Voilà une question qui peut appeler une réponse très simple, du genre : il faut emprunter sur la durée la plus longue possible. Mais, comme vous allez le voir, le sujet est un peu plus complexe qu’il n’y paraît…
Lorsque l’on se demande « quelle durée d’emprunt pour un investissement locatif ? » la chose n’est pas (ou plus ?) à prendre à la légère. Cela fait même partie des réflexions importantes à avoir lorsque on investit.
Quelques chiffres
La durée moyenne d’un crédit immobilier en France se situe entre 15 ans et 25 ans. Néanmoins, la durée réelle de l’emprunt varie entre 8 et 10 ans. En effet, la plupart des emprunteurs finissent par rembourser par anticipation leur crédit. Pour voir concrètement comment cela se passe, vous pouvez lire ou relire cet article.
La durée maximale d’un emprunt immobilier est de 25 ans, très rarement au-delà. Il est à noter que dans d’autres pays, vous pouvez emprunter sur des durées encore plus longues.
Y a-t-il une durée d’emprunt idéale pour un investissement locatif ?
La réponse est NON. Il va falloir tenir compte de divers critères et apporter une solution au cas par cas. Voici les points sur lesquels vous devez vous focaliser pour connaître VOTRE durée d’emprunt idéale.
Investir et / ou acheter votre résidence principale ?
Le premier sujet à évacuer est d’identifier si vous allez être en capacité de faire de l’investissement locatif.
Si vous avez déjà emprunté pour votre résidence principale, il vous faudra étudier votre niveau d’endettement. Une banque va-t-elle accepter de vous suivre pour investir ? Pour rappel, le niveau d’endettement aujourd’hui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.
Si vous n’êtes pas propriétaire de votre logement, réfléchissez dans l’autre sens : après avoir réalisé un investissement locatif, serez-vous en capacité de faire l’acquisition d’une maison ou d’un appartement pour vous ? Certains vont vous dire qu’il sera toujours temps de revendre votre investissement, mais les choses ne sont pas toujours aussi simples pour la simple raison que l’immobilier n’est pas aussi liquide que des actions. Suivant la conjoncture, vous pourrez vendre plus ou moins facilement et cela prendra au minimum quelques semaines.
Votre projet d’investissement long terme
Qu’est-ce que j’entends par là ? Tout simplement : est-ce que ce sera votre seul investissement ? Ou le premier d’une longue série ?
Si vous ne visez qu’une seule et unique opération, vous aurez moins de question à vous poser : l’équation sera moins complexe notamment en terme de financement et d’endettement.
En revanche, si vous avez en tête de devenir un « serial investisseur », il faudra toujours garder la capacité de réemprunter auprès des banques. Celle-ci sera plus rapidement obérée si vous empruntez sur des durées courtes puisque les mensualités à honorer seront plus importantes ainsi que votre niveau d’endettement.
Faut-il emprunter sur une longue ou une courte durée ?
Il y a encore quelques mois, je vous aurais conseillé de prendre un crédit sur une durée longue car cela vous permet mécaniquement de rembourser des mensualités moins importantes et de dégager de la trésorerie positive.
Même si je paie plus d’intérêts et que le coût total du crédit est plus élevé avec une durée longue, emprunter sur 20 ans a toujours été ma pratique.
Mais, la réponse est à présent un peu plus complexe. Voyons pourquoi.
Sur un crédit de courte durée (jusqu’à 10 ans), vous allez rembourser une mensualité importante mais peu d’intérêts d’emprunt. Par exemple, si vous empruntez 100 000 € sur 10 ans, votre échéance sera de 957 € par mois avec un taux d’intérêt à 1,74 %.
Sur de la moyenne durée, par exemple 15 ans, vous devrez rembourser 665 € avec un taux d’intérêt à 1,85 %.
Et sur 20 ans, la mensualité tombera à 534 € avec un taux d’emprunt à 2 %.
Encore une fois, en tant qu’investisseur, on choisit la durée la plus longue : elle minimise l’endettement et maximise le profit 😛 .
Sauf que, à présent, il faut prendre en compte le taux d’usure dont j’ai déjà parlé ici.
