Résiliation du bail par le propriétaire : comment faire ?

Voilà le genre de question qui n’augure pas forcément quelque chose de bon.

Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous vous demandez si vous avez le droit de résilier le bail de votre locataire, autant vous dire qu’il va falloir « la jouer serré ».

Car, comme je l’ai déjà dit, la loi française est ultra favorable aux locataires. Vous l’aurez compris, vous êtes du mauvais côté de la barrière. On peut le déplorer. On peut aussi observer jalousement la législation américaine – là-bas, si votre locataire ne paie pas son loyer, la procédure est ultra rapide et vous récupérez votre logement (oui, VOTRE logement) en 3 ou 4 semaines… Cela laisse songeur n’est-ce pas ?

En France, tenir de tels délais nécessiterait de vous entourer de trois ou quatre gros bras pour déloger sauvagement votre locataire mauvais payeur. Sauvagement ET illégalement.

Il n’en est pas question, cela va de soi. Voici comment procéder à une résiliation de bail par le propriétaire en toute légalité.

résiliation du bail par le propriétaire

Dans quel cas la résiliation du bail par le propriétaire est-elle possible ?

Propriétaire bailleur, il n’y pas que le locataire qui peut délivrer un congé, vous pouvez le faire également dans les cas suivants :

Congé pour vente

Dans ce cas, vous devez informer votre locataire de votre souhait de vendre le bien qu’il occupe, en précisant le prix de vente.

Car il dispose d’un droit de préemption sur le bien : s’il vous répond qu’il est acheteur au prix mentionné dans un délai de deux mois après notification du préavis, la vente est conclue.

Au-delà de ces deux mois vous pouvez vendre librement le bien, sauf si vous le vendez à un prix plus bas à une autre personne. Dans ce cas, votre ancien locataire aura un mois pour se substituer à l’acquéreur aux mêmes conditions.

A noter enfin que le droit de préemption du locataire disparaît si vous vendez le bien à un parent jusqu’au 3ème degré.

Congé pour reprise

Dans ce cas, vous devez indiquer à votre locataire que vous souhaitez récupérer le logement pour l’occuper (vous ou un proche) à titre de résidence principale.

La liste des proches est limitative : ascendant, descendant, partenaire de PACS, conjoint, concubin, ascendant et descendants du conjoint ou concubin.

Ce congé doit réellement donner lieu à une occupation du logement. Dans le cas contraire, votre locataire peut vous attaquer en justice.

Congé pour motif sérieux et légitime

Dans ce cas, vous mettez fin au bail car le locataire ne respecte pas ses obligations : impayés ou retard de paiement, troubles de voisinage, sous location sans autorisation…

Vous pouvez également utiliser cet argument si vous devez engager des travaux d’une telle ampleur qu’ils ne peuvent être réalisés en présence du locataire. C’est un motif qui est plus facile à accepter par votre locataire car cela ne le met pas en cause.

Vous devez mentionner le motif sérieux et légitime dans votre courrier.

Attention !

Il peut être tentant de détourner cette procédure de résiliation du bail par le propriétaire pour récupérer un logement sous loué ou mal loué (en nu par exemple pour le passer en meublé). Soyez prudent malgré tout car, s’il est prouvé que vous usez d’un faux prétexte pour récupérer le logement, vous risquez une amende de 6 000 € (article 15 de la loi N°89-62).

modèle lettre résiliation bail

Cas particulier de l’investissement dans un bien déjà loué

Dans ce cas, le bailleur ne peut délivrer congé qu’après le renouvellement de bail, soit au moins 3 ans après son achat.

Pouvez-vous résilier le bail pendant la location ?

Il n’y a que trois cas qui vous permettent de mettre fin au bail pendant la location :

– si votre locataire ne paie pas son loyer et/ou ses charges et/ou son dépôt de garantie.

– s’il n’a pas contracté d’assurance habitation.

– s’il est l’auteur de troubles anormaux du voisinage.

