Vous souhaitez gagner de l’argent avec la location courte durée mais la gestion locative saisonnière vous pose problème ? Vous avez raison de vous poser ce genre de question. J’en ai encore récemment parlé dans cette vidéo.
Car c’est un vrai dilemme.
Oui il est possible voire même assez facile de gagner de l’argent avec la location à la nuitée. Si vous êtes dans une zone à la fois touristique et dynamique du point de vue économique, cela peut même se révéler un véritable jackpot.
Pour vous donner un ordre d’idée, dans une ville moyenne telle que celle où j’investis (250 000 habitants en comptant l’agglomération), j’ai gagné ces derniers mois entre 500 € et 600 € par mois de cashflow net.
Avec trois autres appartements exploités de la sorte, je pourrais en vivre.
Sauf que je devrais y passer du temps. Beaucoup de temps même.
Et c’est de là que vient le dilemme.
Le casse-tête de la gestion locative saisonnière
Est-ce que vous avez envie de quitter votre job ?
En fait, ne répondez pas. Je connais déjà la réponse à cette question. Bon nombre d’entre vous en rêve.
Mais attendez une minute !
Passer à temps plein sur de la location courte durée, c’est se coltiner une multitude de tâches :
- création de petites annonces sur plusieurs plates-formes si vous souhaitez maximiser votre taux de remplissage,
- synchronisation des calendriers. Parce que si deux personnes louent votre appartement les mêmes jours sur AirBnB et Booking, vous risquez d’être – très, très – embêté,
- prise de contact avec vos visiteurs,
- prise en charge de ces visiteurs, remise des clés, explications détaillées sur le fonctionnement du bien, départ des locataires,
- et le plus passionnant pour la fin : blanchisserie et ménage impeccables. Il faut que çà brille, comme dans un hôtel !
Bref, vous allez gagner de l’argent mais vous allez également y dépenser du temps et de l’énergie.
Il faut réussir à trouver la balance entre cet argent que vous gagnez et le temps que vous y passez.
Calculez votre valeur temps
Combien coûte votre temps ? Quelle est sa valeur ?
Voilà une question peu débattue et à laquelle on ne pense pas forcément quand on commence à investir dans l’immobilier.
Mais passé un cap, cette question devient essentielle.
Voici une méthode que vous pouvez utiliser pour calculer la valeur de votre temps :
Vous divisez votre salaire actuel par le nombre de présence au travail.
Par exemple, si vous gagnez 2 000 € par mois pour 35 heures par semaine, cela nous fait un taux horaire de 2 000 / 140, soit 14,28 € de l’heure.
Si vous passez chaque semaine 5 heures sur la gestion locative saisonnière de votre bien, cela vous coûte 20 heures pas semaine, soit 285,60 € par mois.
C’est un calcul simple. Personnellement, j’aurais tendance à y ajouter la notion de coût d’opportunité.
Le coût d’opportunité (ou coût de renoncement) désigne la mesure de la valeur des actions auxquelles vous renoncez. Pour être clair, la valeur de ce que vous auriez fait si vous n’aviez pas eu à passer 5 heures par semaine à vous occuper de gestion locative saisonnière.
Oui, c’est beaucoup plus subjectif et difficile à établir. Par exemple, quelle est la valeur du temps que vous auriez passé avec vos enfants ? Hum… compliqué.
Où se situe votre plus-value ?
Ensuite, posez-vous la question franchement : est-ce que la plus-value que vous apportez est sur le ménage et la blanchisserie ou sur vos qualités intrinsèques d’investisseur (savoir dénicher une bonne affaire, talents de négociateur, montages financiers, optimisation fiscale…) ?
Pourquoi pas déléguer à une conciergerie AirBnB ?
L’objectif étant de ne pas vous « dégoûter » de l’immobilier, autant faire appel à un prestataire qui va tout gérer à votre place mais qui, en plus, va vous permettre d’augmenter votre taux de réservation.
Vous déléguez alors intégralement la gestion locative saisonnière à une conciergerie AirBnB. Et vous, vous passez à l’investissement suivant.
C’est quoi une conciergerie AirBnB ?
Il s’agit d’une société qui va prendre en charge la gestion locative saisonnière de A à Z. Votre capital temps n’est donc pas engagé puisque la délégation est totale.
De plus, comme il s’agit de professionnels, ils permettent davantage de visibilité en ligne. Par exemple, en vous faisant accéder à des plates-formes payantes, type Homelidays ou Abritel.
Autre aspect souvent négligé par les investisseurs : la création de valeur. Ici, en l’occurrence, la création de valeur locative. Les conciergeries AirBnB mettent en valeur votre bien par des conseils sur un ameublement moderne et chaleureux, une décoration soignée et des clichés photographiques professionnels. Cette dernière prestation permet à elle seule de générer 20 % à 30 % de revenus supplémentaires.
Et on sait tous que lorsqu’on est en voyage, les photos constituent le premier critère pour choisir un logement.
L’objectif ici est de faire décoller vos revenus.
Est-ce cantonné à AirBnB ?
En fait, l’appellation « conciergerie AirBnB » est impropre puisque ces sociétés travaillent sur une multitude de plates-formes.
Il s’agit davantage d’une appellation marketing, dont les gens se souviennent mieux.
Mieux vaudrait parler de conciergerie courte durée.
Comment çà marche ?
Vous pouvez vous rendre par exemple sur le site de BnBLord et réaliser une simulation de vos gains potentiels en passant par ce prestataire.
Vous prenez ensuite contact avec la société pour signer un contrat sans engagement de durée.
Et vous n’avez plus qu’à encaisser vos revenus !
OK mais combien çà coûte ?
Comptez environ 20 % du prix de la nuitée.
Il faudra souvent y ajouter des frais fixes tels que le ménage mais ceux-ci sont pris en charge par les voyageurs.
Conclusion : faut-il faire appel à une conciergerie AirBnB ?
Encore une fois, mon expérience tend à montrer que la gestion locative saisonnière est ultra-chronophage si vous vous en occupez vous-mêmes. Cumuler ses journées de boulot avec ce type d’activité est quasiment intenable, surtout si vous avez une vie de famille à côté.
Faire appel à une conciergerie AirBnB se révèle donc une bonne solution si vous voulez continuer à investir dans l’immobilier sans vous épuiser tout en bénéficiant des avantages de la location courte : régime fiscal favorable du LMNP, absence de risque de conflit avec un locataire qui ne paie plus, bien qui reste en très bon état d’entretien… et grosse rentabilité.