A l’heure où j’écris ces lignes, le taux d’usure est de 3,05 % sur un prêt de 20 ans. Or, le taux d’emprunt moyen sur cette durée est de 2,04 %. Si vous ajoutez les assurances, les frais d’emprunt, de garantie et de courtier vous pouvez facilement dépasser ce taux d’usure.
Pour éviter cela, une technique peut-être d’emprunter sur une durée plus courte – même si le taux d’usure sera également un peu plus bas. De plus le montant de l’assurance sera également moins important avec un emprunt de courte ou moyenne durée.
Votre âge !
En fonction de votre âge, la durée d’emprunt sera également variable : assumer un prêt sur 20 ans quand vous avez 30 ans est beaucoup plus facile qu’à 50 ans. A cet âge, les banques vous financeront plus facilement sur des durées courtes.
La durée d’emprunt idéale… malgré tout
Les taux d’emprunt sont souvent par tranche de 5 ans soit 10-15 ans , 15 – 20 ans…
Le meilleur compromis est d’opter pour une durée de 18 ans car vous bénéficiez alors des taux compris entre 15 et 20 ans avec la possibilité d’allonger la durée du prêt de deux années – pensez à vérifier cette possibilité dans les clauses de votre contrat de prêt.
Quelles sont les meilleures conditions de prêt pour les investissements immobiliers locatifs ?
Maintenant que vous savez que pour un investissement locatif immobilier, il est conseillé d’opter pour un prêt à long terme (18 ou 19 ans), reste à savoir quelles sont les meilleures conditions pour de tels prêts ?
Le facteur le plus important lors du choix d’un crédit immobilier pour location est le taux d’intérêt. Un taux d’intérêt fixe offre stabilité et prévisibilité et peut être avantageux dans certaines conditions de marché. En revanche, un prêt hypothécaire à taux variable peut offrir des taux d’intérêt plus bas au début du prêt, mais pourrait devenir plus cher si les conditions du marché changent.
Il est également important d’examiner tous les frais associés à chaque option de prêt, y compris les frais d’ouverture de dossier, les frais de clôture, les frais d’évaluation et les pénalités de remboursement anticipé, afin de vous assurer que vous choisissez le meilleur ensemble de prêts pour vos objectifs d’investissement.
Un autre facteur clé à prendre en compte lors du choix d’un prêt pour les investissements immobiliers locatifs est l’existence ou non de restrictions sur la location du logement. Les prêts traditionnels ne comportent généralement pas de restrictions sur la manière et le moment où vous pouvez louer votre unité locative, mais certains prêteurs peuvent exiger que vous obteniez une licence de propriétaire avant de louer votre propriété et peuvent également exiger des polices d’assurance spéciales pour les locataires.
De plus, de nombreux prêteurs offrent aujourd’hui des prêts de portefeuille qui permettent aux investisseurs de financer plusieurs propriétés avec un seul prêt sans avoir à obtenir l’approbation d’autres prêteurs s’ils décident d’acheter des unités supplémentaires.
Enfin, il est important de choisir un prêteur qui a de l’expérience en matière de location immobilière, car il saura mieux que quiconque comment structurer votre prêt afin de maximiser le rendement de votre investissement. Assurez-vous que tout prêteur envisagé possède des antécédents de réussite en matière de prêts immobiliers et renseignez-vous sur son expérience des propriétés locatives.
En fin de compte, le choix du bon prêt pour votre investissement immobilier locatif nécessite un examen attentif de toutes les options disponibles ainsi que des recherches sur les facteurs du marché local tels que les prix des logements et les tendances en matière de loyers. En prenant en compte tous ces facteurs, les investisseurs peuvent évaluer correctement leurs objectifs à long terme et prendre des décisions bien informées.
Au final…
A titre personnel, et comme je l’ai déjà mentionné, ma religion est faite : la durée d’emprunt pour un investissement locatif est de 18 / 19 ans dans l’idéal. Cela permet de dégager du cashflow si vous dégotez de belles affaires et de ne pas trop aggraver votre niveau d’endettement pour enchaîner les opérations.
La seule fois où j’ai agi différemment a été lors de mon premier investissement (15 ans) : la banquière avait réussi à me convaincre que plus vite je remboursais plus vite je serais tranquille. Cet emprunt est d’ailleurs aujourd’hui remboursé.