Location courte durée : mythe et réalité

Un pincement au cœur. Vous connaissez cette sensation ?

Sans doute.

C’est ce que vous ressentez lorsque vous regardez le témoignage de ces personnes qui vous expliquent que, grâce à l’immobilier, leur vie a été transformée.

La recette miracle ? La location courte durée. Vous savez ce type d’exploitation qui vous transforme peu ou prou en hôtelier – j’entends déjà crier certains suite à cette comparaison 🙂 .

Alors, vous voulez en avoir le cœur net. Puisqu’il paraît que la location meublée saisonnière est le chemin le plus court vers la fortune, vous aussi souhaitez vous lancer. Il n’y a pas de raison…

Stop ! Attendez un instant.

C’est une décision importante. Prenez le soin de réfléchir et de vérifier que non seulement ce type d’opération vous convient mais surtout qu’elle est rentable dans votre secteur de prédilection.

A ce propos, j’ai une bonne nouvelle. En fait, je vous ai prémâché ce travail de réflexion. Comment ? En listant point par point ce que vous devez faire pour que votre location courte durée soit une réussite.

Location courte durée : qu’est ce que c’est ?

Pas besoin de vous faire un dessin : ce type de location s’oppose à la traditionnelle location – certains diraient la « location à Papa ». A savoir la location nue avec un bail de 3 ans. Ou même la location meublée à l’année.

A l’inverse donc de la location longue durée, vous optez pour un mode de location court voire très court, suivant vos aspirations.

Votre public sera constitué d’une clientèle d’affaires et/ou de tourisme.

1. Location au mois

Il est possible de louer au mois. En terme de gestion c’est la solution la plus confortable.

Dans ce cas, votre clientèle peut être constituée d’entreprises qui emploient des salariés.

On m’a par exemple parlé des centrales nucléaires. Et je sais que, à quelques 100 kilomètres de chez moi, des investisseurs malins (et très discrets) ont connu de belles années avec le chantier EPR de Flamanville.

2. Location à la semaine

Ici, vous vous positionnez sur le créneau historique de la location de vacances (mais pas que).

C’est le modèle traditionnelle que certains ne veulent pas abandonner soit par habitude soit par confort. Car, ici encore, l’exploitation est encore gérable, surtout si votre investissement se situe près de chez vous.

3. Location à la nuitée

Il s’agit du mode de location qui a littéralement explosé ces dernières années, à la faveur de l’émergence de plate forme telles que AirBnB.

C’est la manière la plus rentable de pratiquer la location courte durée car il est convenu que le prix à la nuit est plus important qu’un tarif à la semaine. Tout comme le tarif à la semaine est plus élevé que celui au mois.

Seul gros inconvénient : vous ne jouez plus du tout dans la même cour question gestion. En clair : il va falloir trimer… ou déléguer (ce qui va amputer votre cashflow).

En fonction de votre personnalité et de votre disponibilité, vous avez donc le choix.

4. Est-il possible de faire encore plus court ?

Vous l’avez compris, plus c’est court plus le potentiel de votre bien est exploité à son maximum – et plus vous dégagez du cashflow.

Par conséquent, il est raisonnable de se demander s’il ne serait pas possible de louer un logement pour quelques heures seulement avant de le remettre en état puis en location. Vous pourriez organiser 2 ou 3 rotations dans une même journée.

Hé bien la réponse est positive : vous pouvez louer votre logement à l’heure. Il existe plusieurs plates formes qui proposent ce type de prestation.

Comment investir dans une location courte durée ?

1. Le bien

La fameuse théorie de l’emplacement chère aux agents immobiliers prend ici tout son sens. Votre bien doit être idéalement situé si vous souhaitez que votre location meublée saisonnière soit un succès.

Vous vous en doutez, cela risque d’être la foire d’empoigne pour mettre la main sur ce type de bien. Une option peut être de privilégier un appartement en mauvais état avec beaucoup de travaux.

Attention, prenez le soin de vérifier que la location courte durée est autorisée dans la copropriété.

Pour cela, vous devez consulter le règlement de copropriété. Je ne vous cache pas que cette partie n’est pas très passionnante, mais ne la zappez pas. C’est un point CRUCIAL.

2. Louer un appartement meublé

– Le meubler et le décorer

Une fois que vous avez déniché la perle rare, il va falloir le mettre en valeur.

Cette étape est également très importante car la plupart des clients des locations courte durée choisissent leur logement en fonction des photographies.

Il faut donc vous démarquer de la concurrence et soigner les détails.

– L’annonce et sa publicité

Booking, AirBnB, Expedia, Abritel… Vous avez l’embarras du choix.

