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Le taux d’usure c’est quoi ?

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taux d'usure c'est quoi

Regardons les choses en face : investir dans la pierre est de plus en plus compliqué. Entre des prix qui ont explosé durant ces deux ou trois dernières années, des vendeurs qui se montrent sourds à toute négociation, des acquéreurs qui se livrent une lutte acharnée et des conditions d’accès au crédit qui se dégradent, se lancer dans une opération immobilière devient un sacré parcours d’obstacles.

Faut-il baisser les bras pour autant ? Bien-sûr que non. La pierre reste un moyen sûr de gagner de l’argent ET de vous constituer un patrimoine protecteur en ces temps troublés.

Aujourd’hui, je vous propose un focus sur une notion dont on entend parler de plus en plus. Et pour cause, le taux d’usure n’a jamais pris autant de poids que ces derniers mois. Il constitue un handicap quasi insurmontable pour de nombreux acquéreurs. Mais, le taux d’usure c’est quoi ? Comment le calculer ? Et pourquoi vous empêche-t-il d’acheter ?

taux d'usure c'est quoi

Taux d’usure définition

Avouons que le but est louable : le taux d’usure est à l’origine destiné à protéger les emprunteurs. En quoi ? Tout simplement en évitant à ces derniers de contracter un crédit à des conditions trop défavorables qui risqueraient de les mettre en surendettement.

Ce taux désigne en fait le taux d’intérêt annuel effectif global – connu sous l’acronyme TAEG – maximum auquel vous pouvez emprunter.

Il intègre tous les éléments d’un emprunt immobilier (contrairement au simple taux nominal) : taux nominal, frais de dossier (banque et éventuel courtier), de garantie et surtout assurance emprunteur.

C’est la banque de France qui décide de ce taux d’usure à appliquer obligatoirement par les banques.

Quel est le taux d’usure actuel ?

Le taux d’usure varie d’un trimestre à l’autre ; le taux d’usure au 1er trimestre 2022 va donc forcément diverger de celui du dernier trimestre de l’année.

Par exemple, au 1er juillet 2022, ce taux d’usure était de 2,57 % pour un prêt immobilier sur 20 ans à taux fixe.

Par conséquent, si votre banque vous propose un TAEG de 2,60 %, vous ne pourrez pas emprunter car vous dépasserez le seuil du taux d’usure.

Et c’est précisément ici que bon nombre d’emprunteurs pourtant solvables restent sur le carreau….

Pourquoi ça coince ?

Le bon sens populaire l’affirme : l’enfer est pavé de bonnes intentions.

Car, comme vous le savez déjà, les taux d’intérêt ne font que remonter ces derniers mois : emprunter coûte de plus en plus cher.

A l’heure où j’écris ces lignes, le taux nominal moyen sur 20 ans est de 1,50 % et va poursuivre son augmentation, augmentation bien plus rapide que celle du taux d’usure. On parle alors d’un effet ciseaux.

La différence entre le TAEG et le taux d’usure s’amenuise. Par conséquent, certains profils d’emprunteurs se font proprement éjecter du système. Prenons l’exemple type d’un couple de fumeurs ayant dépassé la cinquantaine : ce couple représente un certain risque pour la banque et surtout pour l’assureur du prêt. Le coût de l’assurance risque par conséquent de leur faire dépasser le taux d’usure.

Or, la banque n’a aucune marge de manœuvre. Pire que cela, si elle prête de l’argent alors que le taux d’usure est dépassé, elle (du moins ses représentants) risque un emprisonnement de 2 ans et une amende de 300 000 €. C’est la peine prévue par l’article L341-50 du code de la consommation. On parle alors de prêt usuraire.

Ce qui heurte de plein fouet la réalité de bon nombre d’emprunteurs : même en cas de dossier solide, de revenus importants et réguliers et même d’apport conséquent, si vous dépassez le taux d’usure, c’est game over.

Le calcul du taux d’usure

taux d'usure calcul

La formule de calcul du taux d’usure employée par la banque de France est la suivante : 133 % du taux effectif moyen, le taux effectif moyen étant la moyenne des taux observés chez les banques au cours du dernier trimestre. Ainsi le taux d’usure du 2ème trimestre reflète la situation du mois de janvier. Le taux d’usure est donc à la traîne par rapport aux taux d’emprunt qui remontent à présent rapidement. L’effet ciseaux est d’autant plus important.

Pour rappel, les taux d’emprunt immobilier sont corrélés au taux de l’emprunt à 10 ans de la France. Ce dernier est passé de 0 % à 1,8 % en 6 mois (janvier à juillet 2022) !

Vous me direz : mais pourquoi cette règle n’est-elle pas remise en cause vu les dégâts qu’elle génère ? Hé bien sachez qu’il en aurait été question il y a quelques semaines… avant que cette réflexion ne soit purement et simplement enterrée. Les associations de consommateurs ont fait part de leur crainte que le surendettement n’explose si on revenait sur cette règle.

Quelles conséquences ?

Conséquence première : le nombre de crédits acceptés par les banques est en train de chuter. Plus d’un dossier sur cinq serait à présent refusé. Ce qui explique que les courtiers, et à un moindre degré, les banquiers mettent en place un lobbying actif auprès des autorités pour réviser cette règle du taux d’usure… sous prétexte du droit à devenir propriétaire immobilier 😛 .

Sachez pour l’anecdote que plusieurs banques ont décidé de se passer des services des courtiers pour réduire le TAEG… Ambiance !

Deuxième impact à suivre : la baisse du nombre de transactions immobilières.

Et troisième étage de la fusée : une rupture de tendance avec des acquéreurs plus rares et donc un marché qui se rééquilibre entre offre et demande. Les vendeurs vont devoir revoir leurs prétentions à la baisse s’ils souhaitent vendre.

Au final…

A l’issue de cet article, j’espère que vous ne vous demandez plus le taux d’usure c’est quoi ? Car, comme vous l’avez compris, c’est devenu un élément hyper important dans l’obtention d’un prêt immobilier.

Votre objectif est à présent de rester sous le seuil de ce taux. Pour se faire, il faudra chercher à réduire au maximum le taux nominal, les frais de dossier et de garantie. Et surtout travailler sur l’assurance emprunteur souvent bien trop coûteuse du côté des banques. Si vous voulez en apprendre davantage sur le sujet, rendez-vous ici.

Autre option : augmenter votre apport, ce qui mécaniquement aura un impact sur votre TAEG.

Pour finir, il est à noter que cette notion de taux d’usure s’applique également aux crédits à la consommation. Or le taux d’usure des crédits à la consommation sont plus élevés. Certains investisseurs font alors le choix d’abandonner l’immobilier traditionnel pour se lancer dans les SCPI, qu’ils peuvent financer… avec un prêt à la consommation 😉 .

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