Comment réussir son investissement en colocation ?

 » Je suis propriétaire et je veux faire une colocation. »

Typiquement le genre de mail que je reçois (très) régulièrement.

Si vous pensez pouvoir gagner de l’argent avec l’investissement en colocation, laissez-moi vous dire… que vous avez parfaitement raison.

Personnellement, j’ai déjà 3 biens en coloc, le 4ème en préparation (si vous voulez suivre ce projet, rendez-vous ici)  et je dois dire que c’est une de mes opérations préférées !

Car investir en colocation présente de nombreux avantages – bien plus d’avantages que d’inconvénients pour tout dire. Mais, ne brûlons pas les étapes ! Nous allons en reparler plus loin.

La colocation est en vogue depuis quelques années. Aussi, on pourrait légitimement se demander s’il n’est pas trop tard pour se lancer dans ce type d’opération.

La réponse est clairement non. Vous pouvez foncer ! Car la demande de colocation reste plus importante que l’offre dans bon nombre de villes.

Alors, colocation comment faire ? Suivez le guide !

investissement en colocation

Investissement en colocation : c’est quoi ?

Bon ici je vais vous la faire courte parce que si vous vous intéressez au fait de créer une colocation, vous êtes déjà au courant.

La colocation est un mode de vie qui s’est amplement répandu ces dernières années. Popularisée par le film l’Auberge espagnole, on a d’abord cru que c’était réservé aux grandes métropoles accueillant des bataillons d’étudiants.

Et puis le phénomène s’est répandu et élargi.

Partager un logement entre personnes qui, la plupart du temps, ne se connaissent ni d’Eve ni d’Adam est devenu davantage qu’une façon de loger : une vraie manière de vivre ensemble alliée à une envie de partager l’horizon 
de personnes inconnues.

Ce qui fait que, aujourd’hui, l’investissement en colocation est possible dans beaucoup de villes moyennes (quelques dizaines de milliers d’habitants) et vous pouvez viser un public plus large que celui des étudiants : du jeune actif à la colocation pour senior en passant par l’intergénérationnelle, il y a une vraie demande sur le sujet.

Les avantages de la colocation

1. Moins cher à l’achat

Acheter un bien destiné à faire une colocation coûte moins cher à l’achat. Je précise que l’on parle ici des mètres carrés.

Prenez un studio dans une ville moyenne. Vous allez pouvoir en acheter un de 25 m² pour 60 000 €, soit 2400 € le mètre carré. Si vous le meublez avec goût vous pourrez le louer aux alentours de 350 € hors charges par mois.

A présent, comparez le avec un F4 de 80 m² que vous allez acheter 160 000 € soit 2000 € le mètre carré. Une fois meublé, vous pourrez louer chaque chambre 350 € hors charges par mois, soit 1050 €en tout pour 3 chambres. Mais on touche déjà du doigt le différentiel en terme de cashflow dont on va parler plus loin.

2. Une concurrence moins importante

Même si l’investissement en colocation se démocratise, il n’en reste pas moins que vous n’aurez pas à souffrir de la concurrence des personnes qui préfèrent miser sur les petites surfaces – et je peux vous dire qu’il y en a un paquet.

Il est vrai que le ticket d’entrée est un peu plus important mais, encore une fois, le rapport locatif au mètre carré est bien plus intéressant, comme vous allez le constater tout de suite.

3. Un cashflow plus important

Reprenons l’exemple du F4 que je viens de donner.

En temps normal, un appartement de cette surface se loue en nu aux alentours de 750 / 800 € hors charges.

Si vous optez pour un investissement locatif en colocation sur ce type de bien, vous le louez donc 250 € plus cher chaque mois, soit 3 000 € par an !

Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que vous louez « à la chambre ».

De là s’impose une conclusion : plus vous avez de chambre plus votre bien vous rapporte de l’argent.

C’est typiquement l’expérience vécue par Thibault qui a réussi à passer d’un cashflow négatif à un cashflow positif grâce à la colocation.

Thibault qui a suivi cette formation a profité du départ de ses anciens locataires pour mettre en place une colocation de trois personnes dans la périphérie de Lyon.

