Premier investissement locatif : étude de cas

Dans cette vidéo, je vous explique comment on a appliqué les 5 clés pour réussir son premier investissement locatif.

En 2012, nous avons décidé de réaliser notre premier investissement locatif. Nous avions un peu d’épargne de côté qui dormait à la banque (livret A). Comme vous le savez, c’est loin d’être la meilleure idée quand on veut voir fructifier son argent, d’autant que cette épargne se fait littéralement ronger par l’inflation.

 

  • Le bon investissement locatif ?

Nous sommes donc partis en quête d’un appartement dans Caen centre avec une belle rentabilité. Après plusieurs jours de recherche, une annonce a attiré mon attention sur le site Internet d’un notaire de campagne : appartement F2 dans le quartier St-Gilles actuellement loué 520 euros hors charges, prix : 75 000 euros. Et c’est tout, pas plus de détails et surtout aucune photographie. Pour info, ce quartier est très bien placé, entre l’université, le port et ses restaurants et le centre-ville à deux pas.

Nous prenons rendez-vous sur place et visitons en fait plusieurs appartements puisque le propriétaire de l’immeuble se sépare de l’ensemble à la découpe (7 appartements en tout, du studio au F3).

Les biens sont dans un état correct même s’ils auront besoin d’un rafraîchissement après le départ des locataires respectifs.

Nous restons sur notre première idée, c’est le F2 de l’annonce qui nous plaît, au 2ème étage avec vue sur l’abbaye aux dames pour ceux qui connaissent la ville de Caen. En plus, il y a une cave comprise dans le prix, ce qui n’est pas à négliger : les rangements sont toujours prisés des locataires. Bref, un premier investissement locatif qui nous semble de qualité.

  • Négocier, toujours négocier

premier investissement locatif

En dépit de ces atouts, nous décidons d’y aller un peu fort sur la négociation : 60 000 euros. Quand je dis y aller fort, cela risque d’en faire sourire certains, mais, pour nous, proposer un prix diminué de 20 % par rapport au montant initial nous est apparu « gonflé ».

On n’y croyait pas trop, surtout avec un loyer en face de 520 euros hors charges payé par un locataire en place depuis près de 10 ans sans avoir jamais posé le moindre problème de paiement. Bref, le rêve de tout investisseur débutant qui cherche aussi à se rassurer. Et pourtant, deux jours plus tard, divine surprise : le propriétaire était OK à 60 000 euros. Damned ! Evidemment, on a regretté aussi sec de ne pas avoir formulé une offre encore plus basse…

Regret passager car nous avons appris, après la signature du compromis de vente, que l’actuel propriétaire était à deux doigts de la saisie et que ses créanciers avaient demandé à fixer des prix planchers auxquels il fallait vendre chaque appartement. En l’occurrence, pour celui qui nous intéressait, ce prix plancher était de 60 000 euros. Oui, c’est ce qu’on appelle la chance du débutant !

  • Le premier investissement locatif idéal ?

Cela fait un peu plus de deux ans que nous avons acquis ce bien et on peut dire qu’il nous a mis le pied à l’étrier. Tout d’abord, financièrement, nous avons réalisé une opération intéressante avec une belle rentabilité (9 % brut). Ensuite, cette opération nous a apporté une crédibilité auprès des banques. La directrice d’agence qui suit nos dossiers me l’a encore dit la semaine dernière « on voit que vous savez faire, il n’y a jamais de souci avec vous ». Cela fait toujours plaisir de recevoir des compliments. Et, last but not least, CELA VOUS MOTIVE !!! Et vous donne envie de recommencer.

Ce qu’il faut retenir ici, c’est que nous avons réalisé un bon premier investissement locatif pour des investisseurs débutants :

  • une demande locative assurée : l’appartement est très bien placé (centre-ville d’une agglomération de plus de 250 000 habitants).
  • le bien est « liquide » comme disent les financiers. Comprenez que, si un jour, on a besoin de cash, cet appartement devrait trouver rapidement acquéreur.
  •  un locataire ancien qui ne pose jamais de problème. Cà c’est un vrai bonheur en terme de gestion, il demande seulement à ce qu’on lui transmette chaque mois une attestation de paiement du loyer.
  •  un cashflow positif : le loyer est assez élevé au regard de la surface (520 euros pour 36 m²). Sur ce dernier point, nous n’y sommes pour rien, vu que nous avons « hérité » du bail signé par le précédent propriétaire mais nous n’allons pas nous en plaindre ! Nous remboursons une mensualité de 430 euros assurance comprise (emprunt sur 15 ans). Les charges qui s’ajoutent représentent un montant de 55 euros (taxe foncière, assurance propriétaire non occupant et charges de copropriété). Ce qui nous donne un cashflow positif de 35 euros par mois, soit un complément de revenu de 420 euros par an. A noter que la mise de départ ne nous mettait pas en danger (60 000 euros).

La limite que j’apporterai à ce premier investissement locatif est qu’il concerne un appartement. Qui dit appartement dit copropriété. J’en ai parlé dans  ma vidéo intitulée une affaire qui peut tourner au cauchemar, dans une copropriété, vous ne savez jamais comment vont se comporter les autres copropriétaires. Et il peut y avoir quelques désagréments !

Commentaires (10)
  1. ludovic janvier 12, 2016
    • Paul janvier 12, 2016
  2. Didier-Fabrice janvier 14, 2016
    • Paul janvier 14, 2016
  3. Anthony septembre 25, 2017
    • Paul septembre 25, 2017
  4. Anthony septembre 26, 2017
  5. Thibault janvier 3, 2018
    • Paul janvier 4, 2018

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