Si 2021 n’a pas été une année fructueuse en terme d’investissement – marché haussier, concurrence acharnée entre acquéreurs, sélectivité accrue des banques dans la délivrance des prêts – on peut toujours espérer que 2022 ouvrira un chapitre différent.
Pour revenir à une de mes antiennes favorites : ce sont les plus acharnés qui réussissent, ou, autrement dit, vous devez vous montrer hyper tenace pour investir dans la pierre. C’est vrai plus que jamais au vu des circonstances, et encore plus si vous souhaitez réussir des investissements dégageant rapidement de la trésorerie nette positive tous les mois : le fameux cashflow 😉 .
Au-delà de votre persévérance, il faut également miser sur votre créativité, comme je l’ai rappelé dans cette vidéo. Parmi les pistes à explorer il y a notamment la possibilité d’acheter un bien et de créer une division immobilière.
Ayant tout récemment visité un bien qui fait justement l’objet d’une division, nous allons pouvoir évoquer un cas concret.
Division d’un bien immobilier : quel intérêt ?
Si la division immobilière est un peu complexe, elle vaut parfois la peine d’être mise en place. Prenons un exemple pour que cela soit bien clair.
Vous mettez la main sur un appartement de 90 m² qui peut être loué en nu 1000 € par mois. Si vous le diviser en deux, vous allez pouvoir louer chaque lot 600 €, soit 1200 € pour l’ensemble. Si vous le divisez en trois, vous pourrez louer chaque appartement 450 €, soit 1350 € au total.
Je sais, cet exemple est volontairement grossier, mais cela vous permet de comprendre la logique qui préside à une division immobilière.
Si, sur le papier, cette opération se révèle intéressante, vous allez voir qu’il y a quelques chausse trappes à éviter.
Comment faire une division immobilière ?
La paperasse
Si vous souhaitez diviser un logement, deux options s’offrent à vous :
- la division officielle : c’est la plus « propre » puisque elle va être officialisée grâce au travail d’un géomètre, du notaire et à l’accord de la copropriété. En effet, la division nécessitera une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division à vos frais. Attention, dans ce cas, les frais sont donc plus élevés et rien ne garantit que la copropriété accède à votre demande. Mais, pour revendre, ce sera plus facile puisque les lots seront bien distincts juridiquement parlant.
- la division informelle : dans ce cas vous allez créer un sas à l’entrée du logement qui permettra de desservir chaque lot créé. A la revente, vous céderez le lot dans sa totalité. Attention à bien vérifier que ce type de division ne soit pas expressément interdit par le règlement de copropriété !
Vous devrez avant toute chose vous renseigner sur la réglementation en vigueur dans la ville et/ ou agglomération où se situe le bien. En effet, si vous optez pour une division immobilière officielle le service urbanisme pourra vous demander une autorisation préalable de travaux.
Ce service peut également vous demander la création d’une place de parking par nouveau logement créé. C’est d’ailleurs souvent ici que cela se complique, surtout si vous êtes en plein centre ville et que vous n’avez pas de terrain. Certains services vont vous réclamer l’achat d’une place de parking ou d’un garage à proximité immédiate du logement.
Il vous faudra également signaler au service des impôts la division : deux taxes foncières vous seront envoyées par la suite. Ou davantage si vous avez créé plus de lots… Ce qui induit une augmentation de la taxe foncière.
Diviser une maison en plusieurs logements
Reste un cas particulier : diviser une maison en appartement, quid de l’urbanisme ?
Dans ce cas (comme dans le cas d’un immeuble de rapport dont vous êtes l’unique propriétaire), vous n’avez pas besoin de l’autorisation de la copropriété (normal, il n’y en a pas 😆 ) ni de solliciter le service urbanisme dès lors qu’il n’y a pas d’extension ou d’agrandissement.
Les contraintes techniques
Autre préalable indispensable : vérifier que vous allez pouvoir installer un deuxième tableau électrique et un deuxième compteur ou sous-compteur d’eau. L’installation de gaz, s’il y en a une, doit également être dédoublée.