Mais attendez-vous à un véritable chemin de croix juridique pour mettre fin au bail et récupérer votre logement.

Il faudra déjà commencer par essayer de transiger avec votre locataire – de mon expérience, mieux vaut garder le contact avec lui. A l’inverse, plus les choses s’enveniment et plus la situation vous échappe et risque de vous coûter (en argent et en énergie).

Dans quel cas la résiliation du bail par le propriétaire est-elle IMpossible ?

Si votre locataire a plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC, vous ne pouvez pas résilier le bail, sauf à lui proposer une solution de relogement.

Il en va de même si votre locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond évoqué.

Quelle procédure mettre en place pour la résiliation du bail par le propriétaire ?

En tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit de résilier le bail mais à condition de respecter des conditions strictes. Je parle ici des trois cas évoqués précédemment : vente, reprise ou motif sérieux et légitime.

Pour cela, vous devez attendre l’expiration du bail. Si vous louez en nu, vous enverrez un préavis 6 mois avant le terme. Ce délai est réduit à 3 mois en cas de location meublée.

Le locataire pourra donc rester entre 3 et 6 mois. S’il décide de quitter votre bien avant le terme, il ne sera redevable qu’au prorata des jours réellement occupés.

Modèle de lettre de résiliation du bail

Vous pouvez donner congés sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier.

Autre option : remettre en main propre le courrier en échanger d’un récépissé mais c’est un solution qui ne me paraît pas la plus sûre (surtout si le climat est déjà conflictuel avec votre locataire).

En cas de lettre recommandée, le congé débute au jour de la réception de la lettre recommandée.

Attention, ce préavis doit être adressé à tous les titulaires du bail de location !

De ce qui précède, vous pouvez déduire qu’un simple texto ou un mail ne sera pas suffisants pour que le congé soit valable (je préfère le préciser 🙂 ).

Si vous cherchez une lettre type de résiliation du bail, voilà celle que je vous propose :

 

(Vos) NOM Prénom

Adresse

Tél et email

Lieu et date

Objet : congé pour vente (ou pour reprise – ou pour motif sérieux et légitime)

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous informe que je ne souhaite pas renouveler le bail concernant le logement situé (adresse) occupé par vos soins et dont je suis propriétaire.

Aussi, conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et au contrat de location conclu le… je vous délivre congé à la date du (échéance du bail).

Par conséquent, à cette date, vous devrez avoir libéré le logement, m’avoir rendu les clés du logement et établi avec moi l’état des lieux de sortie.

Ce congé est motivé par mon intention de vendre / reprendre le logement pour y habiter ou pour y loger XXX personne (indiquer ici le lien de parenté qui vous lie à la personne qui occupera les lieux) / ou pour XXX motif sérieux et légitime.

Le délai de préavis commence à compter du jour où la présente lettre recommandée a été reçue et il est de 6 mois maximum.

Au cas où vous quittiez les lieux avant expiration de ce délai, vous ne serez redevable que du loyer et des charges au prorata des jours réellement occupés.

En cas de vente :

Vous trouverez en pièce jointe le tarif et les conditions de vente. Vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la réception du présent courrier pour me faire savoir si vous souhaitez faire l’acquisition du logement. Sinon, vous devrez le quitter au plus tard le (date).

Je vous prie d’agréer Madame, Monsieur, mes plus sincères salutations.

Signature.

 

Que se passe-t-il si le locataire occupe encore le logement à l’expiration du bail ?

Vous devez alors initier une procédure judiciaire afin de valider le congé et expulser le locataire.

Mais moi je veux que le locataire s’en aille !!!

Il arrive que le propriétaire bailleur souhaite que le locataire s’en aille alors que les motifs légaux ne sont pas réunis.

Tout est-il perdu dans ce cas ?

Pas forcément. Il existe une alternative peu connue à la résiliation du bail par le propriétaire : l’indemnité d’éviction.