Le résultat a été immédiat : il est passé d’un loyer de 750 € à 1230 € par mois !

4. Un régime fiscal plus doux

Autre avantage de la colocation : vous bénéficier du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Ici, je vais être très clair : tant que ce régime existe, précipitez-vous ! En effet, il semble que le LMNP soit dans l’oeil du cyclone et qu’il puisse un jour disparaître.

La fiscalité du LMNP est ultra favorable à l’investisseur. Si elle est bien utilisée, elle n’impacte pas votre fiscalité personnelle durant au moins 10 ans.

Vous voulez en savoir plus ? Rendez-vous ici.

5. Une gestion sereine

investissement colocation

Certains pensent que la gestion d’une colocation est compliquée.

D’expérience, ce n’est absolument pas le cas. Pour l’essentiel, les colocations « s’autogèrent ». Un colocataire s’en va ? Les autres vont en trouver un autre. Il ne vous restera qu’à donner votre accord ou non après étude du dossier.

Un colocataire a un retard de paiement ? Comptez sur ses comparses pour lui tirer les oreilles !

6. Moins de vacances locatives ?

Certains investisseurs parmi ceux que je connais me disent qu’ils ont moins de vacances locatives car, quand un colocataire s’en va ce n’est qu’une partie du loyer qui n’est plus versée.

Je suis un peu dubitatif sur cet argument. Pour moi au contraire, une colocation amène pas mal de turn-over mais, si votre logement plaît, vous retrouvez rapidement quelqu’un.

Comme d’habitude ici, si vous proposez des prestations de qualité, vous ne devriez pas être trop embêté de ce côté là.

 

.. et les (quelques) inconvénients

1. Un public jeune et parfois fêtard

Personnellement, voilà un point qui me tracassait un peu : investir en colocation et me retrouver à devoir gérer des nuisances au sein de la copropriété.

C’est pour çà que, au départ, je ne voulais même pas créer d’espace de vie trop « accueillant ». Vous savez comment sont les jeunes : c’est l’appartement le plus confortable qui accueille les fiestas.

Mais, il y a plus simple : signifier clairement à vos colocataires que les bringues ne sont pas autorisées dans votre bien. Oui cela peut paraître naïf dit comme çà. Mais, vous pouvez aussi leur faire signer un contrat de bail avec une clause précisant que ce type de trouble peut entraîner la résiliation unilatérale du bail.

Et puis, avant même de donner la clé à vos locataires, je vous invite à en savoir un peu plus sur eux en allant faire un tour sur les réseaux sociaux…

2. Des charges difficiles à maîtriser

Dans la plupart des colocations, le loyer demandé est « toutes charges incluses » (électricité, chauffage, eau, Internet).

Le souci avec ce système réside dans le fait que les colocataires ne se soucient plus du tout de leur consommation puisqu’ils paient les mêmes charges tous les mois. Généralement c’est ce qu’ils apprécient aussi dans le fait de louer en colocation : ils n’ont pas à se préoccuper du contact avec EDF, Véolia, Free ou autres.

Mais, cela ne les responsabilise pas.

Vous avez alors deux options en tant que propriétaire :

  • Le forfait de charges.

Cela signifie que le montant des charges est fixé dès la signature du bail et qu’il ne donne pas lieu à régularisation.

J’en ai déjà parlé dans cet article. Et notamment du fait que certains bailleurs en profitent pour gonfler artificiellement leurs charges.

  • Le loyer avec des charges « traditionnelles »

Qui a dit que vous étiez obligés de prendre à votre compte TOUTES les charges dans un investissement en colocation ?

Vous pouvez parfaitement rester sur une formule type location nue : loyer + charges de copropriété. Et aux colocataires de se débrouiller du reste.

C’est ce que je pratique et mes colocataires ne s’en plaignent pas.

3. Une dégradation plus rapide du bien ?

C’est un argument avancé par certains. Personnellement, je n’en ai pas eu à souffrir pour l’instant.

