Rénovation immobilière : galère ou bon plan ?

La rénovation immobilière est devenu un sujet à la mode, surtout depuis que certaines émission de télé ont popularisé le concept de home staging. Les téléspectateurs adorent comparer un bien « avant / après » qu’il soit rénové. C’est vrai que cela fait toujours rêver de voir des taudis transformés en palais.

Si vous hésitez à restaurer un appartement ou une maison, je vous propose de partager mon expérience dans le domaine. Depuis 2007, j’ai rénové deux maisons (une petite et une grande) et mis la main à la pâte pour remettre au goût du jour plusieurs appartements.

Vous verrez que c’est parfois un parcours du combattant mais que la récompense est à la hauteur des efforts fournis. Et, du point de vue de l’investisseur, vous créez de la valeur là où il n’y en avait que très peu. C’est tout bon pour la valorisation de votre patrimoine et pour réaliser des plus-values intéressantes 😛

Rénover quelle galère !

 

rénovation immobilière

1. C’est plus dur

Ha c’est vrai que rénover une maison ne revient pas à emprunter le chemin le plus facile. Il est bien plus simple de mettre la main sur un bien propre, sans travaux lourds, juste un coup de peinture. Et encore.

Avant même de vous salir les mains, il va falloir faire du jus de cerveau pour réagencer les différentes pièces. Puis mettre de l’huile de coude si vous décidez de faire les travaux vous-mêmes.

Un conseil : ne soyez pas trop exigeants. Fixez-vous un cap mais ne stressez pas si vous n’arrivez pas à tenir les délais que vous vous êtes fixés. Vous n’êtes pas artisan de métier, donc vous mettrez plus de temps à accomplir certaines tâches, surtout si vous êtes du genre méticuleux.

2. C’est plus long

C’est d’autant plus long de rénover soi-même, comme je viens de l’expliquer.

Par exemple, lorsque vous avez terminé de monter le placo, vous pensez que le plus dur est fait. Grave erreur, la déco et les finitions sont ce qui exigent le plus de temps. D’ailleurs, bien souvent les gens qui font de la rénovation immobilière délaissent les finitions en se disant qu’ils s’en occuperont plus tard. Ce qui explique que vous visitiez des maisons qui ont cet aspect « mal fini » : fils électriques à nu, plinthes que l’on a oublié de poser…etc. Si vous êtes dans l’optique de faire une opération d’achat revente, ne lésinez pas sur ces détails car ils attirent l’attention et donnent matière à négociation. La même remarque vaut d’ailleurs pour la location : un logement mal fini aura plus de mal à trouver son locataire.

Et puis, il y a tout ce temps à cogiter sur les plans, le revêtement des sols ou la couleur des murs – même si cela a un côté sympa. Et je ne parle même pas des allers retours dans les magasins de bricolage. Passé un stade, je ne supportais plus d’aller tout le temps chez Leroy Merlin ou Brico Dépôt. Une fois les travaux terminés, je n’y ai plus mis les pieds pendant plusieurs mois tellement ces magasins étaient associés à notre rénovation immobilière.

3. C’est plus chi…

Il n’y a pas photo. Si vous n’aimez pas les casse-têtes, mieux vaut emménager ou investir dans un logement fini. Parce que, lorsque vous rénovez un bien, vous partez d’un existant. Ce qui induit des contraintes. Par exemple, attention aux murs porteurs, sauf si vous avez des pulsions suicidaires. Les arrivées d’eau et d’électricité sont déjà installées. De même pour les évacuations. Alors, certes, on peut les déplacer mais, encore une fois, il faut partir de ce qui a été construit initialement.

Et puis, il y a toujours des surprises. Et quand je parle de surprises, il n’est pas question ici de découvrir des pièces d’or dans un mur mais plutôt de travaux imprévus : un plancher pourri ou un mur plein d’humidité par exemple. Tiens regardez cette photo.

rénovation immobilière

C’est celle d’un de nos appartements. On a failli passer à travers le plancher qui était complètement bouffé par des vrillettes. Le hic c’est qu’on ne l’avait pas vu avant d’acheter puisque le plancher était recouvert d’un linoléum et qu’en plus, il y avait des meubles de cuisine par dessus. Du coup, on a fait le choix de changer tout le plancher de l’appartement et les solives qui seraient attaquées. Bien entendu, les poutres maîtresses seront traitées comme il se doit.Les travaux sont prévus pour le mois prochain. Quand je vous dis que l’investissement immobilier n’est pas un long fleuve tranquille !

 4. C’est plus éprouvant

Pensez également qu’une rénovation immobilière c’est salissant. Personne ne vous en parlera mais quand il faut tout casser, il y a beaucoup de poussière, je vous le garantis.

renovation immobiliere

Purée, j’ai vraiment une sale tête. Il est temps d’aller à la douche !

 Une rénovation immobilière c’est également plus éprouvant. Les nerfs sont parfois mis à rude épreuve. Un jour, vous ne parviendrez pas à accomplir certains travaux qui nécessitent une technique que vous ne maîtrisez pas. Un autre jour, votre chantier prendra du retard parce qu’un artisan n’a pas eu le temps de finir sa partie, ce qui vous bloquera pour la suite du chantier. Un autre jour encore, le camion chargé de livrer les matériaux n’arrivera pas à passer le portail du jardin.

