Dépôt de garantie : 8 choses que vous devez savoir

Vous le savez sans doute, vous qui vous intéressez à l’investissement immobilier : la France défend férocement les intérêts des locataires contre ceux des propriétaires.

Le principe est simple – on pourrait même dire primitif : vous êtes propriétaire donc vous êtes le méchant riche. A l’inverse, les locataires sont les gentils pauvres. Le gentil doit donc être protégé du méchant.

Oui, c’est une caricature. Malheureusement cette façon d’appréhender la réalité est symptomatique de bon nombre de nos contemporains et surtout de « décideurs » politiques.

Il n’y a qu’à voir les mesures mises en place pour limiter les droits du bailleur : procédure longue et coûteuse pour réussir à déloger des locataires indélicats ou mauvais payeurs, interdiction des expulsions pendant la trêve hivernale, plafonnement des loyers,…

Heureusement, il reste encore quelques outils permettant de sécuriser un peu le bailleur. Parmi celles-ci, voyons ensemble le dépôt de garantie.

Dépôt de garantie : définition

 

Il s’agit d’une somme versée par le locataire lors de la signature du bail visant à couvrir les frais liés à d’éventuels manquements du locataire : dégradation du bien ou absence de paiement du loyer par exemple.

Petite précision ici : il arrive parfois que votre locataire ne paie pas son dernier mois de loyer en vous expliquant que vous avez son dépôt de garantie. Hé bien, il n’a pas le droit : il doit payer son loyer jusqu’au dernier jour. Sinon il s’expose à une action en justice (toute théorique convenons-en, les tribunaux ayant autre chose à faire…).

J’ai déjà eu à connaître ce type de situation. La seule fois où j’ai eu un souci avec une locataire d’ailleurs. Elle a quitté le logement sans payer le dernier loyer avant de m’expliquer que je pouvais garder le dépôt de garantie. Il s’agissait d’une locataire dont j’avais « hérité » lors de l’acquisition d’un bien.

Cette petite expérience m’a renforcé dans l’idée que je préfère choisir moi-même mes locataires. Non pas que je sois infaillible. Mais je n’aurais jamais loué à ce type de personnes dont le loyer était complètement payé par la CAF d’ailleurs.

Fermons la parenthèse !

Comment çà se passe, concrètement ?

A son entrée dans les lieux, le locataire va vous remettre un chèque d’un montant égal au loyer calculé au prorata des jours du mois en cours + un chèque valant dépôt de garantie.

En tant que propriétaire bailleur, vous allez encaisser ce chèque avec l’engagement de le restituer – on va en reparler plus loin – après le départ de votre locataire.

Ce dépôt de garantie peut également être versé en espèce contre remise d’un reçu.

1. Montant du dépôt de garantie

Ce montant doit figurer dans le bail de location.

Il ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges.

Exception notable à cette règle : vous pouvez demander jusqu’à deux mois de loyer hors charges si vous louez en meublé une résidence principale.

Ceci est justifié par le fait que vous mettez à disposition non seulement le logement mais également les meubles nécessaires à la vie de tous les jours (télé, table et chaise, canapé, lit…).

Si vous faites du meublé de courte durée, le montant du dépôt de garantie est libre. Généralement, il s’agit d’une somme fixe. L’exemple que nous connaissons tous est le chèque laissé aux propriétaires lors du premier jour des vacances.

2. Absence de dépôt de garantie

En revanche, vous n’avez pas le droit de demander un dépôt de garantie si le loyer est payable avec plus de deux mois d’avance.

3. Qui le verse ?

La plupart du temps c’est le locataire lui-même qui verse cette somme.

Mais on parle ici de plusieurs centaines d’euros en plus du premier loyer. Aussi, il est possible pour le locataire de se faire aider par le Fonds de Solidarité Logement ou le Locapass.

Dépôt de garantie ou caution ?

Attention à ne pas confondre dépôt de garantie et caution. La plupart des gens pensent que ce sont la même chose et pourtant ces deux notions sont complètement différentes.

En effet, la caution désigne le fait pour une tierce personne de se substituer au locataire dans le paiement du loyer lorsque celui-ci est défaillant. Je vous recommande fortement de faire apparaître une caution dans vos baux d’ailleurs !

Cela n’a donc rien à voir avec le dépôt de garantie, même s’il s’agit de deux systèmes visant à « assurer les arrières «  du propriétaire bailleur.

Restitution du dépôt de garantie

1. Délai de restitution du dépôt de garantie

En tant que propriétaire bailleur, vous disposez d’un délai légal d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Si ce n’est pas le cas, vous avez jusqu’à deux mois pour restituer le dépôt de garantie.

Ce délai commence à courir à compter de la remise des clés par le locataire auprès du bailleur.

2. En pratique

Il s’agit de trouver le juste milieu. Autant je ne vous recommande pas de rendre cet argent trop rapidement – le temps nécessaire à bien revérifier l’état du logement sous toutes les coutures – autant attendre jusqu’à deux mois me semble exagéré. Pensez à vos locataires qui recherchent sans doute un autre logement et doivent donc réaliser un nouveau dépôt de garantie.

