Nouveau DPE ou comment tuer le marché immobilier

Je ne suis pas un adepte des coups de gueule. Si vous me suivez depuis longtemps, vous savez que je n’ai pas tendance à me lamenter sur mon sort et à sortir de mes gonds. Je suis quelqu’un de calme… habituellement.

Je dis habituellement car il y a un sujet que je suis un peu comme une cocotte qui cuit à feu doux et qui monte doucement en pression. Ce sujet c’est celui des nouveaux DPE et de l’impact colossal que cela risque d’avoir dans les semaines qui viennent pour les propriétaires immobiliers – et pas seulement pour les investisseurs.

Retour sur cette réglementation qui confine de plus en plus à l’escroquerie.

DP…E

Le Diagnostic de Performance Energétique est issu d’une directive européenne appliquant elle-même le protocole de Kyoto.

C’est un document obligatoire à joindre à tout compromis de vente depuis 2012. Vous devez également le présenter à vos locataires lorsque vous leur faites signer un bail. Ce document vise à informer les nouveaux propriétaires ou les locataires de la consommation d’énergie du logement.

Il fait partie de ceux qui vous seront remis par un diagnostiqueur immobilier dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Il vous en coûtera en moyenne entre 100 € et 200 €.

Ce DPE est valable 10 ans.

Le nouveau DPE

Les autorités nous avaient promis un nouveau DPE, plus fiable. Heu, commet dire, je crois que c’est raté 👿 , je vous dis pourquoi dans un instant.

La méthode a évolué : il était possible avant de créer un DPE à partir des factures de consommation d’énergie. Depuis juillet 2021, plusieurs critères sont pris en compte pour créer ce document : caractéristiques thermiques, ventilation, système de chauffage et production d‘eau chaude. Cette méthode se veut donc plus fiable…

De plus, ce nouveau DPE est à présent opposable : si votre locataire ou le nouveau propriétaire découvre que le DPE que vous avez fourni est surévalué, il peut vous attaquer en justice.

Les pouvoirs publics ont souhaité aller vite. Trop vite en fait car énormément de logements ont vu leur note très dégradée. Ce qui a créé un rétropédalage : le ministère de l’écologie a ainsi annoncé que le nouveau DPE était suspendu et que les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er novembre 2021 seraient révisés et que les diagnostiqueurs seraient remboursés par l’Etat – donc par les contribuables 😕 .

Finalement, ces erreurs auraient été corrigées et, à présent, l’outil serait plus fiable.

Sauf que, d’un diagnostiqueur à l’autre, vous n’obtiendrez pas toujours le même résultat. La directrice d’une agence immobilière qui fait très souvent appel à des diagnostiqueurs me racontaient dernièrement qu’elle arrive à « s’arranger » avec ces techniciens pour que la note du DPE ne soit pas trop basse…

Et ce n’est pas tout : une étude récente d’une grande association consommateur démontre qu’il y a toujours des écarts importants (de l’ordre de deux voire trois lettres !) entre les diagnostiqueurs sollicités pour l’expérience. Les DPE sont encore truffés d’erreurs.

Il semble, que, avec le nouveau DPE, les pompes à chaleur aient le vent en poupe. Si vous souhaitez remonter votre DPE d’une ou deux notes, vous savez ce qu’il vous reste à faire 🙄 . Assez lunaire quand on sait qu’une pompe à chaleur permettrait de diviser votre consommation électrique par deux, mais que l’on manque un peu de recul pour en être bien certain.

Ce que cela implique pour vous, propriétaires…

Premier effet, les loyers vont être gelés ; à compter du 25 août 2022, les logements classés F et G ne pourront plus voir leur loyer révisé à la hausse.

Deuxième effet : si vous souhaitez vendre ce type de logement, à partir du 1er septembre 2022, vous devrez faire réaliser un audit énergétique : coût estimé = au moins 900 € 😮 .

Troisième effet : les « passoires thermiques » (de E à G) vont être progressivement interdites de mise en location. Ainsi, les logements classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025, les F en 2028 et les E en 2034. Mécaniquement ce sont donc près de 5 millions de logements qui vont sortir de l’offre locative ! Dans un pays où la crise du logement n’arrive pas à se résorber, on commence sérieusement à se creuser les méninges sur la pertinence de la démarche – même s’il est effectivement logique d’aller vers davantage de logements vertueux pour les habitants et pour la planète.

De ce qui précède, on peut conclure que, pour louer ces fameuses passoires thermiques, vous devez engager des travaux de rénovation énergétique. Et c’est là que cela commence à se corser.

Le coût des travaux

Autant vous avertir : rénover un logement du point de vue énergétique, cela coûte cher voire très cher. La fourchette moyenne est estimé à 25 000 € pur un appartement et plus de 40 000 € pour une maison 😐 . 

La facture s’est encore alourdie avec la crise du Covid et l’augmentation foudroyante des prix des matières premières. Sans parler de la guerre en Ukraine…

Voilà pour le premier obstacle purement financier. Certains me diront : pas grave puisque les travaux sont déductibles des impôts fonciers. Oui, mais ce n’est pas tout…

Les règles d’urbanisme

Il existe ensuite des obstacles liés à l’urbanisme. On prône par exemple particulièrement l’isolation thermique par l’extérieur pour améliorer la performance énergétique de l’habitat : la fameuse ITE.

OK, sauf qu’il y a un tout un tas de logements classés énergivores qui sont situés dans des zones où l’architecture est strictement surveillée par les architectes des bâtiments de France. Un simple exemple : les immeubles haussmanniens de la capitale : vous pensez vraiment que vous allez pouvoir les couvrir de polystyrène puis d’un enduit projeté ???

Il y a d’ailleurs une réglementation spécifique qui est sortie sur ce sujet : les exceptions aux critères de la rénovation énergétique performante ici.

Des copropriétaires unanimes ?

Et puis, si vous êtes l’heureux propriétaire d’un appartement, vous ne ferez comme bon vous semble. Il faudra l’accord de l’assemblée générale de copropriété pour engager une ITE ou un changement de chauffage collectif.

Quid des aides ?

C’est ici que vous allez me dire « oui mais il y a des aides ». Et vous avez raison : j’en ai d’ailleurs par lé dans cette vidéo. Il faudra néanmoins vous armer de patience et d’un seuil de tolérance élevé à la technocratie 😛 . De plus, les aides seront moins importantes pour les bailleurs : n’oubliez pas vous êtes riche puisque vous êtes bailleur !

Au final…

Pensez à vérifier que le diagnostiqueur auquel vous faites appel dispose bien de la certification… et d’une assurance en cas de litige. Et des litiges, quelque chose me dit que l’on va en avoir beaucoup. Comme quoi : on peut poursuivre un but louable (la sobriété énergétique) et se planter complètement sur le chemin à emprunter – à savoir contraindre réglementairement les propriétaires en se basant sur document scientifiquement bancale (et je reste poli 😉 ).

Les conséquences désastreuses ne vont pas manquer : retrait du marché locatif de nombreux logements, aggravation de la crise du logement, augmentation des conflits entre vendeurs et acquéreurs, entre locataires et bailleurs, engorgement des tribunaux – qui n’ont que ça à faire comme on le sait tous ! En résumé, l’idéologie va se heurter de plein fouet au principe de réalité. Et tout cela alors que les bâtiments détenus par l’Etat sont pour l’essentiel d’énormes gruyères : c’est sans doute ce que l’on appelle l’exemplarité 👿 !

Mais ne dit-on pas que l’enfer est pavé de bonnes intentions ?