Je vous conseille d’écrire une annonce très détaillée car cela vous évitera (en principe) de répondre sans arrêt aux mêmes questions (y a-t-il le wifi dans le logement, à quel étage est-il situé… etc).

Prenez le soin de mettre en ligne des photos de haute qualité.

Ensuite, tout dépend de votre budget. Si vous ne souhaitez pas engager de frais optez pour AirBnB et Booking. Je les ai testé tous les deux et en suis satisfait même si l’extranet de Booking n’est pas forcément très intuitif (tiens, à ce propos il faudra que je vous prépare un petit tutoriel).

Abritel – comme d’autres – est une solution payante.

A l’inverse je vous déconseille Leboncoin qui personnellement ne m’a attiré que des escrocs en herbe.

– N’oubliez pas les charges !

En effet votre calcul de rentabilité ou mieux de cashflow doit prendre en compte le montant total des charges.

Or, celles-ci sont par définition plus importantes que dans une location meublée à l’année. Et sans commune mesure avec celles d’une location nue.

Vous devez donc penser à intégrer les charges suivantes : charges de copropriété complètes, chauffage, électricité, eau, Internet (indispensable si vous souhaitez remplir au maximum votre calendrier), assurance, taxe foncière complète, taxe de séjour (dont je parle après).

Ce qui signifie que vous devez mettre la main sur un bien dont les charges de copropriété sont à la base le moins élevées possible. Même raisonnement pour la taxe foncière. Vous aurez également à coeur d’offrir un bien peu énergivore – vu que vous allez devoir régler les factures de chauffage. Etc, etc…

Quelle réglementation respecter pour faire de la location courte durée en toute légalité ?

1. Opérer une déclaration de début d’activité

Vous devez vous déclarer en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) auprès du greffe du Tribunal de Commerce territorialement compétent dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Vous vous verrez alors délivrer votre numéro Siret et pourrez ensuite choisir le régime fiscal le plus adéquat.

2. Déclarer votre logement meublé saisonnier en mairie

Vous devez signaler en mairie votre intention d’utiliser le logement en location saisonnière. Si vous oubliez de le faire, vous serez passible d’une amende de 450 €.

3. Autorisation temporaire de changement d’usage

A Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux… et dans les départements de la petite couronne parisienne (92, 93 et 94), vous devez également faire une demande de changement de déclaration d’usage.

Cette autorisation sera limitée dans le temps (deux ans par exemple).

Si vous omettez cette demande d’autorisation, vous risquez une amende de 25 000 €.

4. La règle de compensation

Et non ce n’est pas fini, le législateur en la matière semble disposer d’une imagination fertile !

L’autorisation de changement d’usage peut être conditionnée dans certains villes à une compensation.

Le raisonnement est simple: en mettant votre logement en meublé saisonnier, vous retirez un logement « classique » du marché. Vous devez donc en remettre un autre pour compenser.

5. Verser la taxe de séjour à la commune

En tant que loueur d’un meublé touristique, vous ne devez pas régler la taxe d’habitation (enfin ce qu’il en reste) mais vous acquitter d’une taxe de séjour calculée par personne et par nuitée. Personnellement, je règle 0,35 centimes par personne et par nuit à Caen (14).

Vous voulez savoir combien vous coûterait cette taxe ? Rendez-vous sur ce simulateur.

6. Location courte durée à Paris

Attention ici les choses se corsent encore un peu plus.

Vous ne pouvez louer en courte durée plus de 120 jours par an. Sinon, vous risquez de payer une amende de 5000 à 10 000 €.

Dans les quartiers les plus touristiques, la règle de la compensation s’applique et s’applique durement : vous devez mettre sur le marché un logement disposant du double de la surface de celui loué en courte durée ! Par exemple, vous avez mis en location saisonnière un appartement de 25 m². Vous devez en remettre un autre sur le marché d’au moins 50 m². Et la compensation doit se faire dans le même arrondissement.

Bref, vous l’aurez compris, tout a été fait pour que vous ne fassiez pas de location saisonnière… ou que vous enfreigniez la loi.

Comme on le voit, la réglementation a tendance à se durcir.

Le motif officiel de ce durcissement est que la location courte durée a pris trop d’essor et que les habitants ne peuvent plus se loger dans certains quartiers et/ou villes de France.

Selon moi, le motif officieux est que la location meublée saisonnière génère énormément d’argent et que l’Etat et les collectivités locales estiment qu’il leur faudrait une (grosse) part de ce beau gâteau…

Mais est-il possible de rigidifier encore cette réglementation liée à la location courte durée ? La réponse est oui. Comment ? Tout simplement en l’interdisant.

