On y est. Vous devez faire un choix. Investir ou ne pas investir. Opter pour tel bien ou pour tel autre. Il faut prendre une décision. Et c’est là tout le problème d’ailleurs. La plupart des gens ont un mal de chien à prendre des décisions. Claires, nettes, précises. Tranchantes comme la lame d’un rasoir.
Ho, ce n’est pas tellement de choisir qui est difficile. Mais plutôt d’en assumer les conséquences. Une décision, si elle n’engage que vous, n’est déjà pas simple à prendre. Alors, emprunter plusieurs dizaines (voire plusieurs centaines) de milliers d’euros, c’est mettre en danger l’équilibre du ménage. Se risquer à devoir manger des pâtes pendant les 20 années que va durer le crédit. Ne plus sortir avec ses amis parce que c’est trop coûteux. Ne plus partir en vacances. Ne plus pouvoir faire plaisir à vos enfants.
Hop, hop, hop ! On se calme. Si vous partez dans les tours et que vous commencez à paniquer, il n’en sortira rien de bon.
Vous êtes un investisseur. Gardez la tête froide, les émotions vous feront commettre des erreurs dans vos choix.
Si vous êtes du genre indécis, vous devez parfaitement savoir ce que c’est que le coût d’opportunité. Et si vous ne connaissez pas encore cette notion, il est grand temps de vous pencher dessus !
Mise en situation
Vous devez faire un choix entre deux options, voire davantage. Il faut décider de la meilleure opération – tout en renonçant aux autres.
Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que vous allez avoir du mal à gérer plusieurs investissements de front – vos journées ne font que 24 heures.
Et puis, croyez-moi il est plus facile de faire les investissements les uns après les autres plutôt que de vouloir les poursuivre de front.
De toute manière, la banque vous signifiera rapidement votre « plafond de verre », soit via l’encours de crédit (les banques ne vont vous prêter que jusque à un certain montant) soit via le taux d’endettement. Surtout en ce moment où les vannes du crédit immobilier sont en train de se refermer.
Mais quels critères prendre en compte pour opérer ce choix ? S’agit-il seulement de données objectives d’ailleurs ?
Coût d’opportunité : définition
Comme je viens de l’expliquer, le coût d’opportunité consiste à opérer un choix entre plusieurs options – dans le cas qui nous intéresse, vous devez choisir entre plusieurs investissements immobiliers. On l’appelle également « coût de renoncement. »
Faire un choix signifie que vous allez affecter votre temps, votre énergie et votre argent dans un projet, en abandonnant les autres. Il s’agit donc du coût de non réalisation d’un investissement. Plus spécifiquement du coût de renoncement aux bénéfices des autres projets.
J’entends d’ici ce que certains d’entre vous vont me répondre : « mais ce n’est pas notre argent qu’on utilise mais celui de la banque puisque tu nous conseilles d’investir avec un effet de levier. »
Oui pour l’effet de levier : je maintiens qu’il est préférable d’investir avec l’argent des autres. MAIS, vous pouvez malgré tout considérer que c’est votre argent puisque vous le devez à la banque. Il n’est pas tombé du ciel, n’est-ce pas ?
Exemple d’un coût d’opportunité
Prenons un exemple pour bien illustrer cette histoire de coût d’opportunité.
Vous avez identifié 2 affaires :
– la première est un appartement de 90 m² négocié 150 000 €. Une fois refait à neuf et en intégrant tous les coûts (notaires, garantie, agence immobilière…), c’est un projet dont le coût total est de 200 000 €. Vous pourrez y installer une colocation de 4 chambres, chaque chambre étant loué 400 €, soit 1600 € de loyer / mois.
– la seconde affaire porte sur un immeuble de 3 F2. Coût total du projet : 200 000 € également. Montant des loyers espérés en location nue: 1200 € (3 x 400 €).
Vous demandez un financement complet pour les deux projets à votre banque . Mais la banque vous a signifié qu’elle ne vous suivrait que sur un dossier.
Vous décidez de vous engager sur le premier, estimant que les loyers sont plus élevés – un peu court comme réflexion comme on va le voir plus loin, mais peu importe pour l’instant.
Vous avez donc renoncé au 2ème projet. Voilà ce qu’est le coût d’opportunité.
Autrement dit quand vous vous lancez sur un projet, demandez vous toujours si votre temps et votre argent ne serait pas mieux engagés ailleurs.
Attention, je ne vous dis pas qu’il faut systématiquement choisir le projet dégageant le plus de profit. Comme vous allez le constater c’est un peu plus subtil.
Coût d’opportunité et avantages comparatifs
En principe, quand on parle de coût d’opportunité, il faut comparer deux situations à risque égal, ce qui est un peu compliqué en matière d’investissement immobilier il faut bien en convenir.
Pour reprendre l’exemple que j’ai cité plus haut, il ne faudra pas s’arrêter aux revenus dégagés : 1600 € vs. 1200 €. Au minimum, il faudra établir quel sera le cashflow net et donc déduire de ces revenus l’ensemble des charges – qui sont plus élevées dans le cas d’une colocation.
Le coût d’opportunité est un outil vous permettant de faire des arbitrages entre différents investissements.
Mais cet instrument a des limites. La première d’entre elles est la difficulté à le calculer. Vous resterez au stade des estimations.
Attention ensuite à ne pas confondre avec le profit économique qui vous permet de calculer ce qu’un investissement vous rapporte en plus par rapport aux autres.
Le coût d’opportunité est donc une aide pour vous orienter vers les meilleurs choix d’investissement.
Elargissons la question !
Mais ce ne sera pas le seul critère à prendre en compte.
Si l’on reprend les deux exemples que j’ai donné : une colocation vous demandera davantage de temps et d’énergie que la location de trois F2 en location nue. Pourquoi ? Tout d’abord la colocation meublée vous obligera à décorer et meubler le bien mais amènera également un turn-over important par rapport aux F2 loués en nu.
Oui mais une location meublée sera fiscalement plus avantageuse que trois locations nues…
Quid en plus de la localisation de ces deux biens : un est-il mieux placé que l’autre ? Cela ne sera pas sans impact sur le turn over (encore une fois) ou, à plus long terme, sur la potentielle plus-value lors de la revente.
Comme vous le voyez, il faut faire du « cousu main ». Pour chaque opération vous devez vous poser la question du coût d’opportunité : cette opération est-elle intéressante pour moi aujourd’hui, dans mon parcours d’investisseur ? Si oui, vient-elle en concurrence avec un autre investissement à court terme qu’il faudrait possiblement laisser tomber ?
Personnellement, c’est une question que je me pose de plus en plus. D’autant plus que j’aimerais m’engager davantage sur des opérations de marchand de biens financés sur fonds propres – les banques suivent rarement ce type d’opération qu’elles jugent trop risquées.
Du coup, une fois que j’aurais engagé mes fonds sur une opération, je serai « bloqué » le temps de déboucler l’opération.