Pensez également à l’évacuation des eaux usées. Le plus pratique ici est d’installer deux toilettes côte à côte.
Enfin, chaque lot doit proposer une surface d’au moins 14 m².
Les travaux
La conséquence ce de ce qui précède est logique : vous allez devoir engager un minimum de travaux pour créer votre division immobilière.
Repenser les espaces amènent à l’installation de nouvelles cloisons, le mieux isolé possible. Il faudra également dédoubler la cuisine, la salle de bain et les toilettes.
Le budget travaux montera facilement à plusieurs milliers d’euros. Budget à intégrer à votre calcul de rentabilité cela va de soi.
Un exemple
Me reposant sur ma fameuse persévérance évoqué au début de cet article, je poursuis mes recherches ces deniers mois. Pour tout dire, je suis un peu en mode robot dans ces cas là : matin et soir je me contrains à regarder les annonces publiées.
Il y a quelques jours, mon attention est attirée par un appartement située dans ma commune, ce qui me surprend pas mal sachant que j’habite dans un village de 300 habitants où il n’y a que des maisons – du moins c’est ce que je pensais jusque à la lecture de cette annonce. Prix affiché 65 000 €. Enfin 64 950, mais on ne va pas chipoter pour 50 € !
De prime abord, ce n’est pas franchement le genre d’investissement vers lequel j’irais car, selon moi, la campagne est plutôt faite pour habiter dans une maison avec jardin, ce qui permet de profiter du grand air.
Néanmoins, je vois que l’appartement dispose d’une belle terrasse en bois de 40 m² !
Deuxième observation : aucuns travaux à prévoir a priori, le bien est nickel et même décoré avec goût.
J’apprends ensuite que l’appartement est loué 550 € par mois. Ce qui nous fait une belle rentabilité – même en y intégrant les 6 200 € de fais de notaire. Avec un emprunt sur 20 ans, la mensualité serait aux alentours de 350 €.
Du coup, j’appelle l’agence immobilière pour visiter : en fait il s’agit d’une mandataire immobilière. On convient d’un rendez-vous sur place le dimanche après-midi suivant. Et là, surprise ! Les visites s’enchaînent toutes les 10 minutes. On se croirait dans les plus beaux quartiers parisiens. La mandataire a juste le temps de me donner quelques informations et de me préciser qu’elle a 25 visites rien que sur cette demi journée…
Du coup, ma réflexion est rapide : l’appartement est clean, loué à bon prix et, en plus, la locataire en a fait sa résidence secondaire, ce qui signifie qu’il y aura peu d’usure sur le bien à sa sortie des lieux.
Dès le soir même, j’envoie une offre d’achat par email au prix. Tant pis pour la négociation même si c’est une étape que j’aime toujours autant, je mettrai ma frustration de côté !
Deux jours après, la mandataire me rappelle pour me dire que mon offre est retenue. Elle en a eu plusieurs au prix mais il semble que mon parcours d’investisseur ait convaincu les propriétaires.
Une bonne chose de faite. Voilà ce que je me dis alors…
Elle oublie la division immobilière !
Et puis patatras ! Quelques jours plus tard, la mandataire me rappelle en bredouillant une excuse : l’appartement appartient en fait à un ensemble immobilier (ce que je savais déjà vu que c’est mon village), seulement la division n’a pas encore été faite. Et le géomètre qui vient de passer a expliqué que son travail ne serait terminé que… dans trois mois.
Du coup, la mandataire veut savoir si je reste positionné. Je lui réponds que oui – cela ne me coûte rien de toute manière, je peux me désister à tout moment. Mais je lui fais tout de même observer que, heureusement que je n’ai pas l’intention d’habiter cet appartement.
Tout ça pour vous dire que engager une division nécessite du temps et un peu d’investissement. Vous devez donc faire vos calculs afin d’estimer si le jeu en vaut la chandelle.