Certains exploitants prévoient un droit d’occupation prioritaire. Il faut vérifier son existence dans le contrat signé avec l’exploitant.
Un avantage fiscal ?
Si vous décidez de faire de l’investissement en résidence senior, vous aurez le choix entre le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le Censi Bouvard et le Pinel.
Sous certaines conditions, vous pouvez également vous faire rembourser la TVA.
1. Le LMNP
Sans entrer dans le détail (sinon l’article va faire des pages et des pages…), le LMNP va vous permettre de toucher des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers.
Vous pourrez amortir les murs du bien et les meubles – l’amortissement vous permettant de déclarer un résultat faible voire nul – tout bon pour les impôts çà 🙂
D’autres frais peuvent être déduits comme les frais de notaires, les frais d’agence ou de comptabilité.
Le LMNP est à favoriser si vous investissez dans un EHPAD ancien.
2. Le Censi Bouvard
Si vous souhaitez bénéficier du Censi Bouvard, vous devez investir dans une résidence neuve ou rénovée qui soit éligible à ce dispositif.
La réduction d’impôt sera égale à 11 % du montant investi (hors taxes) sur 9 ans dans la limite de 300 000 €.
Attention, cet avantage n’est pas cumulable avec le système d’amortissement du LMNP.
3. Le Pinel
Vous pouvez également contracter en Pinel à condition d’opérer un montage un peu particulier : location en nu sur 6, 9 ou 12 ans et une promesse de bail commercial pour louer en meublé à l’issue de la défiscalisation Pinel (6, 9 ou 12 ans donc).
4. La TVA
Si vous vous engagez sur 20 ans, vous pouvez récupérer la TVA. Il faudra pour cela avoir fait l’acquisition d’un bien neuf dans une résidence proposant un certian nombre de services : blanchisserie, accueil, entretien, petit déjeuner…
Quelque soit votre choix au niveau des dispositifs, la donnée fiscale ne doit pas être la plus importante selon moi. Vous êtes investisseur immobilier ! Vous devez donc regarder par exemple si la demande locative est sûre et pérenne.
Contraintes de l’investissement en résidence senior
Dans la durée, le potentiel de locataires sera-t-il toujours le même ?
En effet, il y a des zones géographiques qui présentent aujourd’hui un profil favorable à ce type d’opération. Mais qu’en sera-t-il d’ici une dizaine d’années ? Le vieillissement de la population peut être favorable aujourd’hui, mais si la zone se dépeuple d’ici 10 ou 15 ans, l’opération risque de mal se terminer.
Le mieux est encore de se fier aux régions ayant la préférence des retraités.
Vous devez également tenir compte de la concurrence. Trop d’offre de logement risque de poser des problèmes à votre exploitant – sauf à se démarquer par ses prix ou ses prestations.
Quid de l’évolution des normes ?
Un investissement en résidence senior réalisé en cette période sera-t-il toujours intéressant dans 10 ans ?
En effet, il s’agit d’un secteur où les normes évoluent à grande vitesse. Il n’y a qu’à comparer les maisons de retraite traditionnelles d’il y a 15 ou 20 ans avec les résidences d’aujourd’hui. C’est le jour et la nuit.
Je me souviens d’un de mes oncles qui passaient ses journées entre sa chambre et la salle commune à regarder la télé. C’était la fameuse image du « mouroir ».
Ce temps semble révolu – et c’est tant mieux. A présent, les EHPAD proposent une multitude de prestations pour le bien-être des pensionnaires.
Attention aux charges
Pour éviter des charges trop lourdes, mieux vaut opter pour des établissements comptant beaucoup de chambres ou d’appartements.
Lisez aussi attentivement la partie concernant la répartition des charges entre vous et l’exploitant.
Pieds et poings liés
Comme expliqué précédemment, vous signez un bail avec un exploitant. Autant dire qu’il vaut mieux lire et relire ce document et vous renseigner sur la santé financière de ce dernier. Car, s’il fait faillite, vous risquez de vous mordre les doigts d’avoir investi de la sorte.
Regardez également son expérience en la matière – s’il vient de lancer son activité, mieux vaut passer votre tour et favoriser un exploitant qui a fait ses preuves. Méfiez-vous de rendements trop élevés par exemple.
En revanche, une fois votre investissement réalisé, vous n’avez plus à vous occuper de quoique ce soit. C’est l’exploitant qui gère tout.
Sachez que le renouvellement des meubles est également à votre charge (tous les 9 ans en principe).
Que va devenir le système de retraite ?
Vous le savez déjà, notre système subit réforme sur réforme. Et, il ne faut pas se leurrer, la tendance générale est
1/ à l’augmentation de la durée de cotisation
2/ à la baisse du niveau des pensions.
Ce deuxième aspect est le plus important concernant un investissement en résidence senior : si les pensionnaires n’ont plus les moyens de payer leur chambre, les gestionnaires pourraient se voir contraints de baisser leurs tarifs.
A la revente
Oubliez la plus-value ici. C’est vraiment un des gros points noirs. Ce type d’investissement subit une obsolescence rapide, du fait des normes qui évoluent très vite comme évoqué précédemment.
L’espoir de plus-value ne doit donc pas vous guider.
Au final…
Personnellement, je ne me lancerai pas dans investissement en résidence senior : trop de contraintes et surtout une dépendance totale envers le gestionnaire.
Cela ne correspond pas à mon caractère : j’aime contrôler un maximum de données ! Ce qui rassure certains (la délégation) m’empêcherait sans doute de dormir sur mes deux oreilles 🙂
En parallèle, j’ai un très bon ami qui n’a pas voulu « mettre les mains dans le cambouis » comme je le fais. Cela fait 4 ans qu’il a investi dans une chambre meublée d’une résidence senior et je sais qu’il en est très content.
Tout dépendra donc de votre profil et de vos aspirations.