Diagnostics obligatoires à la location : la liste

Ca y est : vous avez trouvé votre locataire idéal ! A présent, il faut lui faire signer le bail et toute la paperasse qui va avec.

Inutile de vous le cacher : c’est loin d’être la partie la plus passionnante d’un investissement immobilier. Selon moi en tout cas. Mais c’est aussi le terme logique de toute opération… et le moment où vous allez pouvoir encaisser votre premier loyer !

Signer le bail et ses documents annexes comme l’état des lieux d’entrée ou les diagnostics permet d’engager les deux parties et de les sécuriser.

Dans ce cadre, il paraît logique d’informer au mieux votre locataire.

Et même si cela amène une explosion de la paperasse (sans doute ce que certains appellent le « choc de simplification » 😈 ), vous ne pouvez pas passer à travers, que vous louiez en location nu ou en meublé.

Voici les diagnostics obligatoires à la location.

 

Quels types de biens sont concernés ?

Tous les biens mis à la location sont concernés par cette obligation, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Même la chambre chez l’habitant, si elle est habitée à l’année, doit faire l’objet d’un bail mais aussi de ces diagnostics obligatoires à la location.

Vous allez me dire : quid des locations courte durée ?

Hé bien, en théorie, vous avez également l’obligation de présenter ces diagnostics à vos locataires.

En pratique, je ne suis pas certains que beaucoup de bailleurs le fassent. Et entre nous, je ne suis pas sûr non plus que cela intéresse les locataires qui vont rester une, deux ou trois nuits dans votre logement. Imaginez leur tête si vous leur présentez un dossier épais comme un annuaire le jour de leur entrée dans les lieux…

 

Quand devez-vous les remettre au locataire ?

Vous devez transmettre ces diagnostics obligatoires à vos locataires lorsque ce sont de nouveaux arrivants. A contrario, vous n’aurez pas à les donner à nouveau lors de la reconduction du bail.

Ces diagnostics sont transmis sous la forme papier ou par voie numérique (à moins que votre locataire ne fasse clairement comprendre son opposition). Pour les juristes vous retrouverez çà ici (allez, je suis sympa je vous donne un indice : c’est prévu à l’article 218 😆 ).

 

Quels sont ces diagnostics obligatoires pour la location ?

Nous voici au coeur du sujet !

Il s’agit de diagnostics réalisés par des « experts ». Je mets des guillemets car, pendant longtemps, vous pouviez, du jour au lendemain, devenir vous-mêmes un expert de ce genre, après avoir suivi une formation… de 3 jours.

A présent, les conditions se sont durcies puisqu’il faut disposer d’un Bac + 2 dans les techniques du bâtiment ou justifier d’une expérience d’au moins 3 ans dans ce même domaine.

1. Le DPE : Diagnostic de Performance Energétique

Ha le fameux DPE, le Saint Graal de nos législateurs, la référence ultime, la Bible !

Pardon je m’égare 😛 .

Comme vous le savez, ce document permet de savoir si votre logement est économe ou au contraire énergivore. Il permet également d’évaluer son impact en terme de gaz à effet de serre.

Vont être étudiés les équipements de chauffage, l’isolation, la production d’eau chaude, les menuiseries, la ventilation…

A l’issue, deux étiquettes sont éditées allant de la lettre A (logement économe ou faible émission de gaz) à G (énergivore ou forte émission de gaz).

Ce diagnostic est assortie de recommandations visant à faire des économies d’énergie. Il est valable 10 ans.

A l’heure où l’on parle de réchauffement climatique et de taxe carbone, c’est un des diagnostics les plus importants.

Si important d’ailleurs que le législateur pourrait s’appuyer dessus pour s’attaquer aux passoires thermiques, vous savez ces bâtiments trop énergivores.

Cette idée a débridé l’imagination de nos élus, avec des implications plus ou moins farfelues : interdiction de louer ces fameuses passoires thermiques, obligation de mise sous séquestre d’une partie du produit de la vente desdits logements destinée à financer des travaux d’amélioration énergétique… J’en passe et des meilleurs.

Encore une fois, l’enfer est pavé de bonnes intentions.