Mais certains investisseurs se plaignent parfois du fait que les espaces communs sont mal entretenus car personne ne s’en sent responsable. Si vous aviez à constater ce désagrément, il est toujours possible d’engager une société de nettoyage aux frais des colocataires – ce qui devrait les faire réagir 🙂 .

De même les dégradations dans des parties communes sont difficiles à imputer parce que ce sera souvent la « faute de personne ». D’où l’intérêt d’un état des lieux complet à chaque départ de colocataire.

Colocation et
réglementation : que faut-il connaître ?

colocation réglementation

On entre ici dans un aspect important mais qui souffre de légendes tenaces, du type il faut que l’AG de copropriété donne son autorisation ou il faut que ce soit expressément visé par le règlement de copropriété.

Soyons clair sur ce point : ce sont des foutaises !

Personnellement, je n’ai jamais vu un règlement de copropriété interdisant de louer en colocation.

Mais il semble que cela existe puisque, pas plus tard que cette semaine, une négociatrice immobilier m’a indiqué que la colocation était interdite dans une copropriété susceptible de m’intéresser.

Ceci dit, il semble également que ce type de clause puisse être déclarée illégale. Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez consulter cet arrêt de la Cour d’Appel de Paris.

Mais est-ce qu’une AG peut vous interdire de louer de cette façon ?
Encore une fois, je n’en ai jamais fait l’expérience.

Une « investisseuse » m’a contacté il y a quelques mois pour me raconter ses déboires avec les autres propriétaires de l’immeuble qui voyaient d’un mauvais œil la création d’une colocation.

Après discussion au café du coin, je lui ai expliqué que, selon moi, la démarche de ces personnes ne s’appuyait que sur du vent !

Mais je sais ce que c’est : sur mon dernier projet, j’ai à faire à des propriétaires installés dans l’immeuble depuis des décennies et ils jugent les colocations comme créant beaucoup trop de nuisances. Donc, il va falloir faire preuve de diplomatie également dans ma situation.

Les spécificités du bail en colocation

On se fait souvent une montagne des choses que l’on ne connaît pas.

Le bail de colocation est-il plus compliqué qu’un bail « normal » – type location nue ?

La réponse est non.

Vous allez effectuer les mêmes démarches qu’avec un locataire traditionnel en demandant des justificatifs d’identité, de solvabilité, une caution par colocataire… Mais ces démarches seront multipliées par le nombre de colocataires.

En fait, vous devez distinguer deux situations :

– soit vous faites signer un bail unique

– soit vous faites plusieurs baux.

  • Colocation avec un bail unique

Ce bail, signé par l’ensemble des colocataires, porte sur le logement complet.

  • Colocation avec un bail par colocataire

Dans ce cas, vous accordez un bail par chambre. Les colocataires partageront les pièces communes (cuisine, WC, séjour, salle de bain sauf si chaque chambre dispose de sa salle de bain).

Ici, chacun s’engage à payer « sa part » ni plus ni moins.

Autant vous dire que ce type de bail a les faveurs des candidats à la coloc.

La clause de solidarité

Vous pouvez également faire signer ce qu’on appelle une clause de solidarité. Ce qui signifie que chaque locataire s’engage solidairement avec les autres à payer l’intégralité du loyer en cas de défaillance de l’un d’eux. 

Autant vous dire que c’est une questions souvent posée par les candidats à la colocation. Surtout quand ils ne se connaissent pas. Et on peut les comprendre.

 

Conclusion

La colocation est un phénomène qui a explosé ces dernières années. Elle est liée à un nouveau mode de pensée et de consommation que l’on appelle l’économie collaborative.

L’investisseur que vous êtes doit savoir anticiper et s’adapter à ces tendances qui constituent de réelles opportunités. Car c’est là que réside la possibilité de créer davantage de trésorerie.

Comme vous l’avez vu entre une location nue classique et une colocation le loyer peut être quasiment multiplié par 2. Vous savez donc ce qu’il vous reste à faire !

 

Commentaires (6)
  1. Jérémy février 4, 2019
    • Paul février 4, 2019
  2. guillaume février 4, 2019
    • Paul février 4, 2019
  3. seb février 5, 2019
    • Paul février 5, 2019

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