Acte en main : la solution miracle ?

Acte en main. Certains vous présentent cette technique comme le « Grand Secret », la technique ultime pour vous enrichir avec l’immobilier.

Au début, cela m’a fait sourire. A présent, je ne vous le cache pas, cela commence sérieusement à m’agacer.

Quoi, il suffirait juste que le vendeur prenne à sa charge les frais de notaire pour que vous deveniez riche avec la pierre ? Allons, allons, restons sérieux.

Alors, même si j’en ai déjà parlé dans cet article, évoquant plutôt l’acte en mains comme une demi-astuce, je me suis dit qu’il était temps de revenir sur le sujet. Une bonne fois pour toutes.

Acte en main : qu’est-ce que c’est ?

Comme vous le savez, quand vous achetez de l’immobilier, vous devez régler non seulement le prix de la vente mais également ce qu’on appelle improprement les « frais de notaire ».

En principe, c’est l’acheteur qui supporte ces frais. L’article 1593 du Code Civil dispose que les « frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur ».

Mais ceci n’est pas une obligation, les parties peuvent donc déroger à la règle.

Si le vendeur accepte de payer ces frais, le prix est dit « acte en mains » ou « contrat en mains ».

Quel est l’intérêt de l’acte en main ?

Je sais ce que certains vont me dire : l’intérêt principal de l’acte en main est d’obtenir le financement intégral de l’opération par le banquier sans qu’il vous demande de financer sur fonds propres les frais de notaire.

Autrement dit, un acte en main évite de demander à la banque de financer les frais de notaire car ils sont déjà inclus dans le prix.

En effet, certains banquiers estiment qu’il est normal que vous participiez au risque en finançant les frais de notaire.

Ils acceptent en contre partie de prendre le risque sur le prix du bien, vu que, si les choses tournent mal ils pourront saisir ce bien et le revendre peu ou prou au même prix et, par conséquent, s’en tirer sans trop de dommages.

En revanche, sur les frais de notaire, ils ne pourront rien récupérer. C’est pourquoi ils vous demandent de les financer.

L’argument est-il recevable ?

Personnellement, je le trouve assez faiblard. Car un banquier qui fait de l’apport une condition sine qua none pour vous financer vous demandera toujours cet apport. Que ce soit pour les frais de notaire, pour des travaux… ou plus prosaïquement pour le rassurer sur le fait qu’il n’est pas tout seul à prendre des risques sur votre opération.

A l’inverse, un banquier qui a confiance en vous ne vous parlera même pas d’apport. C’est ce qui se passe de mon côté : la conseillère bancaire me prépare directement un financement intégral sur mes dernières opérations.

Cependant, quand on débute, il est plus difficile d’obtenir de telles conditions, j’en conviens. C’est donc ici que l’acte en main prend tout son intérêt : si vous êtes débutant.

Les limites du procédé

OK, jusque là on se dit « pourquoi pas ? » Sauf que… sauf que il faut pousser le raisonnement un peu plus loin.

Pour y voir plus clair, prenons un exemple simple.

1. Des économies ?

Vous achetez un appartement 100 000 € nets vendeur. Il faut y ajouter 8 800 € de frais de notaire. Pour avoir une idée précise de vos frais de notaire, vous pouvez utiliser ce simulateur officiel.

Mais vous préférez que ce soit le vendeur qui règle cette somme. Vous vous entendez donc avec lui.

Mais qu’est ce qu’il va faire selon vous ? Il ne va pas accepter de baisser son prix net vendeur à 91 200 € juste pour vos beaux yeux. Non, il va simplement ajouter les 8 800 € à 100 000 €. Et vous paierez donc 108 800 € acte en main.

Donc question économie, cela ne sert à rien.

2. Un procédé méconnu

Pire même, vous aurez gaspillé du temps et de l’énergie pour faire comprendre à vos interlocuteurs (vendeur, agent immobilier, notaire) que vous souhaitiez absolument un acte en main. Car, ce type d’opération est largement méconnu y compris des professionnels de l’immobilier.

Dans le même temps, il aurait été bien plus utile de négocier sur :

• le prix de vente
• la commission de l’agent immobilier (assez rare mais possible)
• le taux d’emprunt
• l’absence totale ou partielle de frais de dossier
• l’indemnité de remboursement anticipé
• l’assurance de prêt… etc

Pour conclure

Dire qu’acheter de l’immobilier acte en main va vous permettre de vous enrichir rapidement tient davantage de la farce qu’autre chose selon mon humble opinion.

Comme on l’a vu, ce procédé présente un intérêt (éventuel) lorsque vous débutez dans l’immobilier et que le banquier souhaite vraiment un partage des risques.

Personnellement, je trouve préférable  de dire directement au banquier que je souhaite un financement à 110 % (incluant donc les frais de notaire). Pour justifier cette demande, j’explique que je préfère garder mes économies comme épargne de précaution en cas de vacances locatives ou de travaux imprévus. Et puis, utiliser son argent personnel quand les taux d’emprunt sont si bas est une aberration économique.

Malgré tout, si vous souhaitez opter pour une opération acte en main, le plus simple est d’en parler à votre notaire.