Si vous retirez du marché locatif les 7 millions de logements énergivores (1 logement sur 5 !), parler de crise du logement en France aura un sens bien plus lourd qu’aujourd’hui.

Ceci dit, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit : bien entendu qu’il faut réduire le nombre de ces passoires mais n’y a-t-il pas des moyens plus incitatifs tel que jouer sur la fiscalité des propriétaires ?

2. L’ERNMT : Etat des Risque Naturels, Miniers et Technologiques

diagnostics obligatoires à la location

Ce document indique si votre logement se trouve dans une zone présentant des risques, par exemple, s’il est situé à proximité d’une usine classée Seveso.

Ou bien si la zone est sujette à inondation, avalanche, séisme….

Attention ! Ce document n’est valable que 6 mois.

Personnellement, je n’investis pas dans ce type de secteur.

3. Le CREP : Constat de Risque d’Exposition au Plomb

Egalement nommé diagnostic plomb, ce document informe le locataire sur la présence de plombs dans les revêtements au sol ou dans les peintures des murs ou des menuiseries.

Lorsqu’il est libéré sous forme de poussière ou d’écailles, le plomb peut provoquer du saturnisme infantile (problème psychomoteur, retard de croissance…).

Le CREP est valable 6 ans si du plomb a été détecté.

Si aucune trace de plomb n’a été relevée, le constat est définitif.

4. Le diagnostic de l’état d’installation intérieur d’électricité et de gaz

Obligatoire depuis juillet 2017, ce diagnostic concerne tous les logements dont l’installation date de plus de 15 ans.

Encore une fois, même si on peut discuter de la qualité du diagnostic d’électricité et de gaz, personnellement je suis très attentif à ces deux aspects : question de sécurité pour mes locataires. Il en est bien entendu de même pour le plomb et l’amiante.

Ce diagnostic est valable durant 6 ans.

5. Le diagnostic amiante ?

Justement, qu’en est-il du diagnostic amiante ? Vous n’avez pas l’obligation formelle de le transmettre à vos locataires.

En revanche, s’ils vous le demandent, il faudra le leur fournir.

Ce diagnostic est obligatoire pour les biens construits avant 1997. 

Si le résultat est négatif, la validité de ce diagnostic est définitive. Si le résultat est positif, le diagnostic est valable durant 3 ans.

6. Le diagnostic termites ?

Vous devrez transmettre ce document si vous êtes dans une zone concernée par la problématique des termites, vous savez ces charmantes petites bêtes qui mangent les éléments en bois de votre logement.

Ce diagnostic est valable 6 mois.

Rentabilité locative

 

Quelle est la valeur réelle de ces diagnostics ?

En voilà une question qu’elle est bonne si je puis me permettre 🙂 .

Encore une fois, le législateur s’appuie fortement sur ces diagnostics pour mener des politiques publiques qui peuvent se révéler contraignantes pour les propriétaires. Il y a donc reconnaissance d’une valeur réglementaire envers ces documents.

Maintenant quid de la valeur scientifique de ces certificats, en particulier le DPE ?

Personnellement, je suis TRES dubitatif. Et je ne suis pas le seul. Regardez cet article par exemple, cela laisse songeur…

Il y a même un dispositif de fiabilisation et d’évaluation qui a été lancé il y a quelques années par les pouvoirs publics. Entendez par là qu’il y a un petit souci car si on a besoin de fiabiliser…

 

Coût des diagnostics obligatoires à la location

Ces diagnostics sont exclusivement à la charge du propriétaire qui peut les déduire de ses revenus fonciers.

Comptez entre 200 et 350 € pour un pack location. Le prix varie en fonction de la surface du bien.

 

Au final…

Vous ne pouvez pas y couper : les diagnostics à la location sont obligatoires. Ils servent à informer et tranquilliser votre locataire sur l’état du bien.

A l’heure où l’obsolescence énergétique des logements devient un vrai sujet de société dont s’est emparé le politique, il apparaît urgent de fiabiliser (enfin !) ces documents.

On surveillera de près les multiples réformes qui ne manqueront pas d’intervenir sur le sujet.

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