Ainsi la location courte durée à Paris, dans les 4 premiers arrondissements, pourrait être prochainement purement et simplement interdite. C’est tout du moins le souhait du maire adjoint chargé du logement.

Devez-vous faire signer un bail de location courte durée ?

Sur ce sujet, il y a clairement débat.

Je sais que certains investisseurs font systématiquement signer un bail avec un état des lieux à l’entrée et un autre à la sortie des locataires. Tout cela assorti d’une caution.

C’est une manière de se prémunir des mauvaises surprises et des éventuels conflits.

Et vous êtes tout à fait en droit de faire signer ce type de documents, y compris pour les personnes ayant loué via Booking ou Airbnb.

A titre personnel, je ne me suis jamais « embarrassé » de la sorte. Mais remarquez que je ne dis pas qu’il faut faire comme moi. Je n’ai jamais eu de souci avec mes clients mais une seule fois pourrait suffire à me faire regretter ma position.

Quelle est la fiscalité si vous louez en courte durée ?

Bien entendu, vous devez déclarer les revenus encaissés grâce à votre location courte durée.

Ce sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Si vous ne dépassez pas 70 000 € de BIC, vous relèverez de droit du régime micro BIC avec un abattement de 50 % sur vos BIC. Admettons que vous ayez gagné 20 000 € avec vos locations meublées saisonnières, vous ne déclarez alors que 10 000 €.

Mais vous pouvez également opter pour le régime réel qui, dans la plupart des cas, sera beaucoup plus intéressant grâce au système d’amortissement. Ce mode étant plus complexe, je ne m’étends pas sur le sujet et vous invite à en prendre connaissance ici.

Un point souvent oublié…

Mais ce n’est pas fini !

En effet, si vous avez généré un bénéfice supérieur à 23 000 € grâce à la location meublée de courte durée, vous devez payer des cotisations sociales.

Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que l’administration considère que, au delà de 23 000 €, la location meublée touristique est assimilée à une activité professionnelle.

Oui, je sais c’est aberrant…

Mon avis sur la location courte durée

Personnellement, je teste la location courte durée depuis 2017.

1ère expérience de location courte durée

Mon premier test a été réalisé sur un appartement de 41 m² dans une ville touristique de 15 000 habitants. Avec un cashflow qui a décollé comme une fusée à la clé.

MAIS, je le précise, ce test a été réalisé en pleine saison. A l’année, pas sûr du tout que ce soit aussi rentable que çà. Cela donnerait plutôt des résultats en dents de scie avec 3 ou 4 mois où l’activité explose et le reste de l’année où cela peut être (beaucoup) plus calme.

2ème expérience de location courte durée

Le second test a été mené en 2018 sur un appartement de 80 m² dans le centre ville de Caen sur une durée plus longue mais toujours aussi favorable (mars à septembre).

Là encore, un cashflow qui a clairement augmenté. J’en ai parlé en détail dans cette vidéo. MAIS, il a fallu mettre la main à la pâte puisque je n’avais pas délégué. En déléguant, j’aurais obtenu à peu près les mêmes résultats financiers qu’avec une colocation – excepté sur les mois de juillet et août où la courte durée l’emporte haut la main en terme de revenus.

C’est là le point noir, selon moi, de la location courte durée : l’investissement en temps, particulièrement sur des tâches répétitives et peu intéressantes (ménage, blanchisserie…). Personnellement, mon objectif n’est pas de devenir esclave de mon parc immobilier. On touche là à une notion qui est rarement abordé par les investisseurs ou blogueurs immos : la notion temps si difficile à quantifier.

Voilà par ailleurs un avis vidéo sur le sujet :

Conclusion

Autant dire que, pour ce qui me concerne et pour la zone dans laquelle j’investis, le meilleur en terme de cashflow est de panacher colocation ou location meublée traditionnelle à la location meublée touristique durant l’été. Vous me direz que c’est un numéro d’équilibriste et que rien ne garantit de récupérer les logements durant la belle saison.

C’est vrai. Sauf à signer des baux de 9 ou 10 mois.

Au-delà de mon cas personnel, j’ai tendance à considérer que la location courte durée n’est pas possible partout. Il faut arrêter de faire croire çà !

Ce type d’exploitation est particulièrement rentable dans des endroits ultra touristiques (la Côte d’Azur par exemple) ainsi que dans des grandes métropoles. Seulement, la réglementation est de plus en plus stricte.

Ce que vous devez retenir c’est que si le secteur dans lequel vous investissez attire autant les touristes que la clientèle d’affaires, cela signifie que vous pouvez vous lancer dans la location meublée saisonnière. Mais attention, le législateur encadre de manière de plus en plus stricte cette façon de « faire de l’immobilier ».