Sans compter les pannes d’outils. Un conseil d’ailleurs à ce sujet : évitez d’acheter des outils entrée de gamme, surtout ceux qui vous servent tout le temps (perceuse, visseuse notamment). Comme beaucoup, j’ai voulu économiser sur ce poste et c’était une énorme connerie. Déjà que je n’avais pas l’expérience mais avec des outils pourris, j’avançais encore moins vite. Au final j’ai donc du racheter de vrais bons outils. Mauvais calcul…

Il faut donc avoir les nerfs solides. Si ce n’est pas le cas, cela va être la crise.

Ma compagne et moi avons rénové ensemble notre maison. Et je peux vous dire que l’on s’est souvent « frité ». Heureusement, elle est plus patiente que moi. Bon, il faut dire aussi que, plus d’une fois, j’ai été obligé de refaire certaines choses parce qu’elle avait changé d’avis – les hommes me comprendront 👿

Au final, notre couple a survécu et on est super fier d’avoir fait le boulot ensemble.

Mais, cela ne se passe pas toujours aussi bien. Des couples implosent. Et s’ils ont des enfants… Regardez ces échanges par exemple sur le forum Doctissimo.

4. C’est plus cher

Quel est le coût de rénovation d’une maison ou d’un appartement ? C’est évidemment un point crucial.

Vous pourrez en discuter avec les artisans : rénover revient généralement plus cher que d’acheter un bien dans lequel il ne vous reste qu’à poser vos bagages. Pourquoi ? Hé bien, parce qu’il y deux phases : casser et reconstruire.

Double impact en terme de budget.

Regardez cette photo de notre chantier. Vous voyez l’idée quand je parle de casser ?

rénovation maison

Et ce n’est qu’une partie des gravats…

Il est convenu que le prix au mètre carré d’une rénovation est d’au moins 1 000 euros. Dans le cas de notre rénovation immobilière, il faut souligner que les travaux étaient lourds : dépose des planchers, changement des menuiseries, réfections complètes de la plomberie et du système électrique, mise aux normes de l’assainissement individuel… C’est sûr que si vous ne faites que changer la moquette et passer un coup de peinture, il ne faudra compter que 300 euros du mètre carré.

Ok, çà c’est dit. Sauf que, lorsque vous mettez la main sur une maison qui ressemble à çà, vous vous dites qu’il y a quelque chose à faire.

renovation maison en pierre

Enfin, nous on se l’est dit 😮

Les joies (et intérêts) de la rénovation immobilière

1. Marge de négociation plus importante

En optant pour une maison à rénover, vous vous dites que la marge de négociation va être importante, non ?

Vous avez totalement raison. En fait, elle va être ENORME !

Vous avez vu la tête de notre bicoque quand on l’a achetée. Cela faisait deux ans qu’elle était en vente dans le cadre d’une indivision. Elle avait été estimée à plus de 200 000 euros ! Certes, le secteur est prisé (le Bessin, c’est plein de manoirs et de grandes demeures bourgeoises) mais faut pas pousser mamie dans les orties quand même !

Bref, quand on a visité la maison, fin 2008, le prix avait déjà baissé à 185 000 euros. Et surtout, l’agent immobilier nous a expliqués que les trois vendeurs avaient refusé une offre à 140 000 euros trois mois avant et qu’à présent ils s’en mordaient les doigts.

Avec une telle info, la partie est presque devenue facile.

Après quelques discussions portant sur le coût d’une telle rénovation immobilière, on est tombé d’accord sur 137 000 euros frais d’agence et de notaire inclus. Plus de 50 000 euros d’écart avec le prix demandé !

2. Plus de cachet

Au final, un bien comme celui-là, çà a quand même de la gueule ! Si en plus, vous avez des éléments d’époque telles que des cheminées ou des parquets en chêne, c’est vraiment magnifique. Regardez, une fois qu’on a enlevé l’enduit et rejointoyer avec un mortier à la chaux, c’est quand même plus sympa, non ?

rénovation maison

renovation maison avant apres

3. Un bien dont la valeur explose

Nous avons donc acheté la maison 137 000 euros.

Le coût de la rénovation a été au total de 80 000 euros, soit 500 euros du mètre carré (la maison fait 160 m²). Il s’agit d’une fourchette basse puisque nous avons fait beaucoup de choses nous-mêmes.

Il paraît que certains arrivent à rénover des appartements ou des maisons pour 400 voire 300 euros du mètre carré, et ce en passant par des artisans. J’aimerais bien savoir comment ils font…

Au total, la maison nous est donc revenue à 217 000 euros.

Nous avons fait estimer la maison en 2015. L’agent immobilier qui est spécialiste de ces maisons anciennes dans notre secteur a jugé que nous pourrions la revendre aujourd’hui entre 280 000 et 300 000 euros. Appréciable, non ?