Dans ce cas, vous allez transiger avec votre locataire : vous lui expliquez que vous souhaitez récupérer le logement avant le terme du bail et que vous êtes prêt à lui verser une compensation.

Vous vous engagez mutuellement à renoncer à toute poursuite et signez un accord.

Ce genre de transaction est plus connue dans le monde du travail que dans celui de l’immobilier mais elle existe – même si je suis sûr que cela va faire pousser des hauts cris à certains 🙂 .

Je vous recommande ici de faire appel à un notaire ou un avocat pour rédiger ce protocole d’accord.

Je vous conseille également de ne verser qu’une partie de la somme dans un premier temps puis de régler le solde au départ du locataire.

courrier résiliation bail

Une histoire vraie

Jusqu’à présent, j’ai échappé aux locataires mal intentionnés ou mauvais payeurs. Mais j’ai eu à subir ce genre de désagrément indirectement.

Pour vous planter le décor : je suis propriétaire de deux appartements dans une toute petite copropriété de trois lots. J’en ai déjà parlé ici.

Le lot du rez de chaussée est détenu par un Monsieur à la retraite que l’on peut présenter comme un philanthrope – oui cela ne va pas forcément avec le profil d’investisseur je le sais 🙄 .

Ce monsieur s’était laissé attendrir il y a quelques années par une jeune femme mère de deux enfants (elle n’avait la garde que du dernier – ce qui aurait déjà dû mettre la puce à l’oreille du propriétaire…).

Sans emploi, elle faisait de temps en temps des ménages.

Bref, il lui loue son appartement. Après s’être tenue correctement les premiers temps, cela a très vite dégénéré, la dame en question ayant un penchant prononcé pour l’alcool. Alcool qu’elle avait mauvais au demeurant puisqu’elle vociférait dans les couloirs, insultait les autres locataires (les miens en l’occurrence) et passait accessoirement ses nerfs sur la porte d’entrée de l’immeuble.

Vous imaginez la suite : mes locataires sont partis. Certes j’ai réussi à en installer de nouveaux mais il fallait en parallèle mettre fin au trouble au sein de la copropriété.

Seulement, je vous l’ai dit, le propriétaire du rez de chaussée est un humaniste. Quand je lui ai expliqué qu’il fallait donner congé à sa locataire pour motif sérieux et légitime, en l’occurrence pour troubles du voisinage, il a eu des scrupules.

Et pendant qu’il hésitait, sa locataire est repartie de plus belle – la police et les pompiers intervenant à présent régulièrement. L’avantage c’est que cela laissait des traces officielles – les fameuses mains courantes.

Finalement, notre philanthrope s’est décidé à engager une action vis-à-vis de sa locataire mais cela a duré encore plusieurs mois avant qu’elle ne quitte le logement. Et je ne vous raconte pas dans quel état il a récupéré son bien. Tout était bon à refaire…

Tout cela pour dire qu’il ne sert à rien d‘attendre en pensant que les choses vont s’arranger toutes seules. Cela s’appelle la politique de l’autruche et ne mène généralement nulle part.

Si vous devez un jour avoir à faire face à ce type de situation, prenez le « taureau par les cornes ». Gardez le contact avec votre locataire récalcitrant – mieux vaut une bonne négociation qu’un mauvais procès, surtout en France ! Mais gardez tout de suite une trace écrite de vos échanges – cela pourra toujours servir si la situation s’envenime.

 

Au final

Devoir donner congé à son locataire n’est jamais une chose agréable. Dans de nombreuses situations, c’est la conséquence d’une relation dégradée avec ce dernier.

Encore une fois, je vous recommande de maintenir le dialogue avec votre locataire afin de le convaincre que la meilleure solution est qu’il quitte votre logement. Vous pouvez même lui proposer un « intéressement ».

A moins que vous ne soyez un pur légaliste et préfériez explorer les arcanes du système juridique français…

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