Si ceux-ci se sont toujours bien comportés, j’estime qu’un délai d’une quinzaine de jours est raisonnable pour toutes les parties.

Retenue sur dépôt de garantie

Il arrive parfois que votre locataire ne vous rende pas un logement très propre ou en bon état. Vous avez alors le droit d’opérer une retenue sur son dépôt de garantie initial.

Bien entendu, vous devez faire preuve de discernement et ne pas abuser de ce droit. Que le logement présente une usure est normale. Plus vos locataires seront restés longtemps dans celui-ci, plus il aura naturellement «vieilli». Vous pouvez vous reporter alors à la grille de vétusté si vous en avez fourni une au locataire au moment de la signature du bail.

En revanche, si vos locataires n’ont pas fait l’effort de vous le rendre en bon état (par rapport à l’état initial, entendons-nous bien), vous pourrez retenir une part ou la totalité du dépôt de garantie.

L’exemple classique est celui de trous dans les murs n’ayant pas été rebouchés proprement – ce qui est quand même à la portée de n’importe quel bricoleur du dimanche ! Autre situation typique : les carreaux qui ne sont pas lavés. Quand vous louez un studio, cela peut sembler anodin mais si vous avez un appartement comme celui-là, vous y passerez un peu plus de temps.

Si vous souhaitez savoir quel coût vous devez retenir en fonction des dégradations, sachez par exemple que la vétusté des peintures et tapisseries est de 10 ans, celle des moquettes de 7 ans et celle de l’électroménager de 5 ans. C’est du moins ce qu’il semble ressortir de la jurisprudence.

Encore une fois, tout cela est laissé à votre appréciation. Personnellement, j’applique ce barème de façon systématique. Mais je commence toujours par rappeler à mes locataires dans quel état doit être rendu le bien, leur proposant même une première visite (sorte de « pré-état des lieux »). Ils ne peuvent donc pas arguer qu’ils n’étaient pas au courant.

Vous devrez justifier de cette retenue sur dépôt de garantie, notamment au moyen des états des lieux d’entrée et de sortie mais également de photographies, constat d’huissier, factures, devis, lettre de mise en demeure de loyers restés impayés…

Cas du bail signé depuis le 27 mars 2014 concernant les logements situés dans une copropriété

Hé oui, chers amis, le législateur français a un véritable don : celui de compliquer les choses simples !

Aussi, si vous avez signé un bail après le 27 mars 2014 et que votre logement appartient à une copropriété, vous allez devoir suivre (en principe) les règles suivantes. Attention, accrochez-vous !

Jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété, vous pouvez conserver au maximum 20 % du dépôt de garantie. La régularisation définitive – impliquant une possible nouvelle retenue sur le dépôt de garantie puis la restitution du solde à votre locataire – doit intervenir dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de la copropriété.

Prenons un exemple pour y voir plus clair.

Votre locataire vous a remis un dépôt de garantie d’un montant de 500 € correspondant à un mois de loyer hors charges lors de la signature du bail le 10 janvier 2017.

Vous avez encaissé cette somme. Lors de l’état des lieux de sortie, vous constatez des dégradations dans votre bien (qui est situé dans une copropriété).

Pour remettre en état votre logement, un artisan vous a présenté un devis de 350 €.

Vous pouvez donc immédiatement retenir 100 € sur le dépôt de garantie (soit 20 %) et devrez attendre l’approbation des comptes de la copropriété pour retenir les 250 € restants.

Au final, vous restituerez 150 € à votre locataire.

Ne vous mettez pas à l’amende !

Si vous ne restituez pas le dépôt de garantie dans le délai imparti (et sans justification), votre locataire peut vous mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez même devoir des intérêts de retard, à hauteur de 10 % du montant de ce dépôt de garantie pour chaque mois de retard.

Confier le dépôt de garantie à un tiers ?

Une proposition de loi pourrait être prochainement déposée visant à confier le dépôt de garantie à un organisme extérieur à but non lucratif.

Il s’agit de copier (un peu) le modèle anglais.

La garantie serait alors consignée auprès de cet organisme, ce qui permettrait d’éviter les litiges propriétaire bailleur / locataire.

Heu.. comment dire ? Je ne sais pas vous mais moi j’ai un doute. Cela risque surtout de compliquer encore davantage la gestion locative. Comme je le dis souvent : ajouter une strate dans un mécanisme apporte de facto de la complexité supplémentaire.

Et puis, ne nous le cachons pas, ce dépôt de garantie constitue une des rares « armes » du bailleur. Si on lui enlève cela, il sera intéressant de mesurer l’impact que cela peut avoir auprès des personnes qui souhaitent investir dans la pierre.

Si vous voulez en savoir plus sur ce sujet épineux et cette possible réforme, je vous invite à juger par vous-mêmes.

 

Au final…

Le dépôt de garantie est une des rares protections du propriétaire bailleur face à des locataires indélicats.

Je vous recommande donc fortement de le demander à chaque signature de bail et de respecter les quelques règles évoqués dans cet article.

On suivra avec attention le projet de réforme en cours…

 

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