Sachant en plus qu’il s’agit de notre résidence principale, nous n’aurions pas d’impôts sur la plus value à régler. Bref on ne se fera pas avoir deux fois.

4. Une expérience bonne pour l’amour propre

« C’est moi qui l’ai fait. » Le sentiment du devoir accompli c’est quelque chose d’assez euphorisant. Heureusement d’ailleurs car il vous permet de tenir sur la durée et de rester motivé pour la suite de votre rénovation immobilière.

cout renovation

Faire des choses que l’on n’imaginait jamais faire ou que l’on ne se sentait pas capable de faire, c’est ultra valorisant. Il y a quelques années, je ne savais même pas planté un clou – j’exagère à peine. Aujourd’hui, je sais faire de l’électricité, monter des murs en parpaings ou en pierre, construire une charpente, poser une couverture, du carrelage, du lino, du parquet, de la faïence, monter des plafonds et cloisons en placo, enduire, talocher, maroufler, jointoyer…

Bref, une entreprise générale du bâtiment à moi tout seul  🙂 Il n’y a que la plomberie qui ne m’inspire guère.

Comme je le dis parfois, vous n’êtes pas fait pour stagner, pour rester à la même place toute votre vie. Vous êtes fait pour EVOLUER. J’en suis la preuve vivante !

5. Un apprentissage qui va vous servir

Pour avoir retapé deux maisons, je peux vous assurer que vous ne serez plus jamais la même personne après cette expérience, certes éprouvante mais ô combien passionnante.

Attention toutefois à bien préserver votre équilibre familial et amical. Sachez lever le pied. Je sais de quoi je parle : j’ai passé tout mon temps libre sur cette rénovation immobilière pendant plus d’un an, y compris mes soirées après le travail. Et, il faut bien l’avouer, j’ai fini par exploser physiquement. Résultat : deux jours à l’hôpital. Surmenage. Et une belle frayeur pour tout le monde. Après çà, je me suis un peu calmé.

Et encore, nous n’avions pas d’enfants à l’époque. J’imagine si nos deux petits monstres avaient été là…

En quoi cette expérience de rénovation immobilière va vous servir ?

1.Pour devenir un meilleur investisseur

Tout d’abord, dans le cadre de vos visites de biens immobiliers, vous pourrez rapidement identifier les travaux à réaliser et estimer leur prix. Vous vous en tiendrez à une fourchette de prix, ce ne sera pas à l’euro près. Mais, avec l’expérience, je peux vous garantir que c’est très appréciable de pouvoir jauger le prix des travaux sans avoir à faire déplacer un bus d’artisans.

2. Pour devenir un meilleur négociateur

Ensuite, dans vos relations avec les artisans justement, vous serez affûtés pour discuter de la pertinence de certaines propositions et – encore mieux – pour négocier leurs prix.

Par exemple, je me souviens d’un charpentier couvreur qui cherchait à me convaincre qu’il fallait absolument faire tomber la charpente de notre maison parce qu’elle était dangereuse et menaçait de s’écrouler. C’est le seul à m’avoir fait ce coup là. Tous les autres m’ont garanti qu’elle serait encore debout après ma mort ! Encore un qui m’a pris pour un « lapin de trois semaines » ! Et, je ne sais pas vous, mais je déteste qu’on me prenne pour un c..

Bon, je suis d’un naturel joueur. Aujourd’hui, j’ai tendance à « laisser venir » l’artisan pour voir s’il va essayer de « m’en glisser une ». Si c’est le cas, je dis « au suivant ». Cela m’échappe totalement cette approche avec la clientèle. Mais c’est un autre débat.

3. Pour décrocher le titre de meilleur bricoleur

Autre avantage : vous pouvez vous débrouiller à la maison quand il faut changer un radiateur, réparer un robinet qui fuit ou faire une extension de la terrasse.

Argument à double tranchant j’en conviens. Votre moitié aura vite fait de vous solliciter pour tout un tas de bricoles. Votre famille et vos amis aussi. Voyez çà comme la reconnaissance de vos talents !

Et, qui sait, peut-être que vous allez vous découvrir des ressources cachées ? Peut-être même que vous souhaiterez rénover une maison à nouveau ?

De mon côté, j’ai dit stop. Je sais faire mais je n’ai pas de passion réelle pour la chose. Et puis, avec deux enfants en bas âge et pas loin d’une dizaine de lots immobiliers à gérer, je n’aurais plus le temps. Mais l’expérience a été super enrichissante et j’en tire encore les fruits aujourd’hui dans le cadre de mes investissements.

Commentaires (15)
  1. guillaume août 29, 2016
    • Paul août 29, 2016
      • guillaume août 29, 2016
        • Paul août 29, 2016
  2. Angélique Capron août 30, 2016
  3. david août 31, 2016
    • Paul septembre 1, 2016
      • david septembre 1, 2016
  4. Benoit Marzanasco septembre 4, 2016
    • Paul septembre 4, 2016
  5. guy septembre 16, 2016
    • Paul septembre 16, 2016
  6. Bernaud octobre 27, 2016
  7. pascal juin 1, 2017
    • Paul juin 2, 2017

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